【導(dǎo)讀】第一部分項目定位························3. 六、主推廣告語·························7. 第二部分銷售時機及銷售階段安排·········8. （一）市場預(yù)熱期························12. （二）內(nèi)部認購期························21. （五）銷售二期開盤·······················41. (六)調(diào)整沖刺期·····················&

　　

【正文】 舞蹈是鳳陽人民極其重要的業(yè)余休閑活動，拿出您的勇氣， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 展示您的魅力，定于 3 月 18 日于鳳陽鼓樓廣場舉行“皇城（帝城）杯舞蹈大賽”誠邀各企事業(yè)單位與您共同參予，讓我們共同享受舞蹈的樂趣。 1工程配 合 示范區(qū)域、示范單位開放； 一期銷售樓宇出外立面； 樓部、示范區(qū)域綠化完成； 1 促銷手段 1) 配合開盤儀式，凡于開盤當日及第二日認購的買家可額外獲贈 98 折購樓折扣。 2) 配合萬世偉業(yè)品牌宣傳，為了彰顯發(fā)展商的實力及對于客戶的一諾千金的保障，在展銷會期間將與客戶簽定 “雙卡保證書” (封頂保證書、入伙保證書 )，發(fā)展商鄭重向客戶承諾如果發(fā)展商在保證期內(nèi)違約，將在總樓款中給予一定額度的優(yōu)惠給客戶，或相應(yīng)減免等額管理費。這種保證書通過市場新聞策劃將成為鳳陽房地產(chǎn)市場的一大話題，引發(fā)市場關(guān)注。 （ 四） 二期銷售蓄客期、日期：（ 4 月 1 日 —— 6 月 15日） 借助開盤的熱銷態(tài)勢，在挖掘一批潛在的客戶群，利用鳳陽人喜歡親戚群居在一起，打出“親戚鄰里守望”的概念，讓老業(yè)主發(fā)展一批新業(yè)主。仍延續(xù)開盤的勢頭，實現(xiàn)蓄客目標。 推廣目標 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 鞏固前期物業(yè)形象，使本物業(yè)獨特的品牌效應(yīng)在鳳陽得以全面鞏固，社會知名度得以全面提升； 積累客戶。 銷售目標 誠意客戶 200 以上 銷售對象 前期已看過樓，但暫未下定客戶； 為電視及平面廣告、地盤廣告、造勢活動所吸引并到售樓處的客戶； 前期已認購 客戶之親友； 推廣策略 通過深化項目宣傳，不斷強化與展現(xiàn)“享受生活”的實質(zhì) 。 以前期的銷售旺勢，刺激新客戶的購買熱情。 銷售手段 進行第二次的大規(guī)模的派發(fā)單張，依然沿用第一次派發(fā)的形式，單張內(nèi)容介紹項目實景、開盤熱銷及新生活標準為主 ? 老業(yè)主獲贈半年物業(yè)管理費 ? 新業(yè)主將獲 99折優(yōu)惠（必須由老業(yè)主簽名方可確認） 廣告目標 維持項目在市場上的高姿態(tài)，保證銷售平穩(wěn)進行 廣告主題 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 延續(xù)開盤期的廣告風格繼續(xù)強化項目形象定位，加以樹立大 社區(qū)、大配套的思路，為二期、三期銷售作鋪墊。 廣告策略 戶外橫幅 （更新） 時 間： 4 月 1 日 —— 6 月 15 日 廣告形式：平面形象、廣告語展示 電視廣告片： 時段： 每晚 7： 30—— 8： 00鳳陽新聞 電臺： 鳳陽電視臺 廣告設(shè)施策略 ? 前期銷售狀況很好：以高姿態(tài)封盤 戶外廣告： 保持戶外廣告完整性和美觀度 投放媒體組合： 報紙 +戶外＋電視 媒體策略 延續(xù)第一次公開發(fā)售的熱銷口碑，深入闡述項目獲得追捧的價值所在。 1工程配合 工程進度相當順利，一期工程園林完成； 廣告宣傳保持一定程度的曝光率，頻率視當時銷售情況而定。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （五） 銷售二期開盤 （時間 6 月 16 日 —— 7 月 15 日） 推廣目標 通過前期客戶累積、一期銷售的成功；利用羊群效應(yīng)達成快速銷售。 銷售目標 成交 180 套，面積約 20200 平方米 銷售策略 根據(jù)前期蓄客情況確定本階段推廣策略。 銷售手段 價格調(diào)整 促銷活動 廣告目標 促動邊緣消費者成交，實現(xiàn)尾盤順利銷售 廣告主題 延續(xù)開盤期的廣告風格繼續(xù)強化項目形象定位，加以樹立高檔社區(qū)、大配套的思路。 