【正文】 題，叫做建筑通病。產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購房者補(bǔ)足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購房者?！　≡谀玫健睹娣e實(shí)測表》、辦理產(chǎn)權(quán)證前，發(fā)現(xiàn)與合同銷售面積有出入，可與開發(fā)商交涉。　　正解：在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，開發(fā)商將提供《面積實(shí)測表》，面積實(shí)測表是由有資質(zhì)的面積測繪單位根據(jù)竣工圖在現(xiàn)場精確測繪，并由房地產(chǎn)交易登記中心圖幅核定科最終核定的，具備權(quán)威性和科學(xué)性。要到辦理產(chǎn)權(quán)證時才能提供《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測表》，并根據(jù)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門核實(shí)的實(shí)測面積進(jìn)行房款的多還少補(bǔ)。綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)商方可獲得《竣工驗(yàn)收備案表》，并具備辦理產(chǎn)權(quán)條件。　　綜合驗(yàn)收包括單體工程、綠化、規(guī)劃、環(huán)保、人防、消防等全方位的驗(yàn)收?！　≌f明：福州市目前交付的基本上都是毛坯房，一般在預(yù)售合同中都是約定交房時單體竣工驗(yàn)收合格。　　正解：正如上條所言，目前福州開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的文件并不包含《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測表》兩項。雖然意見書內(nèi)一般還會提到樓盤消防仍可完善的環(huán)節(jié)，但“仍可完善”并不意味著消防驗(yàn)收不合格，購房者無需過分擔(dān)心。報告內(nèi)不提供政府有關(guān)部門加蓋的公章，這是因?yàn)檎块T職能發(fā)生轉(zhuǎn)變，質(zhì)檢站對監(jiān)理、施工單位進(jìn)行資質(zhì)審定，確保施工、監(jiān)理到位?！　≌猓骸督ㄖこ炭⒐を?yàn)收合格證書》和《消防驗(yàn)收合格證書》并不存在。同時按照福建省建設(shè)廳的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在交房時要向業(yè)主提交《福建省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報告》、《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》四份文件?！　榇耍局?，記者專程請教了福州的有關(guān)專家，對一些容易出現(xiàn)分歧的注意事項進(jìn)行了采訪，以期為消費(fèi)者在收房時有理有力有度地正當(dāng)維權(quán)提供一些參考。盡信網(wǎng)絡(luò)，反而可能導(dǎo)致一些不必要的糾紛?！　≌捎诖耍彿空叩木S權(quán)意識日見加強(qiáng)，許多人經(jīng)常求助于網(wǎng)絡(luò)上的“收房寶典”。“‘嫁’的也緊張，‘娶’的也緊張，喜事搞成了煩勞事。其中，又以收房時的糾紛最讓購房者頭疼?！　z查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。　　檢查所有窗戶　　檢查玻璃玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己?！　￡P(guān)于收房程序的注意事項　　檢查所有插座　　沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插?！　?4招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道　　廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔?！　?2招：保險插座護(hù)幼童　　為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。　　9招：暖氣支管有坡度　　暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%?！　?招：保溫不好墻滴水　　冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。　　6招：陽臺裂縫危險大　　一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大?！　?招：頂層住戶查滲雨　　如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡?！　?招：輕敲各面聽空裂　　墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏?！　∈辗渴逭小　?招：看“備案”留“兩書”　　新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》?！　∈蹣钦f明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾?！　