【正文】 形垃圾道經(jīng)常會(huì)發(fā)生堵塞問(wèn)題；第三，垃圾道出口在首層，使首層住戶甚至二層住戶的生活環(huán)境惡化。所以，后來(lái)有段時(shí)間，北京的高層樓房都不設(shè)垃圾道，而是由業(yè)主自己將垃圾裝袋，出門時(shí)順手帶到樓下。而保留垃圾道的樓房，也對(duì)垃圾道進(jìn)行了改造，一是將各層的垃圾口設(shè)在通風(fēng)好的地方，且用門與樓道的其他部分隔離；有的樓房還將垃圾道做成圓形，垃圾的出口由首層地面移至地下室。當(dāng)然，您的樓盤設(shè)垃圾柜的方式也算一種?！　　举I家攻略】　　鼓動(dòng)全樓把垃圾柜統(tǒng)一移到院里，辛苦點(diǎn)，總比熏著點(diǎn)好?！　?wèn)題7：裂縫裂出大花臉　　入住沒半年，墻上的裂縫就出來(lái)了，春天辦手續(xù)的時(shí)候，還看見外墻有些地方已脫落?！　　九俑鶈?wèn)底】　　裂縫關(guān)鍵要看是墻體表層的裂縫，還是墻體自身的裂縫?，F(xiàn)在絕大多數(shù)樓盤都是現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，所以，絕大多數(shù)的裂縫都是裝修面層的裂縫。這種面層的裂縫往往在一個(gè)局部形成網(wǎng)狀形式。裝修面層的裂縫一般容易出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)銜接的部位，如窗附近、一些轉(zhuǎn)角等部位。至于墻表層的脫落一般是空鼓造成的，尤其在冬季施工時(shí)容易出現(xiàn)?！　　举I家攻略】　　發(fā)現(xiàn)裂縫，只要不是太嚴(yán)重，能得到及時(shí)維修就很好了?！　?wèn)題8：入住先扛煤氣罐　　我住的房子，人都住進(jìn)去了，可煤氣卻通不了，害得全樓都扛煤氣罐?！　　九俑鶈?wèn)底】　　煤氣可是個(gè)馬虎不得的問(wèn)題。無(wú)論是主管道有縫隙，還是您自家的灶臺(tái)有缺陷，漏點(diǎn)氣都是個(gè)要命的問(wèn)題，所以專業(yè)公司在這方面的管理非常嚴(yán)格。只有70%的居民入住，且在專業(yè)人員統(tǒng)一驗(yàn)收后，才辦理通氣手續(xù)。所以只要管道都鋪好了，通氣就取決于兩個(gè)問(wèn)題：一是多少人住進(jìn)來(lái)了；二是業(yè)主是不是大改動(dòng)了?！　　举I家攻略】　　煤氣的事最好少動(dòng)?！　?wèn)題9：建材品牌變了樣　　入住時(shí)，我發(fā)現(xiàn)潔具品牌與原先承諾的不一樣。　　【刨根問(wèn)底】　　潔具品牌變換有幾種可能性。從好的方面講，在建設(shè)階段，建材又有新的技術(shù)更新，為了維持樓盤的整體設(shè)計(jì)形象，發(fā)展商自動(dòng)進(jìn)行了設(shè)計(jì)變更；從不好的方面講，確實(shí)在亞北一知名別墅發(fā)生過(guò)以次充好的現(xiàn)象。　　【買家攻略】　　督促發(fā)展商做好客戶通訊工作　　收房入住問(wèn)題之收費(fèi)篇　　如果說(shuō)在很多項(xiàng)目中，入住糾紛的發(fā)生存在百分之百必然性，那導(dǎo)火索之一往往就是收費(fèi)，雜七雜八，入住前業(yè)主掏的錢少則二三萬(wàn)，多則四五萬(wàn)，且規(guī)定“不交費(fèi)就不給鑰匙”?！　?wèn)題1：契稅及代辦費(fèi)　　《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天?！逼醵愂菢I(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。　　開發(fā)商讓購(gòu)房人提前交納契稅的原因?yàn)椋洪_發(fā)商在客戶貸款過(guò)程中，承擔(dān)了全額全程或階段性擔(dān)保，開發(fā)商想盡早擺脫自己的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，也不排除有些開發(fā)商占用資金的可能性?！　∷裕菢I(yè)主認(rèn)可，否則開發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)迫購(gòu)房人提前交納，更無(wú)權(quán)強(qiáng)行代辦?！　∪绻麡I(yè)主委托開發(fā)商辦理，因?yàn)檗k理過(guò)程中有勞務(wù)支出，故一般開發(fā)商要向業(yè)主收取一定的代辦費(fèi)，當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開發(fā)商要有提供相關(guān)資料的義務(wù)?！　〔贿^(guò)，在實(shí)際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會(huì)給征收部門帶來(lái)很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理?！　　窘ㄗh】：開發(fā)商在具備條件辦理立契過(guò)戶手續(xù)前的一定時(shí)間段，通知客戶集中來(lái)交錢。代辦費(fèi)不宜超過(guò)1000元?？蛻粢部晌械谌饺缏蓭熓聞?wù)所來(lái)辦理?！　?wèn)題2：公共維修基金　　此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造?！　　蛾P(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購(gòu)買人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。在辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)，按購(gòu)房款的2%足額交納。”《通知》還規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會(huì)后，小區(qū)辦將其移交管委會(huì)或經(jīng)管委會(huì)同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會(huì)成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計(jì)劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)管委會(huì)審定后實(shí)施?！　【S修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收，那為什么有些開發(fā)商一定要在入住前強(qiáng)行收取此基金呢？　　因?yàn)橛胁糠仲?gòu)房人并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，也就不急于交納此基金，這樣，當(dāng)房屋在保修期后需要進(jìn)行大修、更新、改造時(shí)，沒有交納此基金的業(yè)主就會(huì)“沾”已交基金業(yè)主的“便宜”，這是不公平的。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商占用資金的可能。　　【建議】：交納基金后，市或區(qū)縣小區(qū)辦會(huì)當(dāng)場(chǎng)開具財(cái)政局的專用發(fā)票，并開始計(jì)活期利息。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的?！　?wèn)題3：裝修費(fèi)　　裝修管理費(fèi)、裝修押金、裝修工人制證費(fèi)　　裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)　　關(guān)于是否收裝修管理費(fèi)、押金和裝修工人制證費(fèi)的問(wèn)題，爭(zhēng)議最大?！　