【正文】 墻）?！　〗ㄐ胁捎锰窖蟊ｋU公司，%；　　工行采用華泰保險公司，%：　　建行總行，中信采用人民保險公司，%。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。　　索要兩書一表　　向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修?！　?。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實，達到粘結(jié)牢固、無裂縫?！　〔襟E三：提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》　　《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力?！　‰姎狻　‰姎饩€路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第36頁 共36頁房屋交付流程全攻略　　離交房還有一年多，可能有朋友會說還早呢，不過既然看到了，就貼出來供大家參考，　　早就早吧。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；　　衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；　　木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合?！　　駪糸T以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直?！　“凑沼嘘P(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案?！　　侗本┦薪ㄔO(shè)工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。是這樣嗎？當收到入住通知單時，該怎么準備？要特別請一位律師嗎？謝謝不吝賜教！　　李律師答：　　對所購商品房進行驗收主要應(yīng)注意以下幾點：　　第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；　　第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；　　第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；　　第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；　　第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；　　第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。　　簽收《房屋驗收單》　　在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。保費一次性交?！　、在大門口首先觀察大門（就是防盜門）的外觀完好程度，是否有掉漆、破損、污漬；　　B、用鑰匙開關(guān)門，檢查門的閉合是否嚴密、開關(guān)是否輕松、密封條是否完整、子母門還要注意子門的閉合和開關(guān)；　　C、門的配件是否齊全，如貓眼、門鈴、門鈴電池蓋；　　一般貓眼要裝修好后物業(yè)才發(fā)放（某些小區(qū)是這樣，曉月一般都直接裝在門上）　　D、進屋后仔細檢查墻面和地面是否有裂縫，若有就用粉筆進行標注；　　E、用電筒仔細察看屋頂陰角，特別是衛(wèi)生間和廚房以及2個陽臺的落水管接縫處，看有無滲水和裂縫；　　F、注意衛(wèi)生間的防水，曉月一般都做了閉水測試（就是堵住下水口，關(guān)水看防水是否完好，是否有滲漏現(xiàn)象），如果沒有做閉水必須要求物管補做（防水一般都是做樓上的，只要不滲漏到你家就是好的）；　　G、用長棍子逐一敲打墻面，查看是否有“空鼓”（專業(yè)術(shù)語），一般現(xiàn)在都是框架式房屋結(jié)構(gòu)，即所有墻面都是最后筑建，因此特別是接近天花的頂部往往有空洞現(xiàn)象（即里面沒有磚體，這是很嚴重的工程隱患，要求物業(yè)鑿開墻面補齊），用粉筆標注；　　H、查看塑鋼門窗外觀是否有破損、玻璃是否完好、扣件是否完好、密封膠條是否嚴密、推拉是否順滑、開關(guān)是否良好；　　I、檢查陽光窗頂部是否有滲雨，陽光窗外現(xiàn)在都無遮雨板，如果安裝不嚴密，頂部往往會出現(xiàn)滲雨，用電筒仔細察看或者看窗頂是否有雨漬；　　J、檢查生活陽臺和主陽臺的欄桿是否完好，有無變形，外墻磚是否完好，有無脫落；　　K、查看室內(nèi)所有預(yù)埋管道（主要是自來水、溫泉水、治飲水）是否有墨線標注，若無，要求物業(yè)標注（一般接房裝修時務(wù)也會提供市內(nèi)管線圖，以免泥水施工時不小心鑿破）；　　L、檢查直飲水、天然氣表的配件是否齊全完好，開關(guān)是否良好（有些指引水龍頭有損壞、我的天然氣表就差一個氣嘴連接表和氣管的）；　　M、如果有條件廚房也最好做個潑水實驗；還有陽臺欄板的臺面是否有個向外的排水坡度（曉月長老DQ333725 提示）；　　N、現(xiàn)場測量一下房屋的內(nèi)空尺寸，空間高度，可以大致計算一下房屋的套內(nèi)面積，公式如下：　　商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積　　收房的基本常識　　〖①套內(nèi)墻體面積：商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。