【導(dǎo)讀】然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管。理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理。前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理。因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管。物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

　　

【正文】 選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有選擇服 務(wù)對象的權(quán)利。相互之間是一種平等互利的通過委托合同建立的市場型伙伴合作關(guān)系。 所以，物業(yè)管理市場的關(guān)系和含義可以歸納為： 物業(yè)管理市場的供求關(guān)系是由供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和使用人、承租人提供商品 性勞動服務(wù)的市場關(guān)系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。在物業(yè)管理 市場運作過程中，物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段對物業(yè)實施管理，對業(yè)主和使用人、承租 人提供服務(wù)，從而取得報酬。 二、物業(yè)管理市場的委托關(guān)系 物業(yè)管理市場 的委托關(guān)系依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般可劃分為兩大類： (一 )委托管理型 這是典型的，也是基本的市場關(guān)系。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過《物業(yè)管 理服務(wù)合同》，委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞 務(wù)商品的市場交換關(guān)系。 如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔(dān) 業(yè)主自治管理的職能和合理委托管理關(guān)系。 這種委托管理的市場關(guān)系，按照對物業(yè)的自用或出租又可分為： 1 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關(guān)系。 根據(jù)委托的范圍和項目的不同可以分為： (1)全方位委托：即將物業(yè)區(qū)域的全部管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托于一個公司。 (2)項目性物體：即將物業(yè)區(qū)域的管理服務(wù)業(yè)務(wù)分項目委托給各個公司。 2 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式： (1)一種是：出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管 理。 (2)另一種是：把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶， 簽訂租賃 合同。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式： (1)一種是物業(yè)管理費計算在租金里，再由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付。 (2)另一種是物業(yè)管理費不計算在租金里，由承租人直接向物業(yè)管理企業(yè)支付。 不管用哪一種收交方式，都應(yīng)該在委托管理服務(wù)合同和租約中明確規(guī)定。 (二 )自主經(jīng)營型 開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個業(yè)主所有，不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理， 而是在自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。 自主經(jīng)營型與委托管理型的基本區(qū)別有兩點： 第一，在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上，自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托 管理型是二權(quán)分 離。 第二，在法人地位上，自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型是兩個 各自獨立的法人。 自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為： 1 這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己 企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部來管理自己的物業(yè)。 2 開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自 己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。 自主經(jīng)營型的物業(yè)管理嚴格地講尚未納入物業(yè)管理市場；而且，自主經(jīng)營型的物業(yè)管理一般 規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部成為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單 位 (開發(fā)商、業(yè)主 )就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了，自 主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場了。自主經(jīng)營型的物業(yè)逐步納入委托管理，是物 業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢。 三、物業(yè)管理市場運行原則 物業(yè)管理市場的運行原則是規(guī)范物業(yè)管理市場供需雙方的行為準則，也是物業(yè)管理市場有序 運行的指導(dǎo)方針。 (一 )業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié) 合的原則 這是物業(yè)管理的基本原則，同時也對物業(yè)管理市場起著指導(dǎo)作用。這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè) 管理企業(yè)間的市場關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。 1 業(yè)主通過其自治管理組織 —— 業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中履行自治管理的職能。其基本立 足點是保護業(yè)主在物業(yè)使用和管理中的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調(diào) 好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直 接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實 務(wù)。 業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個方面： (1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理服務(wù)合同。 (2)督促業(yè)主履行合同，公約和有關(guān)的法規(guī)、制度。 2 物業(yè)管理企業(yè)作為市場中提供專業(yè)化的勞動服務(wù)方，應(yīng)該做到： (1)設(shè)置專業(yè)機構(gòu) 設(shè)立專門的組織機構(gòu)，如管理部、工程部、社區(qū)文化部等各種機構(gòu)來實施各種服務(wù)項目，分 工合作，提高效率。 (2)配備專業(yè)人員 要配備專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。 (3)配置專業(yè)設(shè)備 配置現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，各項設(shè)備要與物業(yè)的檔次相適應(yīng)， 并逐步向智能化方向發(fā)展。 (4)建立管理制度 建立一系列完整的、科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管 理的正確實施。 (二 )統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的原則 這個原則規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場中的服務(wù)范圍、服務(wù)標準，包括統(tǒng)一管理和綜合 服務(wù)兩方面，并且有機地結(jié)合在一起。 1 又可簡稱為一體化管理，實施的前提是“一個相對獨立的 物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會， 委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個前提下實施一體化的管理： 第一，管理一體化 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停 車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。 第二，服務(wù)一體化 對業(yè)主和承租人的各種服務(wù)事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。如要 聘請專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。 第三，協(xié)調(diào)一體化 同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由物業(yè)管理單位統(tǒng)一負責(zé)處理。業(yè)主、使用人、承租 人對有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找這個單位， 這個單位不能推委，要認真負責(zé)解決問題。 第四，經(jīng)濟管理一體化 有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支，各項基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財 務(wù)管理都由一個物業(yè)管理單位負責(zé)。 