【正文】 水，曉月一般都做了閉水測試（就是堵住下水口，關水看防水是否完好，是否有滲漏現(xiàn)象），如果沒有做閉水必須要求物管補做（防水一般都是做樓上的，只要不滲漏到你家就是好的）；　　G、用長棍子逐一敲打墻面，查看是否有“空鼓”（專業(yè)術語），一般現(xiàn)在都是框架式房屋結構，即所有墻面都是最后筑建，因此特別是接近天花的頂部往往有空洞現(xiàn)象（即里面沒有磚體，這是很嚴重的工程隱患，要求物業(yè)鑿開墻面補齊），用粉筆標注；　　H、查看塑鋼門窗外觀是否有破損、玻璃是否完好、扣件是否完好、密封膠條是否嚴密、推拉是否順滑、開關是否良好；　　I、檢查陽光窗頂部是否有滲雨，陽光窗外現(xiàn)在都無遮雨板，如果安裝不嚴密，頂部往往會出現(xiàn)滲雨，用電筒仔細察看或者看窗頂是否有雨漬；　　J、檢查生活陽臺和主陽臺的欄桿是否完好，有無變形，外墻磚是否完好，有無脫落；　　K、查看室內所有預埋管道（主要是自來水、溫泉水、治飲水）是否有墨線標注，若無，要求物業(yè)標注（一般接房裝修時務也會提供市內管線圖，以免泥水施工時不小心鑿破）；　　L、檢查直飲水、天然氣表的配件是否齊全完好，開關是否良好（有些指引水龍頭有損壞、我的天然氣表就差一個氣嘴連接表和氣管的）；　　M、如果有條件廚房也最好做個潑水實驗；還有陽臺欄板的臺面是否有個向外的排水坡度（曉月長老DQ333725 提示）；　　N、現(xiàn)場測量一下房屋的內空尺寸，空間高度，可以大致計算一下房屋的套內面積，公式如下：　　商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積　　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積　　收房的基本常識　　〖①套內墻體面積：商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。　　與我國基本價格制度轉換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費實行市場調節(jié)價、政府指導價、政府定價三種定價方式。此外，物業(yè)管理費中還應包括物業(yè)管理公司的利潤?！　∞k理公積金需繳納費用　　評估費：%，%。保費一次性交。　　房屋所有權證工本費：4元本　　印花稅：5元件　　契稅：%；(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納)　　住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的2%　　入住過程中需交費用　　物業(yè)管理費及供暖費：供暖費1830元平米供暖季(注：入住時已到采暖季節(jié)需繳納供暖費，不到采暖季節(jié)，則無須繳納)　　辦理按揭須繳納的費用　　律師費：%。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準?！　『炇铡斗课蒡炇諉巍贰　≡谀榭戳朔慨a(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。　　《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。是這樣嗎？當收到入住通知單時，該怎么準備？要特別請一位律師嗎？謝謝不吝賜教！　　李律師答：　　對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：　　第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；　　第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；　　第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；　　第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；　　第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；　　第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。具備上述條件之一，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴，要求開發(fā)商退房；如果不具備上述條件，出現(xiàn)質量問題只能要求開發(fā)商維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償?！　　顿|量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題按約要求維修。這是一項細致工作，如果購房人不懂工程質量等相關知識，最好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。　　《北京市建設工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關部門驗收合格。此外，在開發(fā)商交房時還應注意以下問題：　　，其結構是否和原設計圖相同。這既影響了業(yè)主的切身利益，也影響了物業(yè)公司的經(jīng)營?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任?！　“凑沼嘘P規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明?！　　窀鞣N房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求.　　收房流程：索要“兩書一表　　索要“兩書一表”：向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。　　●有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏?！　　駪糸T以內各房間采用預制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直?！　　窀鞣N管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。　　驗收毛坯房的標準：　　●全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程?！　∷?、 簽署房屋交接書　　購房者對房屋及其產(chǎn)權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發(fā)商簽訂房屋交接書。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；　　衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；　　木樓地面應平整牢固，接縫密合?！　∥菝妗　「黝愇菝婢枧潘畷惩ǎ瑹o積水、不滲漏；　　平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；　　陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠；　　對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線；　　配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應檢查所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠；　　配置有電話的住宅，應檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。