【正文】 　　其它：　　31．廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？　　32．試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座?！　?5．磚縫有無滲水現(xiàn)象？　　26．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？　　27．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？　　28．衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。裂痕有時細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察?！　?7．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌?！　?6．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題?！　?．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？　　7．窗戶玻璃是否完好？　　8．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。您不妨記住并逐條檢查看一看?！　〔豢创昂熆创巴猓阂欢ㄒ_窗簾看一下通風(fēng)、采光、景觀等是否好。　　不看建材看格局：不要被漂亮的建材所迷惑，房屋功能是否有效發(fā)揮，有賴于格局是否設(shè)計周全?！　〔豢窗滋炜赐砩希毫私馊胍购蠓课莞浇肼?、照明、安全等。　　選房收房時七看七不看　　不看客廳看廚廁：客廳是外觀，而廚廁是內(nèi)部器官，家中的水電氣系統(tǒng)都在這里，是容易漏水、出問題的地方?！　⊥瑫r，筆者在此提醒所有準(zhǔn)備買房的人，將來在簽購房合同時，最好在合同中明確：“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費用。　　因此，新建商品房收取電力增容費，煤氣、天然氣、電話、有線電視等初裝費都是錯誤的，如果購房合同中明示提供熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等設(shè)施，在交房時也不應(yīng)就相關(guān)服務(wù)收取各種名義的“初裝費”。”第七條規(guī)定：商品住宅銷售價格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費、勘察設(shè)計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用?！　「鞣N費用要明晰　　那么各樓入口到各戶的管線費用由誰承擔(dān)呢？根據(jù)北京市人民政府７３號令《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實行明碼標(biāo)價制度?！钡诹鶙l規(guī)定：“建設(shè)單位繳納‘四源’建設(shè)費后，北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項目竣工時根據(jù)交費范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由建設(shè)單位投資建設(shè)。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費（簡稱‘四源’建設(shè)費）?！　　窘ㄗh】：購一手商品房應(yīng)由開發(fā)商交納。地下、機(jī)械車庫實行市場價，應(yīng)基本等同于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！　∧壳?，市政管、物價局不久將出臺停車收費規(guī)范，小區(qū)道路也在規(guī)范之中?？烧駟栴}4中所講的，《公約》一般都在入住時才簽，也就沒有了協(xié)商的空間?！　栴}5：停車費　　對于停車費，目前北京市只是在196號文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元／個。要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運(yùn)作應(yīng)該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》(以下簡稱《公約》)中如何約定，只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒有選擇權(quán)。從這個角度講，提前收取物業(yè)管理費有其合理性。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定?！　栴}4：物業(yè)費　　一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金　　北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費的通知》?！　≈谱C費5元、10元，收個成本費即可。　　一般一套房子的管理費以一二百元左右為宜?！　?jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準(zhǔn)備對目前混亂的市場加以規(guī)范。　　一方面，國家和北京市均沒有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門咨詢，往往回答還是亂收費；另一方面，裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問題都會對小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商占用資金的可能。管委會成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)管委會審定后實施。在辦理立契過戶手續(xù)時，按購房款的2%足額交納?！　栴}2：公共維修基金　　此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。