【導(dǎo)讀】第一部分鄭州主要商圈評(píng)價(jià)。第三部分鄭州商業(yè)態(tài)勢分析。第五部分“建業(yè)·新天地”商業(yè)業(yè)態(tài)初步模擬。第七部分專家訪談精要。第八部分可比項(xiàng)目專題資料列示。1愛樂鋼琴公司國際、國內(nèi)名。2新境界電器家用電器2船王服飾國內(nèi)名牌男裝面積為。3四鄰便利店日常用品3觀奇洋服國內(nèi)名牌男裝。4紳士大酒店4流行秀流行女裝。5友誼賓館三星級(jí)5曼尼莎流行女裝。6廣州大酒店二星級(jí)6艾瑪流行女裝。7聲雨竹女裝7路貝佳流行女裝。9四川家常菜館9萊爾斯丹流行時(shí)裝。10工行二七路支行10杭州菜館以杭州菜為主檔次。服裝11豪享來快餐快餐連鎖鄭州。13全聚德烤鴨13達(dá)芙妮名牌女裝。14新動(dòng)力音像音像制品14蓮麗莎女裝。15華歌爾保健品15泰世洋服男裝。23azona流行服裝23中國銀行二七路支。24杉杉專賣國內(nèi)名牌服。24真維斯國內(nèi)流行服裝。25華豫川酒家25月芽兒流行女裝。31王道珠寶首飾31達(dá)芙妮名牌女裝。16電線電纜專賣店16雙豐化工原料。18影神彩擴(kuò)18中國人民保險(xiǎn)

　　

【正文】 醫(yī)診所 120 4 英協(xié)理容中心 150 5 英協(xié)食俯 200 熊耳河 商貿(mào)路西側(cè)（由南向北方向） 金英路與商貿(mào)路交界處，金英路北側(cè)（由東向西方向） 序號(hào) 名 稱 面積（平方米）或樓層 經(jīng)營內(nèi)容（其它） 1 冷飲批發(fā) 30 2 沖擊波音像 30 影音光碟 3 金英食府 30 4 山西名小吃 30 5 平安門診 30 6 陜西風(fēng)味小吃 30 7 云霧茶社 60 鄭汴路與商貿(mào)路交界處起沿鄭汴路往西到東明路（北側(cè)） 序號(hào) 名 稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 人和大灑店 30 中低 2 安捷輪胎汽車用品公司 6 中低 3 煙酒總匯 40 低 4 鳳凰美容 40 中低 5 張記面館 32 中低 序號(hào) 名 稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 人和海鮮 2 層 中 2 名都發(fā)型 40 中 3 偉哥羊肉湯鍋 64 中低 4 好膳聚 40 中低 5 南陽大砂鍋 64 中低 6 東方制衣行 2 層 中低 7 阿慶嫂農(nóng)家菜 100 中 8 河南美潔洗衣公司 24 中低 9 盛和干洗 100 中低 10 盛和洗浴 2 層 中低 11 老字號(hào)邢記燒雞豬蹄沙鍋 5 層 中低 12 飛龍假日酒店 2 層 13 花園超市 2 層 6 標(biāo)榜發(fā)藝 2 中低 7 錦繡人和 中 市防暴支隊(duì) 8 北京龍發(fā)裝飾 2 中 9 海天裝飾工程有限公司 40 外國語學(xué)校 10 康潔洗衣 35 中 廣告材料市場家俱城、中原國際博覽中心鄭州家電市場 11 方記餐館 24 低 12 天馬專業(yè)展臺(tái) 16 低 13 文靜商店 24 低 14 金博廣告設(shè)計(jì) 22 低 15 帳表文具 22 低 16 天府寫真噴繪 40 低 17 神通廣告 24 低 18 華派裝飾 22 低 19 惠圓文印 20 低 20 澤惠通訊 15 低 16 天府寫真噴繪 24 低 17 神通廣告 16 低 18 華派裝飾 16 低 19 惠圓文印 25 低 20 澤惠通訊 20 低 21 藍(lán)天帳表文具 \裝飾設(shè)計(jì) 20 低 22 時(shí)尚、金品廣告 20 低 23 燴面 20 低 