據(jù)說曉月有些樓是普通鑰匙，海悅居有普通和房主鑰匙之別）　　C、領(lǐng)取贈品（我們是一個電熱水壺，小的，賓館燒開水那種，質(zhì)量很一般，足以見曉月的吝嗇）、水卡（智能水表專用）、信箱鑰匙、兩書（房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，是在一起的不要以為是2本喲）、防盜門的保險（美心送的），好像沒有了，不記得了　　D、哦，最重要的是要開發(fā)票，房屋全款喲，幾十萬的銀子一下子就變成一張紙飛飛了，55555　　E、檢查水電氣的開通情況，一般電是通的、氣需要裝修完畢通知物業(yè)讓天然氣公司來開通，水需要自己先買（管內(nèi)有部分，是物業(yè)輸入的便于水管試壓和做閉水測試，購買100元左右基本上裝修都夠了，大房子當然要多買點，在長江大橋南橋頭隧道旁的水廠購買，也可以讓物業(yè)代買，不過每月好像只有2天代買，接房時物業(yè)會介紹的），直飲水總開關(guān)在廚房，隨時可以試通水沒有，溫泉水也是一樣的，你問閉路和網(wǎng)絡(luò)？倒！麻煩你抱一個電視去試吧?！　〔贿^，在實際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。管委會成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)管委會審定后實施?！　?jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準備對目前混亂的市場加以規(guī)范。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定?？烧駟栴}4中所講的，《公約》一般都在入住時才簽，也就沒有了協(xié)商的空間。應(yīng)該說，再也沒有比面積更讓購房人揪心的了，可許多小區(qū)的糾紛也都因面積而起。這種情況如果只發(fā)生在部分戶型，尚屬正常；如果普遍存在，則測量錯誤和開發(fā)商修改圖紙的可能性都會存在。先把乒乓球放在地面，若乒乓球順勢滾到地漏處，那就very good了；輕推一下也能過去的，也可收貨；要是乒乓球到處亂跑，甚至倒著走，當然不收貨了。 其實門扇的底板也很重要，特別是廁所、廚房、陽臺這些潮濕的地方，門扇底板沒封好則容易滲水，門易發(fā)黑、變形?！　渫N紙　　驗樓時，業(yè)主多多少少會發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認真填寫維修單外，業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場檢修。雖然在簽訂合同里有一系列事宜，如交付、辦理所有權(quán)證、保證房屋維修、物業(yè)管理等問題，但收房在其中是非常重要的環(huán)節(jié)?！　∪绻麡I(yè)主辦完手續(xù)再看房，開發(fā)商則要求業(yè)主簽訂房屋交接單，雙方簽字后開發(fā)商就認定“你已經(jīng)認為房屋沒有質(zhì)量問題了”，一旦此后房屋真的出現(xiàn)問題，在法院訴訟當中這也成為了對開發(fā)商有利的憑證?！　≌袛?shù)集體收房好處多秦兵強調(diào)，收房過程中第一位的就是質(zhì)量問題，如果質(zhì)量不好，那可能持續(xù)相當長的時間，如果一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主自身無法入住外，甚至想轉(zhuǎn)賣也很困難?！　≌袛?shù)滯留二三小時秦律師還提醒業(yè)主，收房時盡量在自己的房屋里滯留二三個小時，仔細檢查，否則極容易造成日后的問題?！　∈諛侨諔?yīng)帶裝備　　帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏?！　?招：陽臺裂縫危險大　　一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大?！　?2招：保險插座護幼童　　為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置?！　z查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。盡信網(wǎng)絡(luò)，反而可能導(dǎo)致一些不必要的糾紛。報告內(nèi)不提供政府有關(guān)部門加蓋的公章，這是因為政府部門職能發(fā)生轉(zhuǎn)變，質(zhì)檢站對監(jiān)理、施工單位進行資質(zhì)審定，確保施工、監(jiān)理到位?！　【C合驗收包括單體工程、綠化、規(guī)劃、環(huán)保、人防、消防等全方位的驗收?！　≡谀玫健睹娣e實測表》、辦理產(chǎn)權(quán)證前，發(fā)現(xiàn)與合同銷售面積有出入，可與開發(fā)商交涉。　　驗空鼓莫用大郎頭　　誤區(qū)：業(yè)主在驗房時一般會運用大的錘子或者是鋼筋敲打墻壁或地面，檢查是否存在空鼓?！　≌猓喊凑沼嘘P(guān)規(guī)定，業(yè)主進行閉水實驗水位應(yīng)控制在2厘米以下，開發(fā)商只需負責(zé)對衛(wèi)生間、廚房進行防水處理，而客廳、陽臺、臥室并沒有強制性要求?！　潜P常見變臉術(shù)　　交房時，購房者務(wù)必帶上合同前往交房，并仔細對照合同有關(guān)約定檢查開發(fā)商是否符合交房條件。建筑裂縫實際上分為三種，溫度裂縫、施工裂縫、結(jié)構(gòu)性裂縫，小的溫度裂縫和施工裂縫對房子影響不大，發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂紋才表示房子出現(xiàn)重大質(zhì)量問題?！闭f不夠準確全面的原因是：這里沒有具體講明保修期的長短，而是由當事人約定，期房交付時的保修期和現(xiàn)房的保修期很可能會出現(xiàn)差異，購房人往往被搞得糊里糊涂?！　∑渌椖康谋Ｐ奁谙抻砂l(fā)包方與承包方約定?！　　