廣告設(shè)施策略 保持一周兩 篇的頻率 新聞短評： 工程進度報道 戶外廣告 保持戶外廣告完整性和美觀度 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 投放媒體組合 報紙 +戶外 +派單 工程配合 工程進度相當順利，有望提前入伙； 廣告宣傳保持一定程度的曝光率，頻率視當時銷售情況而定。 （六） 調(diào)整沖刺期 （日期： 7 月 16 日 —— 8 月 30 日） 推廣目標 繼續(xù)強化項目高端形象，為下期銷售作準備 銷售目標 利用前期銷售的成功，帶動剩余單位的銷售 銷售策略 根據(jù)前期銷售情況確定本階段推廣策略。 銷售手段 促銷活動 廣告目標 促動邊緣消費者成交，實現(xiàn)尾盤順 利銷售 廣告主題 銷售理想高調(diào)封盤，不理想則運用十一等時間階段以節(jié)日廣告為主增加資金回籠速度。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 廣告設(shè)施策略 鳳陽電視臺 十一等重要節(jié)點增加廣告投放 新聞短評： 工程進度報道 戶外廣告： 保持戶外廣告完整性和美觀度 投放媒體組合 報紙 +戶外 +派單 工程配合 一期交樓 第四部分 價格策略 一、 定價策略 1． 定價的影響因素，主要受以下 12 個因素影響： ? 地理位置及交通狀況 ? 周邊環(huán)境 ? 商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施 ? 社會公共教育設(shè)施 ? 規(guī)模 ? 景觀 ? 戶型結(jié)構(gòu) ? 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ? 發(fā)展商品牌 ? 工程進度 ? 交樓標準 ? 物業(yè)管理 2． 定價的基本原 則 1) 參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價格水平，利用“市場比較法”制定本項目價格； 2) 在給各住宅單元具體定價時，充分考慮因素有三大項： ? 景觀：其中包括客廳、各個臥房（特別是主人房）景觀是否理想； ? 朝向：主要考慮客廳及主房朝向如何； ? 戶型結(jié)構(gòu)：廳房是否方正、實用；通風、采光是否暢通、理想；噪音影響；私隱性；陽臺；樓層差等因素。 3． 參考均價評定（待定） 4． 附：初步價格表（待定） 二、 價格走勢建議 因鳳陽市場對房地產(chǎn)的需求用途是以自住為主，投資的很少，對價格比較敏感，“低開高走”幅度不宜過大； 建議項目價格以平穩(wěn)過渡為主、每期價 格不要相差太多。 三、 付款方式建議 萬世偉業(yè) 皇城（帝城）主力戶型面積約為 100 ㎡以上，以2500 元∕ M2計算，總價大都在 26 萬以上（包括契稅、配套費等）， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 總價偏高；同時屬樓花，客戶購買信心會受到一定程度的影響，因此就必須在付款方式方面盡量降低置業(yè)門檻，采用高成數(shù)、高年限的銀行按揭；并降低首期款作為吸引。付款方式建議如下： 萬世偉業(yè) 皇城（帝城） 付款方式 付款辦法 折扣 付款時間 付款比例 一次性付款 98 折 《認購書》時付臨時定金； 《認購書》后 7 天內(nèi)簽署《房地產(chǎn)買賣合同》（預(yù)售）時付； 《房地產(chǎn)買賣合同》（預(yù)售）后 15天內(nèi)付。 RM￥ 20200 30%（含定金） 70%（尾款） 8 成 20年即供銀行按揭 99 折 《認購書》時付臨時定金； 《認購書》后 7 天內(nèi)簽署《房地產(chǎn)買賣合同》（預(yù)售）時付； 《房地產(chǎn)買賣合同》（預(yù)售） 15 天內(nèi)辦理銀行按揭。 RM￥ 20200 30%（含定金） 70%（按揭款） 第五部分、推廣費用預(yù)計 具體需要根據(jù)與開發(fā)商決定，按行業(yè)慣例整個推廣期的廣告費用約為銷售額的 %（本項目為縣城項目費用估計約需銷售額的 1%），目前總體均價（最 低）為 2300 元 /M2，（除去保留不售部分）總面積約為 75000M2， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 則總的推廣費用為： 銷售總額： 75000M2 2300 元 /M2=172500000 萬元 總體推廣費用為： 172500000 萬元 1%= 萬元 其中： 1. 