24 雕刻、切割 20 低 25 彩票專賣 20 低 26 樂百氏 16 低 27 四川小吃店 24 低 28 歡歡商店 20 低 29 眾人通訊 20 低 30 李記小吃 20 低 31 玉陽辦公用品 \煙酒禮品 20 低 32 新亞裝飾 15 低 33 蘭文裝飾廣告 15 低 34 來吧商店 15 低 35 中國移動(dòng) 15 低 36 裝飾廣告 15 低 37 水機(jī)門診 15 低 38 印刷包裝 15 低 39 宏大照像 30 低 40 開封空壓機(jī)廠甘谷油供應(yīng)站 60 低 41 四鄰廉佳王批超市 80 低 42 三立廣告 30 低 43 玻璃扁貨架裝飾 30 低 44 雙星專賣 鄭汴路從鄭州東客站起到與東明路交界處（南側(cè)） 序號(hào) 名 稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 利民商店 25 2 海記餐館 75 3 專營電業(yè)材料 45 4 不銹鋼加工做字 30 5 銀河鐵藝 30 6 招牌廣告 15 7 通利中央空調(diào)專賣 150 從東明路與鄭汴路交界處起直到東明路與金水路交界處上（東側(cè)） 序號(hào) 名 稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 創(chuàng)新寫真噴繪 45 2 名煙名酒 3 櫻之花理發(fā)廳 4 重慶川菜館 5 宏發(fā)通訊 6 光陽機(jī)車維修站 7 上海得時(shí)康綠色干洗 8 豫水招待所 9 配件大全 10 三利風(fēng)味菜館 11 山西刀削面 12 東北燉菜餃子 13 山西 14 佛爺居 15 金杯配件 16 豫水大酒店 17 美嘉美家電制冷工程售后服務(wù)中心 18 玲子香粥酒樓 19 阿明食屋 20 戲龍泉浴拿圖 21 東明花園熊耳河 商城路 1 河南人防酒店 \賓館 6 層 中 2 世界汽車音響部 40 中低 從東明路懷鄭汴路交界處至東明路與金水路交界處（西側(cè)） 序號(hào) 名稱 面積（平方米）或樓層 檔次 1 好事多超市 2 層 中低 2 玉泉賓館 4 層 中 3 夢(mèng)聽歌城 2 層 中 4 雙鹿空調(diào)銷售公司 30 中 5 馬記餐館 100 中低 6 靈寶羊肉湯 66 中低 7 東明超市 60 中低 商城路 1 河南國藥開發(fā)有限公司 40 中 2 東都美容美發(fā) 42 中低 3 金鑰匙電腦 30 4 聲望裝飾 48 中低 5 仙尼雷德 30 中 6 玉隆汽車裝飾行 54 中 7 鄭州益康中醫(yī)院 4 層 8 金剪刀發(fā)型創(chuàng)意 30 中 9 合記燴面 60 中低 10 文生汽車音像裝飾城 150 中 城北路 1 永通石化加油站 2 汽車音像裝飾 25 中低 3 廣東發(fā)展銀行 200 4 馨茗閣 80 家莊西街 1 宏程煙酒行 36 2 鄭州神丹大藥房 42 3 陶然居風(fēng)味莊 2 層 4 精誠輪胎行 36 5 鄭州醫(yī)藥股份有限公司特藥分公司 60 6 梁家 竹苑 60 7 電子娛樂城 64 8 美術(shù)賓館 6 層 9 小肥羊 120 10 民間煨湯館 200 順河路 1 蕭記燴面 2 層 2 金盾證件彩印 25 3 盛世之光設(shè)計(jì)吧 50 4 信耐力輪胎 20 5 北京砂鍋居 30 6 全福煙酒商行 24 金水河 1 黃淮大酒店洗浴中心 200 2 科達(dá) 24 3 美圖工作室 18 4 發(fā)達(dá)商店 10 5 東云茶莊 25 6 利民超市 36 7 星光之夜 120 8 河南省同樂醫(yī)藥有限公司 90 9 鄂爾多斯 36 10 平高招待所 3 層 11 亞龍超市 30 12 金新源燴面屋 30 13 同安汽配 30 14 好鄰居專業(yè)換油 1. 