2 綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性也是物業(yè)管理勞務(wù)市場的特點。物業(yè)管理市場的綜合服務(wù)既 要達到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求： 第一，服務(wù)標準 綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用、方便、態(tài)度和業(yè)戶 (業(yè)主和用戶 )的滿意。要處處主 動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。因此，物業(yè)管理企 業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標準來實施規(guī)范化的服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。 第二，服務(wù)方式 綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能、立體式和 針對性的服務(wù)。綜合服務(wù)就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍的 客戶的不同要求來開展豐富多采、方式靈活、生動活潑的服務(wù)活動。 第三，市場潛力 綜合服務(wù)由于提供富有個性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場的潛 力 很大，前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè) 聲譽和企業(yè)的良好的社 會形象的基本保證。 物業(yè)管理市場的勞務(wù)項目的服務(wù)標準和報酬都應(yīng)當(dāng)在委托管理服務(wù)合同中明確規(guī)定。 物業(yè)管理企業(yè)在實施本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。 (三 )平等競爭的原則 在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按 區(qū)域組建，即按照社會化的要求實施物業(yè)的經(jīng)營管理，要求按照平等競爭的原則來規(guī)范市場 行為，以有利于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展。 1 現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)市場在其內(nèi)部開 發(fā)、營銷、咨 詢和物業(yè)管理等各個分支市場間同樣要按照社會化大原則分工協(xié)作，才能有利 于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng) 營的管理服務(wù)型企業(yè)，按照各自業(yè)務(wù)范圍，到市場上運作和競爭。物業(yè)管理公司和各類專業(yè) 服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司之間，同樣應(yīng)按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。 2 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場采用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān) 系。政府有關(guān)部門和開發(fā)商，都不宜干擾，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的 聲譽才能在市場上取得一席之地。 3 物業(yè)管理的市場競爭要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益的基 礎(chǔ)上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)管理的最終目標。物業(yè)管理市場的競爭不能單純以經(jīng)濟效 益為唯一目標，這是由于物業(yè)管理關(guān)系到千百萬人安居樂業(yè)所決定的。而且，物業(yè)管理企業(yè) 能否在競標方案中做到三個效益的統(tǒng)一是企業(yè)在市場中競爭取勝的重要因素。 4 平等競爭的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平和服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)建名牌，要在講究規(guī) 模經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的實力和聲 譽，樹立良好的信用，以求在市場競 爭中取得優(yōu)勢。 四、物業(yè)管理市場的作用 物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的組成部分，房地產(chǎn)市場的地位、意義和作用同時就是物業(yè)管理 市場的作用。但是，物業(yè)管理市場由于其自身的特點和優(yōu)勢，又有其自身的意義和作用： (一 )物業(yè)管理市場的發(fā)育有利于促進住房商品化和自有化的進展 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理 社會化的新格局。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、行政 性的管理模式。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是 公房出售后的管理維修問題，包 括費用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)管理收費和服務(wù)情況如何就成為購房時首先考 慮的前提。所以，物業(yè)管理市場的理性運作，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，能使購房人放心、 安心，無后顧之憂。所以，物業(yè)管理市場的發(fā)育和成長具有深化和促進房屋商品化和住房制 度改革的功能。 (二 )物業(yè)管理市場的發(fā)育有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后 落腳點是消費和使用。物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場的最終環(huán)節(jié)，對前級市場具有強烈的反 彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益、繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。 當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)管理市場能吸 引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于明白 ：優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象、招攬用戶、推銷物業(yè)的重要手段和策略。這也是 置業(yè)的客戶十分關(guān)注，購房和入伙時首先考慮的條件。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住 和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理和市場在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位，使其在 房 地產(chǎn)行業(yè)和市場中的作用越來越重要，其發(fā)展前景很可能成為房地產(chǎn)行業(yè)中的主體行業(yè)和房 地產(chǎn)市場中的主體市場。 (三 )物業(yè)管理市場的良好運作有利于改善城鎮(zhèn)居民的居住條件和生活質(zhì)量 城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對住宅的管理 來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，但其水準和內(nèi)容 要隨著社會進步而不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造 一種從物質(zhì) 到精神，具有濃濃的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活 方式。 規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能把一個個物業(yè)區(qū)域塑造成具有“陶冶情操、凈化心 靈、提升精神”功能的微型社會。在這種情況下，既能充分發(fā)揮物業(yè)的基礎(chǔ)功能，保障業(yè)戶 的合法權(quán)益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，使之互相尊重，和睦相處。這種居住環(huán)境和社會 關(guān)系有助于激勵人們的群體意識，對溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會 的安定團結(jié)起著積極的作用。 所以，物業(yè)管理市場的健康運作對城鎮(zhèn)居民的居住水平和生活質(zhì)量的改善具有積極的影 響。 (四 )物業(yè)管理市場的興旺有利于城市面貌的更新和優(yōu)化 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理，道路交通和信息管理，公共活動中心的管理和經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的單元細胞，小 區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。這樣，就對城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。 當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都對外開放，都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引 進外資、發(fā)展經(jīng)濟。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式 ，不受地區(qū)、國家和社會制 度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè) ”，因而都十分關(guān)注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅 體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華投資的基礎(chǔ)工作。 (五 )物業(yè)管理市場的繁榮能提供廣泛的就業(yè)機遇 物業(yè)管理市場是提供商品勞務(wù)的市場，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉(zhuǎn)換機制、吸納人員的合適方向。公