∫踪N便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。　　收樓日應(yīng)帶裝備　　帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證?！　枺耗壳按蠖际欠慨a(chǎn)局下屬的實(shí)測大隊出具實(shí)測報告，給業(yè)主一個簡單的報告，僅有如總面積、分?jǐn)傁禂?shù)等內(nèi)容，如果業(yè)主需要更詳細(xì)地了解情況，大隊是否有義務(wù)提供材料？　　答：沒錯。因此一旦出現(xiàn)問題，業(yè)主可以找稅務(wù)局進(jìn)行處理，因?yàn)殚_發(fā)商的行為已經(jīng)涉及到代行稅務(wù)局職責(zé)的情況，可按照《稅收征收管理法》進(jìn)行處罰?！　∏乇蓭煷鹱x者問　　問：如果開發(fā)商不向稅務(wù)局轉(zhuǎn)交業(yè)主的公共維修基金和契稅，怎么辦？　　答：將公共維修基金和契稅交給開發(fā)商，是業(yè)主的一種委托行為，根據(jù)合同法的規(guī)定，業(yè)主對開發(fā)商的委托行為是可以隨時撤銷的?！　≌袛?shù)滯留二三小時秦律師還提醒業(yè)主，收房時盡量在自己的房屋里滯留二三個小時，仔細(xì)檢查，否則極容易造成日后的問題。秦律師解釋說，首先大家先成立代表小組，共同簽訂集體收房協(xié)議，由代表與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，爭取先查看認(rèn)為最容易發(fā)生質(zhì)量問題的房屋。最好的途徑是業(yè)主們組織起來，進(jìn)行集體收房?！　‘?dāng)你發(fā)現(xiàn)自己掉進(jìn)了一個購房陷阱，不愿入住，這時候你可要小心了，因?yàn)殚_發(fā)商可能反過來向業(yè)主追究責(zé)任，所以千萬別一個人與開發(fā)商較勁，吃虧的只能是自己。　　招數(shù)集體收房好處多秦兵強(qiáng)調(diào)，收房過程中第一位的就是質(zhì)量問題，如果質(zhì)量不好，那可能持續(xù)相當(dāng)長的時間，如果一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主自身無法入住外，甚至想轉(zhuǎn)賣也很困難?！　∏芈蓭熣f，如果你感覺房屋尺寸不正確，可以在市場上買到《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并依據(jù)規(guī)范讓有關(guān)部門進(jìn)行檢測?！　≌袛?shù)親自盯牢面積測量一般的，業(yè)主買房時開發(fā)商會提供一個實(shí)測表，注明了樓層建設(shè)面積、公攤面積、陽臺面積多少等，但它卻是不符合法律規(guī)定的。在講課中，秦律師給業(yè)主們出了一招，收房的最佳時間應(yīng)該是下過大雨之后的7－9天，因?yàn)橄掠旰蠓课萑绻霈F(xiàn)漏水情況，將在一個星期左右滲透樓層?！　∪绻麡I(yè)主辦完手續(xù)再看房，開發(fā)商則要求業(yè)主簽訂房屋交接單，雙方簽字后開發(fā)商就認(rèn)定“你已經(jīng)認(rèn)為房屋沒有質(zhì)量問題了”，一旦此后房屋真的出現(xiàn)問題，在法院訴訟當(dāng)中這也成為了對開發(fā)商有利的憑證?！　∮脩舨荒艿鹊绞掷m(xù)都辦完后再去看房子，而是在此之前看房，這是至關(guān)重要的。但僅此5項，并不意味著真正符合建設(shè)部頒布的強(qiáng)制性規(guī)范。自此，“華夏周末講堂”系列活動也正式展開。雖然在簽訂合同里有一系列事宜，如交付、辦理所有權(quán)證、保證房屋維修、物業(yè)管理等問題，但收房在其中是非常重要的環(huán)節(jié)?！　∠掠旰?9天為最佳收房時間　　買房本是件高興的事兒，但現(xiàn)在許多人購房后就發(fā)現(xiàn)了諸多隱患，這主要是因?yàn)樵谑辗繒r沒用心。用小錘仔細(xì)敲擊需檢查處，不過應(yīng)拿捏好力度，否則驗(yàn)樓可能變成拆樓了。因此，要做精明、通氣的好業(yè)主，收樓時別忘了帶貼紙。　　備忘貼紙　　驗(yàn)樓時，業(yè)主多多少少會發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認(rèn)真填寫維修單外，業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場檢修。檢查廁所、廚房、陽臺的地面有無坑坑洼洼，去水是否順暢，潑上大量的水便知道，礦泉水瓶子的用處就在這了。收完樓，所有資料都齊了，自家房子的“檔案”也建立起來了，要拿什么，在文件夾里翻翻就找到，整齊清楚，一目了然。　　買個40頁以上的插頁式文件夾則很妥當(dāng)。 其實(shí)門扇的底板也很重要，特別是廁所、廚房、陽臺這些潮濕的地方，門扇底板沒封好則容易滲水，門易發(fā)黑、變形。這時候，化妝鏡就大顯身手了?！　　叭恕弊咒X梯　　扛把梯子去收樓，好似很夸張，但細(xì)想，驗(yàn)樓時需要爬高檢查的地方真不少：天花板有無空鼓，空調(diào)插座，柜頂，藏在廚廁天花里的給、排水管，都需要檢查。至于地面是否平整，接縫是否太寬，灰縫是否飽滿，這些技術(shù)性不高的細(xì)節(jié)，一般人都懂看。先把乒乓球放在地面，若乒乓球順勢滾到地漏處，那就very good了；輕推一下也能過去的，也可收貨；要是乒乓球到處亂跑，甚至倒著走，當(dāng)然不收貨了。光專業(yè)術(shù)語就聽得你“暈菜”?！　∈諛前思殹　∑古仪颉　N房、陽臺地面的“去水”是否順暢很重要。