∫环矫?，國(guó)家和北京市均沒有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門咨詢，往往回答還是亂收費(fèi)；另一方面，裝修過(guò)程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問(wèn)題都會(huì)對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會(huì)對(duì)公共部位造成磨損。物業(yè)管理公司在此過(guò)程中確實(shí)要投入人力物力進(jìn)行管理和約束?！　?jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準(zhǔn)備對(duì)目前混亂的市場(chǎng)加以規(guī)范。　　【建議】：專業(yè)人士認(rèn)為，以上收費(fèi)雖然存在一定合理性，但許多小區(qū)動(dòng)輒幾千元的管理費(fèi)或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的。　　一般一套房子的管理費(fèi)以一二百元左右為宜?！　⊙航鸶鶕?jù)物業(yè)檔次，普通住宅在一二千元左右，高檔住宅在一萬(wàn)元左右為宜，而且無(wú)特殊情況應(yīng)全部退還。　　制證費(fèi)5元、10元，收個(gè)成本費(fèi)即可?！　⊙b修垃圾清理費(fèi)按《北京市居住小區(qū)物業(yè)收費(fèi)暫行辦法》，即196號(hào)文件規(guī)定為20元／自然間，如果有小區(qū)核算成本非要收幾百元，業(yè)主有權(quán)選擇不用其清理。　　問(wèn)題4：物業(yè)費(fèi)　　一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金　　北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過(guò)《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。也就是說(shuō)，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費(fèi)一是部分業(yè)主經(jīng)常不在家，二是會(huì)浪費(fèi)人力物力。從這個(gè)角度講，提前收取物業(yè)管理費(fèi)有其合理性?！　∥飿I(yè)管理費(fèi)保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個(gè)月或三個(gè)月一交，而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國(guó)內(nèi)或本地，故采用3個(gè)月保證金方式。要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運(yùn)作應(yīng)該看購(gòu)房時(shí)所簽《住宅使用管理維修公約》(以下簡(jiǎn)稱《公約》)中如何約定，只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時(shí)才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒有選擇權(quán)?！　　窘ㄗh】：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)；保證金要看《公約》約定，如無(wú)約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意?！　?wèn)題5：停車費(fèi)　　對(duì)于停車費(fèi)，目前北京市只是在196號(hào)文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元／個(gè)。而地下車庫(kù)、機(jī)械停車庫(kù)則要實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，開發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房時(shí)在《公約》中明示。可正像問(wèn)題4中所講的，《公約》一般都在入住時(shí)才簽，也就沒有了協(xié)商的空間。　　至于小區(qū)臨時(shí)停車，目前并無(wú)明確規(guī)定，應(yīng)由小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)決定，物管會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不能高于1元／4小時(shí)的社會(huì)停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)出具正式發(fā)票?！　∧壳?，市政管、物價(jià)局不久將出臺(tái)停車收費(fèi)規(guī)范，小區(qū)道路也在規(guī)范之中?！　　窘ㄗh】：普通小區(qū)地面車位每月為150元／個(gè)。地下、機(jī)械車庫(kù)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，應(yīng)基本等同于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！　?wèn)題6：面積測(cè)繪費(fèi)　　面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。　　【建議】：購(gòu)一手商品房應(yīng)由開發(fā)商交納?！　∈辗繒r(shí)初裝費(fèi)到底該交哪些？　　不合理可以拒付　　在商品房交付使用時(shí)，一些買房人經(jīng)常會(huì)遇到“初裝費(fèi)”的問(wèn)題，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人會(huì)問(wèn)：“我買了一套商品房，在交房時(shí)，開發(fā)商卻列出了5000多元的天然氣初裝費(fèi)的繳費(fèi)清單，請(qǐng)問(wèn)這合理嗎，有關(guān)法律究竟是怎樣規(guī)定的？”“開發(fā)商收煤氣入戶費(fèi)，是否合理，是否有法律依據(jù)？是否可以拒交？”　　筆者的觀點(diǎn)是：“不合理，可以拒交！”　　在１９８６年１０月１日生效的經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位（以下簡(jiǎn)稱建設(shè)單位），應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)，是指自來(lái)水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)（簡(jiǎn)稱‘四源’建設(shè)費(fèi)）?！脑础ㄔO(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)?！钡诹鶙l規(guī)定：“建設(shè)單位繳納‘四源’建設(shè)費(fèi)后，北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工時(shí)根據(jù)交費(fèi)范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由建設(shè)單位投資建設(shè)?！薄　∩鲜鲆?guī)定明確說(shuō)明不論是“四源”主干線，還是到具體項(xiàng)目的“支管”，費(fèi)用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)?！　