【導(dǎo)讀】7．物業(yè)管理錯誤！多為外銷房，吸引外籍人士入住。2)高檔公寓為多，可商住兩用。3)富升值潛力，投資功能較強(qiáng)。1)多啟用境外設(shè)計師設(shè)計，建筑物外觀氣派，現(xiàn)代風(fēng)格為多。居室內(nèi)部采用精裝修，配國外名家產(chǎn)品。4)物業(yè)內(nèi)提供較為齊全的家政服務(wù)、社區(qū)活動服務(wù)；5)物業(yè)內(nèi)設(shè)有小型會所，提供餐飲、休閑、運(yùn)動、商務(wù)等場所。6)內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、地下車庫、二十四小時供熱水等。1)項目所在地一般知名度較高，且具有一定的身份象征。3)附近商城、劇院、酒吧云集、可方便享受都市生活。1)以高層為多，容積率過高，綠地過少，室外活動場所不多。2)處于城市交通中心，噪音大，空氣質(zhì)量差。3)區(qū)內(nèi)交往空間較少，居民較難享受其樂融融的社區(qū)生活。畝的賽特摩中心將于2020年開工。1919年１月,現(xiàn)代奧林匹克之父顧拜旦首先提出。北奧是國內(nèi)首家從本質(zhì)上承接。這一國際大眾體育發(fā)展浪潮并實現(xiàn)這一國際運(yùn)動生活的現(xiàn)代社區(qū)。與此相適應(yīng)，北奧的國際化也是動態(tài)的，潮流的，進(jìn)步的，

　　

【正文】 青年旅舍住客 ?采用步行或騎單車，自己動手做飯，放棄大而舒適的旅舍，選擇小而簡陋的青年旅舍。這是一種浪漫的理想主義旅游觀。 ” 在北京，目前開張的青年旅館有兩家，分別是位于朝陽的兆龍青年旅館和位于東單的東方晨光青年旅館。東方晨光在東方廣場后面，地下共有四層，其內(nèi)酒吧、咖啡屋、澡堂應(yīng)有盡有，房間為兩張床的標(biāo)準(zhǔn)間（國外大多為一個房間置幾張上下鋪）。住客衣物的洗熨全部被服務(wù)人員免 費(fèi)代勞。因開業(yè)不到 4 個月，價格定在 50 元左右，對外賓則提高國際標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)稱，自晨光申請涉外許可接待外賓后，從網(wǎng)上接到的訂單已排到今年 7 月份，現(xiàn)在入住的大多是外國人。 至于北奧，既然已有設(shè)置賓館的考慮，不妨加盟要求并不高的國際青年旅館，設(shè)計一座別有特色的奧林匹克青年旅館。一方面，可以借用世界性的旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)及其宣傳網(wǎng)絡(luò)，另一方面，有利于廣招住客，減輕經(jīng)營壓力。而旅館之 “奧林匹克 ”的名稱也定會對世界旅游青年產(chǎn)生較大的吸引力與信賴力。 大量管理資料下載 34 10）旅游服務(wù)社 (旅游代辦點(diǎn) ) 社區(qū)居民在相互熟悉后，常會產(chǎn)生結(jié)伴 出游的愿望。大型社區(qū)中，居民的外出旅游極易成團(tuán)成隊。對于這種客觀需要，社區(qū)往往主動引導(dǎo)，如引進(jìn)旅行社，設(shè)立旅行服務(wù)代辦機(jī)構(gòu)等，為社區(qū)居民的出游提供方便。并將此作為社區(qū)文化的一部分給以大力支持。如南方祈福新村、碧桂園、麗江花園等，都是這方面的佼佼者，并由此為社區(qū)贏得了不少口碑。 北奧在為社區(qū)引進(jìn)旅游機(jī)構(gòu)時，可以采用招標(biāo)形式。在活動展開上，可以結(jié)合社區(qū)的運(yùn)動特色，開辦多種體育旅游、休閑旅游、探險旅游等等。 ★ 盡管發(fā)展商并不直接介入周邊商業(yè)場所的經(jīng)營，而只是以出租場地為主，但商業(yè)設(shè)施作為社區(qū)配套的一部分，仍 需與社區(qū)自身提供的服務(wù)及配套綜合起來考慮。以便社區(qū)既能減輕自身的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，又能為居民提供更好的生活服務(wù)。 ★ 商業(yè)走廊或商業(yè)設(shè)施將在主題景觀大道兩旁的臨街商鋪內(nèi)展開。為應(yīng)合且提升社區(qū)國際化形象，社區(qū)的商業(yè)走廊應(yīng)顯出指示性較強(qiáng)的格調(diào)及品味，即針對社區(qū)業(yè)主的特定需要而引進(jìn)。在商鋪招商中，發(fā)展商宜對商鋪的經(jīng)營項目及裝修風(fēng)格給以引導(dǎo)和監(jiān)控。 ★ 部分商業(yè)設(shè)施亦可放進(jìn)奧林匹克大廈中經(jīng)營，如書吧等，此時，書吧內(nèi)宜要求有多種及多版本的中高檔白領(lǐng)雜志及外文雜志。如英文版、香港版、臺灣版、上海版、北京版的《時尚》，英文版 及中文版 大量管理資料下載 35 的《商業(yè)周刊》及汽車、音響、旅游、攝影等能反應(yīng)現(xiàn)代生活品質(zhì)的刊物。 ★ 作為社區(qū)商業(yè)的一部分，臨街的商鋪應(yīng)加入社區(qū)局域網(wǎng)，與社區(qū)自有的商業(yè)設(shè)施一道，為社區(qū)提供網(wǎng)上服務(wù)。 5. 社區(qū)商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心／小型商務(wù)洽談室／小型商務(wù)會廳／商務(wù)多功能廳 /商務(wù)秘書 /車船機(jī)票代購 6. 社區(qū)文化活動 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動 以運(yùn)動、健康、野外生存與救援等為主題舉辦各類交流活動、知識課堂、競賽等?；顒拥拈_展宜盡量結(jié)合社區(qū)的商業(yè)設(shè)施，一方面帶動商業(yè)街的人氣，促進(jìn)經(jīng)營，提升商鋪價值，另一方面減輕活動的經(jīng) 濟(jì)壓力，利用商業(yè)單位給活動以贊助或支持。 2） 區(qū)外交流或聯(lián)合活動 汽車旅游 /體育旅游 /生態(tài)旅游 /探險旅游 體育廟會 /體育競賽等 三 ) 整合營銷傳播手段對國際化觀念進(jìn)行引導(dǎo)和詮釋 關(guān)于整合營傳播 所謂的整合營銷傳播，是一個營銷傳播計劃概念，要求充分認(rèn)識用來 大量管理資料下載 36 制定綜合計劃時所使用的各種帶來附加價值的傳播手段 ——如普通廣告、直接反應(yīng)廣告、銷售促進(jìn)和公共關(guān)系 ——并將之結(jié)合，提供具有良好清晰度、連貫性的信息，使傳播影響最大化。其中的關(guān)鍵是使用各種促銷形式使傳播的影響力最大化。消費(fèi)者對一個公司及其各個品 牌的了解來自他們接觸到的各類信息的綜合（如媒體廣告、價格、包裝設(shè)計、直接營銷活動、促銷活動、網(wǎng)上信息、產(chǎn)品演示會、甚至出售產(chǎn)品和服務(wù)的商店的情況）。而整合營銷的目的是使公司所有的營銷促銷活動在市場上形成一個總體、綜合的印象。 整合營銷中所涉及的促銷組合要素包括如下幾方面： 1．廣告：廣告是指由特定資助人支付，用于組織、產(chǎn)品、服務(wù)或觀念的非人員溝通的形式。其中的支付意味著廣告客戶必須購買用于廣告訊息的時間和空間，一個特例是公益廣告，其廣告費(fèi)用通常由媒體承擔(dān)。廣告的最大的優(yōu)勢在于當(dāng)營銷組合中其他要素難以做到 個性化時，獨(dú)特的廣告能打動許多消費(fèi)者。 2． 直接營銷：直接營銷包括直接郵購、郵寄目錄、數(shù)據(jù)庫管理、直接銷售、電話營銷、廣播印刷媒體中的直接反應(yīng)廣告等。在美國經(jīng)濟(jì)中，發(fā)展最快的一部分就是直接營銷。很多消費(fèi)品生產(chǎn)公司和中間商，每年都花費(fèi)巨資用于建立有關(guān)現(xiàn)有和潛在顧客的地址、電話號碼的資料庫。廠商們采用電話營銷、直接致電消費(fèi)者推銷產(chǎn)品，為自已樹立形象，還直接郵寄信件、彩頁、目錄、錄像帶等潛在顧客，提供有關(guān)其產(chǎn)品和服務(wù)的詳細(xì)資料。