【正文】 估價(jià)對(duì)象的界定不同。抵押價(jià)值是按法定用處進(jìn)展評(píng)估的價(jià)值，或轉(zhuǎn)讓價(jià)有可能考慮該住宅可作為商業(yè)用處對(duì)價(jià)值的提升。成交價(jià)格與買賣情況有關(guān)。估價(jià)結(jié)果是客觀合理價(jià)格，二者差異特別正常。 （二）2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)展拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/㎡。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/㎡。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？二者的估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同；拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償額內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)等。或房屋拆遷評(píng)估價(jià)格僅為被拆遷房屋的市場價(jià)格。3.、對(duì)估價(jià)對(duì)象用處的界定可能不同。五、甲公司有一建筑面積為50㎡的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)展評(píng)估。甲公司提供了臨街地段、構(gòu)造、朝向一樣的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，詳細(xì)情況房地產(chǎn)權(quán)證；租賃；法定優(yōu)先受償款的說明或關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利的說明（或證明）；（二）假設(shè)將上述3個(gè)買賣實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)展個(gè)別要素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要要素？土地使用年限（或：，或新舊程度）；寬深比（或：臨街寬帶、臨街情況）；使用面積比率（或：得房率、面積、建筑面積、使用面積）；裝修（或：設(shè)備設(shè)備）；凈高（或：平面規(guī)劃、形狀）。六、2003年8月甲公司購置了某棟寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年租期、固定租金、。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)展評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。（一）評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值阻礙較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。市場租金與租約租金的差異大小，差異越大，毀約的可能性越大。（2分）承租方對(duì)估價(jià)對(duì)象已投入的本錢大?。ㄈ缪b修等），本錢投入越大，毀約的可能性越小。（2分）承租方與出租方商定的保證金或押金數(shù)額過低（1分）及租約商定的條件。（1分）（二）說明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)道路。取租賃期內(nèi)租賃合同商定的租金與市場租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和作為承租人的權(quán)益價(jià)值，或：評(píng)估出無租約限制條件下的市場價(jià)值（2分），減去有租約限制條件下的價(jià)值（或出租人權(quán)益價(jià)值）（2分）作為承租人的權(quán)益價(jià)值。（共4分）七、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于5年前建成的商場，土地使用權(quán)以出讓方式獲得，用處為商業(yè)，估價(jià)目的為抵押。估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人覺察報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，本錢法所采納的本錢也與委托人提供的本錢數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)說明房地產(chǎn)估價(jià)師如此的理由估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同（1分）；（1）凈收益是指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的凈收益，既房地產(chǎn)對(duì)商場出租或運(yùn)營收益的奉獻(xiàn)部分（2分）；（2）凈利潤已經(jīng)扣除了房地產(chǎn)折舊攤銷（1分）財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）（1分）及所得稅（1分）包含了正常的商業(yè)利潤等（1分）收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限（1分）或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年（1分）估價(jià)采納的本錢應(yīng)該為估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)（1分）的社會(huì)平均本錢，或?qū)嶋H本錢是歷史不一定是社會(huì)客觀本錢。八、兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)展專業(yè)征詢。按照《城市房屋拆遷治理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（一）甲公司可能提出哪些評(píng)估要求?按改造后的辦公用處進(jìn)展估價(jià)；對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)展評(píng)估；對(duì)裝修正造費(fèi)用進(jìn)展評(píng)估（二）對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?應(yīng)按照改造前的工業(yè)用處評(píng)估（或按照法定用處）經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)或城市規(guī)劃行政部門確認(rèn)同意，能夠按照裝修正造后的辦公用處進(jìn)展評(píng)估；評(píng)估價(jià)格中不包含裝修正造費(fèi)用，按工業(yè)用處評(píng)估時(shí)能夠委托評(píng)估停業(yè)損失；對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商處理。九、某估價(jià)公司2004年8月1對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)展了估價(jià)，估價(jià)目的抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評(píng)估結(jié)果為1000萬，銀行據(jù)此貸給業(yè)主800萬。2005年10月1日，該業(yè)主無力還貸，法院判決拍賣該房地產(chǎn)。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬，加上業(yè)主已歸還的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬。銀行要求估價(jià)公司賠償100萬的損失，估價(jià)公司認(rèn)為沒有責(zé)任。估價(jià)公司應(yīng)如何說明沒有責(zé)任和解釋其緣故？估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，抵押貸款的時(shí)點(diǎn)為2004年8月1日，拍賣的時(shí)間為2005年10月1日，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。估價(jià)目的不同，2004年的估價(jià)目的是為了抵押貸款評(píng)估，這與2005年拍賣目的的價(jià)格僅就評(píng)估目的而言，兩個(gè)價(jià)格不具有可比性。由于今后市場變化分先和短期強(qiáng)迫變現(xiàn)要素，拍賣成交價(jià)格低于公開市場價(jià)值；房地產(chǎn)拍賣所得扣除了所有稅費(fèi)后價(jià)格會(huì)低于公開市場價(jià)值；銀行按照評(píng)估價(jià)值的八成貸款給業(yè)主，放貸比例偏高，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠；假設(shè)評(píng)估公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任。十、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。按照委托方提供的材料，土地是2001年6月出讓獲得，2002年6月開場建立。委托方提供的實(shí)際本錢價(jià)格為1800元/㎡，包括土地獲得本錢、開發(fā)本錢、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)罷了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際本錢費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采納本錢法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。（一）如此確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？應(yīng)采納估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各項(xiàng)客觀本錢?；虿粦?yīng)采納實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)本錢費(fèi)用；應(yīng)按照估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期以計(jì)算投資利息?；虿粦?yīng)計(jì)息至估價(jià)時(shí)點(diǎn)；利潤應(yīng)該是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場的客觀正常利潤水平?；蚶麧櫜粦?yīng)是開發(fā)商期望的利潤。(二)在此根底上還應(yīng)考慮哪些要素才能計(jì)算出計(jì)算價(jià)格？還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊可能存在施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種緣故產(chǎn)生的物質(zhì)折舊（1分）；可能存在爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)等各種緣故產(chǎn)生的功能折舊?？赡艽嬖谟捎谑袌龉┣笄闆r、規(guī)劃、政策等方面的外部要素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。說明：只要應(yīng)減去折舊，既給2分。十一、基于出租收入與基于營業(yè)收入計(jì)算凈收益之間有什么區(qū)別？潛在毛收入或有效毛收入變成了運(yùn)營收入；基于運(yùn)營收入計(jì)算凈收益要扣除歸屬于其他資本或運(yùn)營的收益，如商業(yè)利潤；基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或運(yùn)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，既實(shí)際上已經(jīng)扣除，因而就不再扣除歸屬于其他資本或運(yùn)營的收益。十二、某工廠土地面積7672㎡，車間面積3300㎡，辦公樓面積1050㎡，商業(yè)用房面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已獲得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些材料？現(xiàn)狀房地產(chǎn)情況（實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位）材料；規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃；該地區(qū)居住物業(yè)的市場情況（或租金、售價(jià)）材料；該地區(qū)居住物業(yè)的建造本錢費(fèi)用；