「鞣N費(fèi)用要明晰　　那么各樓入口到各戶的管線費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)呢？根據(jù)北京市人民政府７３號(hào)令《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不得超過(guò)標(biāo)價(jià)出售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！钡谄邨l規(guī)定：商品住宅銷售價(jià)格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用?！睂?duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房?jī)r(jià)之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”?！　∫虼?，新建商品房收取電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話、有線電視等初裝費(fèi)都是錯(cuò)誤的，如果購(gòu)房合同中明示提供熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等設(shè)施，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)服務(wù)收取各種名義的“初裝費(fèi)”。即使房地產(chǎn)商拿出提供相關(guān)服務(wù)部門的通知，買房人也無(wú)需理會(huì)，因?yàn)榘凑照撸虡I(yè)公司的規(guī)定未經(jīng)政府物價(jià)管理部門批準(zhǔn)，沒有強(qiáng)制約束力。　　同時(shí)，筆者在此提醒所有準(zhǔn)備買房的人，將來(lái)在簽購(gòu)房合同時(shí)，最好在合同中明確：“出賣人在交付房屋時(shí)不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費(fèi)用?！北苊饨环繒r(shí)不必要的爭(zhēng)執(zhí)?！　∵x房收房時(shí)七看七不看　　不看客廳看廚廁：客廳是外觀，而廚廁是內(nèi)部器官，家中的水電氣系統(tǒng)都在這里，是容易漏水、出問(wèn)題的地方。　　不看裝潢看做工：尤其是每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等等，做工是否細(xì)致，要仔細(xì)觀察，這些都是討價(jià)還價(jià)的籌碼?！　〔豢窗滋炜赐砩希毫私馊胍购蠓课莞浇肼?、照明、安全等?！　〔豢辞缣炜从晏欤涸俸玫膫窝b也敵不過(guò)幾天下雨，此時(shí)漏水、滲水一覽無(wú)余?！　〔豢唇ú目锤窬郑翰灰黄恋慕ú乃曰螅课莨δ苁欠裼行Оl(fā)揮，有賴于格局是否設(shè)計(jì)周全?！　〔豢吹厣峡刺焐希鹤⒁饪刺旎ò搴徒锹溆袩o(wú)漏水。　　不看窗簾看窗外：一定要拉開窗簾看一下通風(fēng)、采光、景觀等是否好?！　⌒路繖z驗(yàn)三十六計(jì) 讓收房更加簡(jiǎn)易方便　　買房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生活帶來(lái)無(wú)窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗(yàn)，附上36條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易發(fā)生的問(wèn)題。您不妨記住并逐條檢查看一看?！　￡P(guān)于門：　　1．門的開啟關(guān)閉是否順暢？　　2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）　　3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音？　　4．大門、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊？　　關(guān)于窗：　　5．窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。　　6．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？　　7．窗戶玻璃是否完好？　　8．窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。　　關(guān)于地板：　　9．地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？　　10．地板間隙是否太大？　　11．柚木地板有無(wú)大片黑色水漬？　　12．地腳線接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)？　　13．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？　　關(guān)于頂棚：　　14．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題?！　?5．看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響?！　?6．頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的?！　?7．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌?！　?8．墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲？　　19．墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？　　20．墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕？21．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？　　關(guān)于廚廁：　　21．廁、浴具有無(wú)裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察?！　?2．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無(wú)漏水聲？　　23．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？　　24．廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)?！　?5．磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象？　　26．廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗？　　27．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？　　28．衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)?！　?9．出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？　　30．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過(guò)?！　∑渌骸　?1．廚柜柜身有無(wú)變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？　　32．試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題？各種電路、閉路電視、電話插