代辦費不宜超過1000元?！　〔贿^，在實際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。　　所以，除非業(yè)主認(rèn)可，否則開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)迫購房人提前交納，更無權(quán)強(qiáng)行代辦?！逼醵愂菢I(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅?！　　举I家攻略】　　督促發(fā)展商做好客戶通訊工作　　收房入住問題之收費篇　　如果說在很多項目中，入住糾紛的發(fā)生存在百分之百必然性，那導(dǎo)火索之一往往就是收費，雜七雜八，入住前業(yè)主掏的錢少則二三萬，多則四五萬，且規(guī)定“不交費就不給鑰匙”?！　　九俑鶈柕住俊　嵕咂放谱儞Q有幾種可能性?！　　举I家攻略】　　煤氣的事最好少動。只有70%的居民入住，且在專業(yè)人員統(tǒng)一驗收后，才辦理通氣手續(xù)。　　【刨根問底】　　煤氣可是個馬虎不得的問題。　　【買家攻略】　　發(fā)現(xiàn)裂縫，只要不是太嚴(yán)重，能得到及時維修就很好了。裝修面層的裂縫一般容易出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)銜接的部位，如窗附近、一些轉(zhuǎn)角等部位?，F(xiàn)在絕大多數(shù)樓盤都是現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，所以，絕大多數(shù)的裂縫都是裝修面層的裂縫。　　問題7：裂縫裂出大花臉　　入住沒半年，墻上的裂縫就出來了，春天辦手續(xù)的時候，還看見外墻有些地方已脫落。當(dāng)然，您的樓盤設(shè)垃圾柜的方式也算一種。所以，后來有段時間，北京的高層樓房都不設(shè)垃圾道，而是由業(yè)主自己將垃圾裝袋，出門時順手帶到樓下?！　　九俑鶈柕住俊　欠康睦幚硪恢笔窃O(shè)計中一個很頭痛的問題。其實，廚衛(wèi)精裝，是個不錯的避免破壞防水的法子。這種麻煩，物業(yè)多找些才好。比如安放潔具時，你移動了預(yù)留的接口，防水層在管道周邊的部分就容易產(chǎn)生裂縫，導(dǎo)致滲漏，地面鋪磚時，砂石在腳下不經(jīng)意地碾壓一下，就可能穿透防水層。　　在廚衛(wèi)裝修時，尤其是做地面、安潔具時，物業(yè)老來找麻煩，這是一種責(zé)任心的表現(xiàn)。而其他房間并沒有做防水的要求。且在施工階段，在質(zhì)檢部門的監(jiān)督下，還要做24小時閉水試驗。而且，裝修時，物業(yè)老來找麻煩，地面都做完了，還要求我們做閉水試驗。至于裝修用水問題，臨時改段水管就夠了。有的小區(qū)，發(fā)展商會根據(jù)市場上主要門的類型，在墻上預(yù)埋一些構(gòu)件，但大多數(shù)小區(qū)考慮到現(xiàn)在市場上門的類型復(fù)雜多樣，安裝方式不同，所以只留出洞口位置，連預(yù)埋構(gòu)件也不做，免得留的位置不合適，業(yè)主裝修時還要改。　　問題4：室內(nèi)木門全要換　　我買了套毛坯房，發(fā)現(xiàn)除了戶門以外，內(nèi)部的房門都是簡陋的小木門，既難看，又不好用，包門都包不出模樣。按照規(guī)范，這種對閣樓層的利用。而在一些住宅中，將頂層閣樓適當(dāng)加高，改造成臥室等房間，在市場上也稱為復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅。復(fù)式住宅一般是整棟按兩層一戶設(shè)計?！　?。那么扣除樓板、地面墊層等的厚度。按照住宅設(shè)計規(guī)范的要求，而對于普通房間的凈高，只有下限要求?！　栴}3：進(jìn)屋如入矮人國　　增加電熱膜后。因為，這的確省不出多少錢來。但是，把這一措施放到整個事件中看，變換的動機(jī)值得懷疑，且質(zhì)量估計不好把握；　　，本是為了保暖，結(jié)果做成了霧水玻璃的效果，其工程質(zhì)量可以想見。　　問題2：門窗遭遇移花接木　　我們所住的小區(qū)陽臺全封閉，但塑鋼門窗質(zhì)量低劣，門窗嚴(yán)重下墜變形，配件一用就壞，返修率100%，最可氣的是，配件上我們還中了移花接木之計，有的落地門窗的鋼襯變成了木襯；塑鋼門窗成了塑木門窗；雙層玻璃成了霧水玻璃；紗窗無法使用，門扇不配紗門。　　【買家攻略】　　買房時，多點預(yù)見。因為，技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從來都是衡量一項新技術(shù)最基本的標(biāo)準(zhǔn)。且采用一項新的技術(shù)，所引發(fā)的不僅僅是技術(shù)問題。而中國地域遼闊，南北向跨多種溫區(qū)，東西向沿海內(nèi)陸縱深巨大，且地形復(fù)雜。而且，據(jù)業(yè)主反映，同一小區(qū)，別說保溫層的問題，就連最基本的門窗質(zhì)量也存在問題。供熱形式是普遍關(guān)注的問題，目前出現(xiàn)了許多新技術(shù)，但是保溫方式非常落后，既然供暖分戶計量，那么保溫就不僅僅要考慮建筑外圍的保溫，還要考慮建筑內(nèi)部戶與戶之間的保溫?！　?、公攤供暖等新的課題，像地下室、樓道等公共部分的采暖首先是必要的，但其成本如何分?jǐn)偰壳斑€無章可循。但進(jìn)入冬季后，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)110～170平方米的房子24小時用電量高達(dá)144～230個字，那么按120天采暖計算，一年供暖費用就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過6000元，且實際供暖效果并不理想，部分室溫甚至達(dá)不到國家標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，多打聽是必須的。但是，具體的一些指標(biāo)、師資配套等一系列問題，還要由區(qū)、縣教委統(tǒng)一安排?！　栴}3：幼兒園學(xué)校是否要等我抱上孫子才開　　小區(qū)的幼兒園、學(xué)校遲遲不開張，先是房子沒蓋，后是老師不來，怎么辦？　　