15 電瓶輪胎 132 16 五菱微配 12 17 無名小路 20 18 家和超市 19 汀菜美食園 64 20 銀河證券 80 21 鄭州眾生醫(yī)院 22 河南國際合作集團(tuán)有限公司 2 層 順河路 1 吉祥花園售樓中心 2 交通銀行 90 3 中國郵政 42 4 明珠大酒店 5 層 5 力華飯店 40 金水河 1 亞神大酒店（已倒） 第四部分“建業(yè)新天地”的理性選擇 一、選擇商場項(xiàng)目符合經(jīng)濟(jì)效益最大化原則 物業(yè)品種的商業(yè)價(jià)值（從大到小排序）： 購物 娛樂 餐飲 商務(wù) 旅游 居住 醫(yī)療 教育 交通 基礎(chǔ)設(shè)施 二、物業(yè)增值與土地 價(jià)值提升 （ 1）當(dāng)容積率為 時(shí)，房產(chǎn)增值與地價(jià)升值的關(guān)系如下 ： 房產(chǎn)增值 100/平米，相當(dāng)于土地價(jià)值提升 10 萬元 /畝 房產(chǎn)增值 500/平米，相當(dāng)于土地價(jià)值提升 50 萬元 /畝 房產(chǎn)增值 1000/平米，相當(dāng)于土地價(jià)值提升 100 萬元 /畝 （ 2）土地可實(shí)現(xiàn)價(jià)值 : 原地價(jià) +整理分?jǐn)傎M(fèi)用 +房產(chǎn)增值部分的 3/11/2 三、本項(xiàng)目土地價(jià)值集合 ? 功能價(jià)值：由物業(yè)品種的經(jīng)濟(jì)效用及價(jià)值時(shí)序構(gòu)成； ? 容積率：容積率高、空間退讓多、土地價(jià)值大； ? 空間利用度：靠交通要道十字路口，商業(yè)土地價(jià)值大； ? 交通通達(dá)度：交通方便，土地價(jià) 值大； ? 開發(fā)時(shí)序：后開發(fā)的土地更成熟、更值錢； ? 地質(zhì)條件與地形、地塊平整方正，開發(fā)成本低，土地價(jià)值大； ? 客源集中狀況：客源層次越高，土地價(jià)值越大。 四、 對(duì)商業(yè)開發(fā)體量的分析 在規(guī)劃概念中，商場的價(jià)值是最大的，本項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)先的策劃，要求其數(shù)量相對(duì)較大，其中的主要原因是： ? 數(shù)量集聚才可能形成商業(yè)聚集效益； ? 數(shù)量集聚達(dá)到六萬平方米以上，才能突破市民跨區(qū)域消費(fèi)的心理臨界點(diǎn)； ? 通過增加商業(yè)面積（加高樓層），可使物業(yè)可售價(jià)值達(dá)到最大化。 五、空間組合價(jià)格變化趨勢 增加商業(yè)樓層對(duì)房產(chǎn)價(jià)值提升示例 第五層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1500 元 /平米 第四層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1500 元 /平米 第三層 住： 1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1800 元 /平米 第二層 ?。?1500/平米 商： 2020 元 /平米 商： 2400 元 /平米 第一層 商： 3000 元 /平米 商： 4000 元 /平米 商： 4800 元 /平 商業(yè)帶來的效益比較 可多賺一層住宅 可多賺二層住宅 可多賺三層住宅 分 析結(jié)論： ? 