霾呗匀?yīng)對交房時物業(yè)費漲價　　從法律上來看，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責(zé)任應(yīng)主要在開發(fā)商一方，因為開發(fā)商沒有按照法律規(guī)定，在商品房銷售時讓業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。　　【買家攻略】買樓一定先看環(huán)境，守著工廠的房要留心，守著道路的房要留心，守著空地的房要留心?！　　举I家攻略】　　買樓時，別光看效果圖、模型，爭取問一下環(huán)境設(shè)計方案到底定了沒有。但進入冬季后，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)110～170平方米的房子24小時用電量高達144～230個字，那么按120天采暖計算，一年供暖費用就會遠遠超過6000元，且實際供暖效果并不理想，部分室溫甚至達不到國家標準。而中國地域遼闊，南北向跨多種溫區(qū)，東西向沿海內(nèi)陸縱深巨大，且地形復(fù)雜?！　栴}2：門窗遭遇移花接木　　我們所住的小區(qū)陽臺全封閉，但塑鋼門窗質(zhì)量低劣，門窗嚴重下墜變形，配件一用就壞，返修率100%，最可氣的是，配件上我們還中了移花接木之計，有的落地門窗的鋼襯變成了木襯；塑鋼門窗成了塑木門窗；雙層玻璃成了霧水玻璃；紗窗無法使用，門扇不配紗門。按照住宅設(shè)計規(guī)范的要求，而對于普通房間的凈高，只有下限要求。而在一些住宅中，將頂層閣樓適當加高，改造成臥室等房間，在市場上也稱為復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅。至于裝修用水問題，臨時改段水管就夠了?！　≡趶N衛(wèi)裝修時，尤其是做地面、安潔具時，物業(yè)老來找麻煩，這是一種責(zé)任心的表現(xiàn)?！　　九俑鶈柕住俊　欠康睦幚硪恢笔窃O(shè)計中一個很頭痛的問題?，F(xiàn)在絕大多數(shù)樓盤都是現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，所以，絕大多數(shù)的裂縫都是裝修面層的裂縫。只有70%的居民入住，且在專業(yè)人員統(tǒng)一驗收后，才辦理通氣手續(xù)?！逼醵愂菢I(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。　　問題2：公共維修基金　　此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的。　　制證費5元、10元，收個成本費即可。要強調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運作應(yīng)該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》(以下簡稱《公約》)中如何約定，只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒有選擇權(quán)。地下、機械車庫實行市場價，應(yīng)基本等同于行業(yè)標準?！　「鞣N費用要明晰　　那么各樓入口到各戶的管線費用由誰承擔呢？根據(jù)北京市人民政府７３號令《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實行明碼標價制度?！　∵x房收房時七看七不看　　不看客廳看廚廁：客廳是外觀，而廚廁是內(nèi)部器官，家中的水電氣系統(tǒng)都在這里，是容易漏水、出問題的地方。您不妨記住并逐條檢查看一看?！　?6．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌?！　∑渌骸　?1．廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？　　32．試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座。　　17．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌?！　?．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？　　7．窗戶玻璃是否完好？　　8．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。　　不看白天看晚上：了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等?！钡谄邨l規(guī)定：商品住宅銷售價格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、房屋拆遷補償補助費、勘察設(shè)計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用?！　　窘ㄗh】：購一手商品房應(yīng)由開發(fā)商交納?！　栴}5：停車費　　對于停車費，目前北京市只是在196號文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元／個?！　栴}4：物業(yè)費　　一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金　　北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費的通知》?！　∫环矫?，國家和北京市均沒有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門咨詢，往往回答還是亂收費；另一方面，裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。在辦理立契