【刨根問底】　　在規(guī)模小區(qū)，發(fā)展商在學(xué)校的建設(shè)上決定權(quán)有限?！　　举I家攻略】　　買樓時，別光看效果圖、模型，爭取問一下環(huán)境設(shè)計方案到底定了沒有。其次，從北方的氣候條件講，樓房交付時同步實現(xiàn)綠化的可能性很小。小區(qū)內(nèi)如果處處芳草如茵，就沒有人活動的空間了。我真希望自己的社區(qū)生態(tài)一點?！　　举I家攻略】買樓一定先看環(huán)境，守著工廠的房要留心，守著道路的房要留心，守著空地的房要留心。此類問題主要通過規(guī)劃來解決，具體方式多樣，如在臨街地段建造商場、寫字樓等公共建筑，既提高了土地的利用價值，又遮蔽了后面小區(qū)的環(huán)境噪音；或者在道路與住宅之間建造綠化隔離帶；當(dāng)然，也可以沿街蓋一棟又長又高的板樓作為小區(qū)的屏風(fēng)，虧了一棟，幸福全區(qū)。沿街的陽臺又都是敞開式陽臺，居民備受污染、噪音的困擾?！　　霾呗运摹?yīng)對辦理入住時程序顛倒　　至于辦理入住時程序顛倒的問題，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。　　■策略三　應(yīng)對交房時物業(yè)費漲價　　從法律上來看，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達(dá)成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責(zé)任應(yīng)主要在開發(fā)商一方，因為開發(fā)商沒有按照法律規(guī)定，在商品房銷售時讓業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。　　■策略二　應(yīng)對開發(fā)商單方擬訂補(bǔ)充協(xié)議　　對于入住時，以簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為辦理入住前提的做法，應(yīng)該說沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)的，業(yè)主完全可以拒絕簽訂任何自己認(rèn)為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件，開發(fā)商或物業(yè)公司不得以此阻撓業(yè)主入住。同時購房人也要注意委托房地產(chǎn)商或物業(yè)公司代繳的公共維修基金有沒有被挪用，在房屋交付的前幾年通常不會發(fā)生需要動用公共維修基金對房屋進(jìn)行大、中修?！薄　∫虼?，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準(zhǔn)確?！　∑渌椖康谋Ｐ奁谙抻砂l(fā)包方與承包方約定?！　鴦?wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：　　(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(筆者注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。我們?nèi)绻粢庖幌隆渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！闭f不夠準(zhǔn)確全面的原因是：這里沒有具體講明保修期的長短，而是由當(dāng)事人約定，期房交付時的保修期和現(xiàn)房的保修期很可能會出現(xiàn)差異，購房人往往被搞得糊里糊涂。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定?！　∈辗繒r要注意房屋的保修期　　新房的保修期是從何時起算很多人會回答：“從交付之日起算”。如果實在判斷不清，可委托建筑質(zhì)量檢測部門進(jìn)行鑒定。建筑裂縫實際上分為三種，溫度裂縫、施工裂縫、結(jié)構(gòu)性裂縫，小的溫度裂縫和施工裂縫對房子影響不大，發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂紋才表示房子出現(xiàn)重大質(zhì)量問題?！　〗ㄖ芽p也有不同　　誤區(qū)：業(yè)主在交房驗收時一般都會發(fā)現(xiàn)房子地面或者墻面出現(xiàn)一些裂縫，就認(rèn)為房子質(zhì)量有問題?！　⊥鈮ψ兡槪洪_發(fā)商一般會在業(yè)主很難注意到的外墻上動動手腳。以下有幾種常見的樓盤“變臉”術(shù)：　　鋼化玻璃陽臺變普通欄桿：開發(fā)商一般會在宣傳中表示會使用鋼化玻璃作為陽臺的護(hù)欄，但交房時，業(yè)主經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)鋼化玻璃竟變成了欄桿?！　潜P常見變臉術(shù)　　交房時，購房者務(wù)必帶上合同前往交房，并仔細(xì)對照合同有關(guān)約定檢查開發(fā)商是否符合交房條件。層高含樓板的厚度80～100毫米，以及找平層30～50毫米?！　≌猓阂智鍖痈吆蛢舾邇蓚€概念。如果樓上房子未裝修發(fā)生滲漏，由開發(fā)商負(fù)責(zé)；如果是裝修之后發(fā)生滲漏，就要看開發(fā)商是否經(jīng)過檢測，如果檢測合格就表明滲漏是由樓上業(yè)主不當(dāng)裝修造成，由樓上業(yè)主負(fù)責(zé)?！　≌猓喊凑沼嘘P(guān)規(guī)定，業(yè)主進(jìn)行閉水實驗水位應(yīng)控制在2厘米以下，開發(fā)商只需負(fù)責(zé)對衛(wèi)生間、廚房進(jìn)行防水處理，而客廳、陽臺、臥室并沒有強(qiáng)制性要求?！　￠]水實驗?zāi)八鹕健薄　≌`區(qū)：交房時，業(yè)主對房子進(jìn)行閉水實驗，往往會進(jìn)行“水漫金山”式的實驗，將房子灌滿水。工具使用不當(dāng)，容易破壞墻面、地面，造成不必要的損失。因此，空鼓處不受力、不能懸掛重物?！　◎灴展哪么罄深^　　誤區(qū)：業(yè)主在驗房時一般會運(yùn)用大的錘子或者是鋼筋敲打墻壁或地面，檢查是否存在空鼓。另外，在驗房過程中要注意方式、方法，以避免損傷建筑，或與鄰里之間產(chǎn)生不必要的糾紛?！　◎灧恳写蟛⌒〔　　∫恍ㄖ|(zhì)量本身并無大礙、而且屬于開發(fā)建設(shè)過程中很難避免的問