應該依據(jù)建設部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接影響?！　≠彿空邞鶕?jù)購房合同約定的標準自己或者請專業(yè)驗房者，對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權是否清晰進行核驗。　　一、 通知　　開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第36頁 共36頁房屋交付流程全攻略　　離交房還有一年多，可能有朋友會說還早呢，不過既然看到了，就貼出來供大家參考，　　早就早吧。　　在約定的時間地點內，開發(fā)商會核驗業(yè)主材料；業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明；業(yè)主交納剩余房款；業(yè)主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》?！　∈諛且災男﹥热荩俊　∶娣e、電氣、屋面、地面、裝修、結構、外墻一個都不能少購房面積　　從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應當引起購房者的高度重視?！　‰姎狻　‰姎饩€路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地；　　應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；　　照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；　　各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；　　電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。 另外還要驗水、衛(wèi)、消防、配套設施等設備?！　〉孛妗　∶鎸优c基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。　　步驟三：提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》　　《住宅質量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力?！　『灲环亢贤枰裁醋C明和開發(fā)商簽交房合同時，開發(fā)商應出具什么質量證明？　　an業(yè)主應該查閱《單位工程竣工驗收證明》、《工程竣工驗收備案表》、《質量保證書》、《使用說明書》及房屋面積測量的最終法律文書?！　　窆貌课弧⒐苍O施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目?！　　裎菝婀こ添椖窟M行蓄水、淋水試驗。戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫?！　　竦芈┡c泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏?！　　蹲≌|量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！　∈辗孔⒁馐马棥　∽罱欢螘r間，北京發(fā)生了幾起較嚴重的業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛，甚至造成人身傷害，其主要原因就在于開發(fā)商和業(yè)主之間在商品房質量及配套設施問題上沒有得到較好的解決。那么，作為購房人(商品房的買受人)和開發(fā)商之間在購房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢？律師在此提醒，購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。　　。有《北京市建設工程竣工驗收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質量問題。　　那么，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購買的商品房有質量問題能不能退房呢？如果購買人和開發(fā)商在退房問題上不能達成一致，那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計；三是面積誤差絕對值超過3%；四是商品房確屬主體結構不合格?！　∞k理入住的注意問題：　　專家，您好！我馬上就要拿到新房的鑰匙了，聽人說，在收房時要特別小心，不能輕易簽字，不能輕易交錢?！　∷饕獌蓵槐怼　∠蜷_發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。　　按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白?！　∑浜?，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明?！　〗灰走^程中需交費用　　印花稅：房價款的萬分之五　　申辦產(chǎn)權證過程中需交費用　　登記費：?！　”ｋU費：財險保險費=總房款年費率年限系數(shù)。　　建行采用太平洋保險公司，%；　　工行采用華泰保險公司，%：　　建行總行，中信采用人民保險公司，%?！　”ｋU費：財險：保險費=貸款額年費率年限系數(shù)　　綜合險：保險費=貸款人年限對應系數(shù)貸款額　　物業(yè)費　　根據(jù)國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構成包括以下項目：(1)管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養(yǎng)費；(3)綠化管理費；(4)清潔衛(wèi)生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；(8)法定稅費。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費?！　∈辗壳皯龊玫臏蕚涔ぷ鳌　◎灧俊　‘旈_發(fā)商通知你進行試驗房時，準備好電筒（清水房無照明，局部難以看清）、長棍子（鐵的最好、短了有些地方夠不著）、卷尺、紙筆、粉筆?！　」灿脡χ干唐贩扛魈字g分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）?！　、陉柵_建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。　?、劢ㄔO部《關于認真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測繪規(guī)范〉加強房產(chǎn)測繪管理的通知》（建住房[2000]166號）有明確規(guī)定〗　　O、檢查室內的清潔，有些清水房由于管理不善、往往很多惡心的垃圾，嘿嘿，就不需要意一列舉了吧！　　P、所有檢查的結果，一定要做好記錄并備份，同時要求物業(yè)“限期”整改，并將整改結果電話通知你，接房時再一一核實是否已經(jīng)整改到位?！　、?其它好像不帶什么了，噢，如遇下雨天帶傘?。。。。。。。≌l？誰