直接營銷也常被用來為競爭性品牌分發(fā)產(chǎn)品樣品給目標(biāo)消費(fèi)者。 大量管理資料下載 37 3． 銷售促進(jìn)：指向銷 售人員、分銷商和最終消費(fèi)者提供額外價值或激勵的營銷活動，能迅速刺激銷售。一般分為兩大類：針對消費(fèi)者和針對中間商的銷售促進(jìn)活動。前者包括贈券、樣品、獎金、折扣、抽彩等許多用于銷售的方式，后者有購買折扣、銷售競賽、商業(yè)展示等。 4． 公共宣傳 /公共關(guān)系：公共宣傳指不直接收費(fèi)或接受確定贊助的，關(guān)于組織、產(chǎn)品、服務(wù)或觀念的非人員傳播。通常表現(xiàn)形式為關(guān)于組織及其產(chǎn)品、服務(wù)的新聞故事、社論和通告。其操作技巧有提供新聞稿、特寫文章、照片、影片、錄像帶、召開記者招待會等。 公共關(guān)系指一個組織系統(tǒng)地計劃和提供信息，試圖控 制和管理其在公眾中的形象。通過贊助特殊事件和各種公共事活動，來加強(qiáng)組織形象。 目前，許多公司開展?fàn)I銷公關(guān)，作為營銷促銷策略的組成部分。專業(yè)公關(guān)公司使公共關(guān)系作為一種傳播工具，能替代常規(guī)廣告和營銷的許多功能。 5． 人員推銷：這是一種人際溝通形式，推銷員試圖幫助或說服潛在購買者購買產(chǎn)品或服務(wù)，或接受一種觀點(diǎn)。該種方式常以銷售人員與購買者之間的直接接觸、或面對面、或通過電訊工具（如電話推銷）等進(jìn)行。 北奧的國際性特征，將通過上述的幾種主要方式對外傳播，在操作中應(yīng)注重如下幾方面的把握： 1．廣告創(chuàng)意中訴求 的整體性、系列性、前后連慣性與系統(tǒng)性 ——注重多角度、多層次、多形式的對社區(qū)國際特色給以多維的塑造。 2．廣告設(shè)計中風(fēng)格、圖案、色彩、文案及其版式的基調(diào)統(tǒng)一與個性 大量管理資料下載 38 表現(xiàn) ——注重北奧的端莊大氣與運(yùn)動的時尚性、跳躍性的有機(jī)結(jié)合。 3．媒體及其欄目或版面的選擇 ——注重媒體特征及其品牌形象，以及目標(biāo)客戶的閱讀習(xí)慣和閱讀方式。尤其到達(dá)率極高的白領(lǐng)雜志和駐京外國人或俱樂部所辦的直郵刊物。如 Life express 、 Freature，國航、南航航空雜志，《時尚》、《瑞麗》、《商業(yè)周刊》、《中國日報》、《財經(jīng)周刊》、北京 國際廣播電臺等。 4．公共關(guān)系與公共宣傳中，持續(xù)性強(qiáng)調(diào)社區(qū)的國際特色，并注意各類稿件及文案中語言、語氣的基調(diào)與風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)。尤其要把握好北奧作為 “國內(nèi)首家國際運(yùn)動社區(qū) ”及 “全民健身樣板工程 ”所應(yīng)具有的形象與威信。 5．借助國際友人或國際文化交流活動對國際性特征給以強(qiáng)化。如國際運(yùn)動友人的到訪、貝利開辦的足球?qū)W校、薩馬蘭奇對奧園的題字或到訪、青少年 NBA 訓(xùn)練基地等。 6．社區(qū)刊物在風(fēng)格上應(yīng)動感活潑，把握潮流，內(nèi)容豐富多彩，設(shè)計現(xiàn)代時尚，規(guī)格采用國際流行開本，內(nèi)頁采用再生紙（體現(xiàn)社區(qū)的環(huán)保精神）。發(fā)行上，除 在社區(qū)贈送或寄給客戶外，可以考慮在高級酒店、寫字樓（特別是 CBD 區(qū)內(nèi)的）、娛樂與文化場所、汽車交易中心、大型商場內(nèi)派送。 7．銷售現(xiàn)場的國際化包裝，售樓人員衣裝的設(shè)計，舉止與談吐的培訓(xùn)，相關(guān)基本國際知識的學(xué)習(xí)等。 四．結(jié)論 大量管理資料下載 39 1．與其他社區(qū)單純以地段、設(shè)計風(fēng)格來支撐國際化定位相比較，北奧的國際性特征營造更具備內(nèi)涵上的優(yōu)勢。