廣告投放費用預(yù)算：約為 60 萬元 （實際可能小于此數(shù)字） 2. 活動推廣費用預(yù)算：約為 16 萬元 (具體附后 ) 3. 其他費用預(yù)計： 10 萬元 表一： 銷售材料預(yù)算費用 序號 項目 預(yù)算 1 樓書 2 折頁 3 單張 4 展板 5 手提袋 6 條幅 7 掛旗 8 工地路牌 9 路牌廣告 10 電視廣告及專題片 (10 分半鐘 )制作及演員費 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 11 立柱廣告噴繪 12 燈桿旗廣告 總計： 70 萬元 活動推廣費用預(yù)算 萬世偉業(yè) 皇城（帝城）主要大型推廣活動約為 68 次，每次費用為 12 萬元，則 8 次活動總經(jīng)費約為 16 萬，其中包括以下費用： 1. 場地費用 : 2 萬 2. 禮品費用： 3 萬 3. 禮儀費用： 5 萬 4. 包裝費用： 5 萬 5. 其他雜費： 1 萬 中安房產(chǎn)評估公司 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 南京同致行 2020年 3月 29日 “商場如戰(zhàn)場”，為了取得戰(zhàn)場上的勝利，我們必須增加項目競爭力，提高項目的戰(zhàn)斗力，因此有效的整合項目資源必不可少。 附件一、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容初步建議 保安服務(wù)：☆負責整個小區(qū)保安等服務(wù) ★個別家庭的特殊保安服務(wù) 清潔服務(wù)：☆提供小區(qū)清潔服務(wù) ★家 居清潔服務(wù)、衣物洗燙等服務(wù) 保姆服務(wù)：★提供幼兒、老人照顧服務(wù) 維修服務(wù)：★提供電器維修服務(wù) ☆各種管道系統(tǒng)維護、檢修等服務(wù) 財務(wù)服務(wù)：★提供處理個人財務(wù)、投資、理財?shù)确?wù) 飲食服務(wù)：★提供代為烹飪、煮食、送餐等服務(wù) 保健服務(wù)： ☆ 提供建立醫(yī)療健康檔案，開辦健康、養(yǎng)生等知識講座，日常健康檢查等服務(wù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 醫(yī)療服務(wù)：★提供 24 小時醫(yī)生上門醫(yī)療服務(wù)（或代為聯(lián)系） 急救服務(wù)：★提供 24 小時醫(yī)療急救服務(wù)（或代為聯(lián)系） 教育服務(wù)：★提供國際級家庭教育、課外輔導(dǎo)、興趣班等服務(wù) 日常服務(wù)： ☆ 日常生活瑣事代為處理（如訂報刊、購物、 代定會所設(shè)施、住戶出外后代為打理房屋等服務(wù)） 注：標“ ☆ ”為無償服務(wù)，標“★”為有償服務(wù)?？梢栽谝陨戏?wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上再進一步深化、豐富，有償服務(wù)可以根據(jù)服務(wù)內(nèi)容靈活收費。 附件二：會所功能及運作模式建議 會所功能建議 臺球室 乒乓球室 棋牌室 閱覽室 健身室（跑步機等健身器材） 咖啡廳及美食廣場 1. 會所運作模式建議 為了減少運營成本，建議健身房引進外面成熟的連鎖店經(jīng)營，其他經(jīng)營考慮外包。建議會所內(nèi)的設(shè)施針對業(yè)主及置業(yè)會會員，在消費中給予 95 折的優(yōu)惠。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 附件三：小區(qū)功能規(guī)劃建議 為了進一步豐富小 區(qū)整體空間布局，使小區(qū)規(guī)劃更加人性化，我司對小區(qū)功能設(shè)施的配置及園林景觀方面提出如下建議： 運動休閑配套 1. 建議商業(yè)部分設(shè)置涼亭、固定桌椅。供游人、老人休息。 2. 小區(qū)背景音樂。豐富小區(qū)居民精神生活，將景觀中的播放器設(shè)計為動物造型，營造小區(qū)活潑氛圍。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ——————————— （全文完） ——————————