一般情況下，商場造價(jià)比住宅造價(jià)成本增加不多。 ? 當(dāng)設(shè)置商業(yè)樓層時(shí)，商業(yè)樓層越來，則底層商業(yè)價(jià)格越高。 ? 當(dāng)多設(shè)一層商場時(shí)，銷售后相當(dāng)于多賺回一層樓的住宅。 ? 以上述樓房為例： ? 當(dāng)設(shè)一層底商時(shí)，等于賣出了六層樓房的價(jià)錢 ,比原先多賣一層 ,即（ 3000247。 1500）－ 1 層 =1層 。 ? 當(dāng)設(shè)二層商業(yè)時(shí)，等于賣出了七層樓房的價(jià)錢 ,比原先多賣二層 ,即 [(4000+2020)247。 1500]－ 2層 =2 層 。 ? 當(dāng)設(shè)三層商業(yè)時(shí)，等于賣出了八層樓房的價(jià)錢，比原先多賣三層 ,即 [(4800+2400+1800)247。1500]－ 3 層 =3 層 。 ? 商場銷售的難度大于住宅銷售，但好的商業(yè)營銷策劃，可以解決這一難題。 六、本項(xiàng)目據(jù)有的規(guī)模價(jià)值 ? 600 米黃金商業(yè)走廊 ? 10000 多平方米名牌超市 ? 10000 多平方米百貨公司 七、本項(xiàng)目商業(yè)購物創(chuàng)新 ? 電視廳、電影城 ? 主題精品購物街 ? “名小吃”廣場 ? 健身極限運(yùn)動(dòng)俱樂部 ? 休閑、娛樂、餐飲、交易一體化“茶樓” 八、實(shí)施名牌效應(yīng)（萬達(dá)模式） ? 低價(jià)位引進(jìn)名牌商家造勢 ? 帶動(dòng)其它商鋪升值 ? 重視商場綜合效益 第五部分 “建業(yè)新天地”商業(yè)業(yè)態(tài)初步模型 商業(yè)核心功能項(xiàng)目庫列示 ? 品牌量販?zhǔn)袌觯阂詢r(jià)格低廉的百姓日常生活用 品為主； ? 新型百貨商店：以中檔日用品為主，品種齊全，服務(wù)周到； ? 特色精品商店：以高檔次時(shí)尚名牌精品為主，新興特色： ? 黃金珠寶玉器 ? 古董工藝字畫 ? 護(hù)膚化妝名品 ? 精品男女裝 ? 高級(jí)手表眼鏡 ? 藝術(shù)旅游名品 ? 優(yōu)質(zhì)皮鞋皮具 ? 室內(nèi)盆栽鮮花 ? 高級(jí)茶葉茶具 ? 照像機(jī)攝像機(jī) ? 手機(jī)通訊工具 ? 藝術(shù)品味家私 ? 名牌家用電器 ? 兒童智力玩具 ? 高級(jí)煙酒專賣 ? 美食一條街特色餐飲 ? 正餐（具有中高檔裝修、星級(jí)服務(wù)水準(zhǔn)） ? 本地特色餐廳 ? 各地特色餐廳（粵菜、川菜、湘菜、魯菜等） ? 快餐（以特許經(jīng)營品牌和地方風(fēng)味小吃為主） ? 麥當(dāng)勞 ? 肯德雞 ? 德克士 ? 必勝客 ? 小吃燴面 ? 閑雅飲食主題 ? 經(jīng)典咖啡屋 ? 音樂酒吧 ? 休閑茶樓 ? E、健康娛樂廣場 ? 電影電視 ? 電子游戲 ? 寬帶網(wǎng)吧 ? 卡啦 OK ? 器械健身 ? 極限運(yùn)動(dòng) ? 室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（乒乓球、羽毛球、臺(tái)球等） ? 兒童樂園 E8 ? 會(huì)員書吧 ? 日常生活服務(wù) ? 洗浴桑拿 ? 美容美發(fā) ? 婚紗攝影 ? 沖印照片 ? 新華書店 ? 銀行證券 ? 郵政電訊 ? 醫(yī)療保健 ? 旅游接待 ? 彩券彩票 ? 打字復(fù)印 ? 軟件作業(yè) ? 休閑廣場 第六部分“建業(yè)新天地”商業(yè)價(jià)值初步模擬 一、鄭州商鋪價(jià)格匯總 （ 1）二七商圈的最繁華地區(qū) ? 東太康