從實質(zhì)上來講，北奧的國際化定位與其說是一個概念上的營造，不若說來自于對北奧資源的深度挖掘。北奧的國際化定位，是順時應(yīng)勢，魅力獨(dú)具的。 2．奧園系響應(yīng)全民健身運(yùn)動而開發(fā)的社區(qū) .全民 健身運(yùn)動是國際大眾體育發(fā)展趨勢與國內(nèi)體育運(yùn)動事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合的產(chǎn)物，北奧國際運(yùn)動社區(qū)概念的提出，實際上是與國際運(yùn)動觀念的接軌，從意識與操作上來講，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出目前市面上的運(yùn)動社區(qū)。而其所涉及的深度與廣度，與奧園的前四代產(chǎn)品也是有很大差別與進(jìn)步的。 鑒于上述大眾體育發(fā)展的國際與國內(nèi)背景，建議奧園以 “國際大眾體育社區(qū)樣板工程 ”為名向總局申請稱號，以更直接的體現(xiàn)北奧體育社區(qū)的本質(zhì)及特征。體育社區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是可以分為幾個檔次的，而奧園，應(yīng)屬于最高標(biāo)準(zhǔn)，即能與國際大眾體育觀念和操作方式接軌的體育社區(qū)，甚至可以通過群 體司邀請國際健身與大眾體育協(xié)會或是國際奧委會下屬的大眾體育委員會給以顧問和指導(dǎo)。如是，立于這樣的高度，奧園的運(yùn)動概念將無法被抄襲，同時能在奧園前四代產(chǎn)品基礎(chǔ)上產(chǎn)生新的提升，使北奧真正成為奧園系列的樣板工程。 北奧大眾體育社區(qū)概念的提出，有其深厚的歷史及社會根源，與奧林匹克人文精神發(fā)展相一致，它從根本上承接了國際社會所倡導(dǎo)的運(yùn)動健康生活，是國內(nèi)第一家國際運(yùn)動社區(qū)。 3．北奧的國際化，是生活觀念、運(yùn)動觀念、健康觀念的國際化。社區(qū)將從全方位予以營造和強(qiáng)化。 大量管理資料下載 40 4．北奧的國際化，歸根結(jié)底是一種深刻的人文關(guān)懷，只 不過這種人文關(guān)懷所依據(jù)的價值標(biāo)準(zhǔn)，是為當(dāng)今國際社會所認(rèn)同的具有普遍意識和未來意識的標(biāo)準(zhǔn)，它凝聚于奧林匹克人文精神之中，體現(xiàn)為愛與關(guān)懷、平等與自由等等，不但只針對人，還包括人們生活所涉及的物與屋等。北奧的國際化設(shè)計，亦是基于此種人文基礎(chǔ)上的包含了愛屋及烏在內(nèi)的人性化設(shè)計，與奧園的品牌精神是融為一體的。當(dāng)然，本報告僅是拋磚引玉，提供另類角度的思維。在此基礎(chǔ)上，可以繼續(xù)發(fā)揮，得出更多設(shè)想與結(jié)論。 5．需要明確的是， “國際化 ”定位是為了給項目制造賣點(diǎn)還是真正營造國際化社區(qū)。對該問題的回答，將涉及到該方面操作的深度 與廣度及其時效性。 6．在選擇合作伙伴時，注意品牌上的對接，即盡量選用較知名或有外籍背景的公司來合作，包括建筑與景觀設(shè)計及施工、裝飾裝修設(shè)計施工、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理、物業(yè)銷售，家電汽車家俱的捆梆銷售等各個方面，形成名牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以利于品牌對接，相互彰顯。 7．報告中所提之商業(yè)構(gòu)想，大多采用引進(jìn)與合作的方式進(jìn)行。原則是盡量減少或避免項目成本負(fù)擔(dān)，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營，增加項目特色。但實用或適用與否，仍需進(jìn)行深層論證。 8．作為產(chǎn)品設(shè)計的一個專題，本報告系其他產(chǎn)品設(shè)計報告、營銷報告的補(bǔ)充。