為增強(qiáng)透明性，開發(fā)商應(yīng)有公攤部位的詳細(xì)資料供業(yè)主查閱。這種情況如果只發(fā)生在部分戶型，尚屬正常；如果普遍存在，則測量錯誤和開發(fā)商修改圖紙的可能性都會存在?！　×硗猓`差的產(chǎn)生小部分原因還是測量法規(guī)的不完善造成的?！　‘?dāng)然，一個重要原因是開發(fā)商在施工過程中修改圖紙，會造成預(yù)測與實(shí)測面積存在較大差異。誤差是如何產(chǎn)生的呢？　　首先，從圖紙到現(xiàn)房存在誤差環(huán)節(jié)。應(yīng)該說，再也沒有比面積更讓購房人揪心的了，可許多小區(qū)的糾紛也都因面積而起?！　〗ㄗh：　　購一手商品房應(yīng)由開發(fā)商交納?！　〉叵?、機(jī)械車庫實(shí)行市場價，應(yīng)基本等同于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！　∧壳埃姓?、物價局不久將出臺停車收費(fèi)規(guī)范，小區(qū)道路也在規(guī)范之中?？烧駟栴}4中所講的，《公約》一般都在入住時才簽，也就沒有了協(xié)商的空間?！　栴}5：停車費(fèi)　　對于停車費(fèi)，目前北京市只是在196號文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元／個。要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運(yùn)作應(yīng)該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》(以下簡稱《公約》)中如何約定，只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒有選擇權(quán)。從這個角度講，提前收取物業(yè)管理費(fèi)有其合理性。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定?！　栴}4：物業(yè)費(fèi)　　一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金　　北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》?！　≈谱C費(fèi)5元、10元，收個成本費(fèi)即可?！　∫话阋惶追孔拥墓芾碣M(fèi)以一二百元左右為宜?！　?jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準(zhǔn)備對目前混亂的市場加以規(guī)范。　　一方面，國家和北京市均沒有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門咨詢，往往回答還是亂收費(fèi)；另一方面，裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問題都會對小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商占用資金的可能。管委會成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)管委會審定后實(shí)施。在辦理立契過戶手續(xù)時，按購房款的2%足額交納?！　栴}2：公共維修基金　　此項基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造?！　〈k費(fèi)不宜超過1000元?！　〔贿^，在實(shí)際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理?！　∷?，除非業(yè)主認(rèn)可，否則開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)迫購房人提前交納，更無權(quán)強(qiáng)行代辦。契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅?！　、再次測量，這一步可能會在最前面，因?yàn)榉课輰?shí)際面積可能和購房合同產(chǎn)生出入，多退少補(bǔ)，你事先測量了心里才有數(shù)，海悅居4單元的2號戶型好像面積多了，需要業(yè)主補(bǔ)錢（我朋友就補(bǔ)了幾百塊）　　收房之收費(fèi)篇　　如果說在很多項目中，入住糾紛的發(fā)生存在百分之百必然性，那導(dǎo)火索之一往往就是收費(fèi)，雜七雜八，入住前業(yè)主掏的錢少則二三萬，多則四五萬，且規(guī)定不交費(fèi)就不給鑰匙。據(jù)說曉月有些樓是普通鑰匙，海悅居有普通和房主鑰匙之別）　　C、領(lǐng)取贈品（我們是一個電熱水壺，小的，賓館燒開水那種，質(zhì)量很一般，足以見曉月的吝嗇）、水卡（智能水表專用）、信箱鑰匙、兩書（房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，是在一起的不要以為是2本喲）、防盜門的保險（美心送的），好像沒有了，不記得了　　D、哦，最重要的是要開發(fā)票，房屋全款喲，幾十萬的銀子一下子就變成一張紙飛飛了，55555　　E、檢查水電氣的開通情況，一般電是通的、氣需要裝修完畢通知物業(yè)讓天然氣公司來開通，水需要自己先買（管內(nèi)有部分，是物業(yè)輸入的便于水管試壓和做閉水測試，購買100元左右基本上裝修都夠了，大房子當(dāng)然要多買點(diǎn)，在長江大橋南橋頭隧道旁的水廠購買，也可以讓物業(yè)代買，不過每月好像只有2天代買，接房時物業(yè)會介紹的），直飲水總開關(guān)在廚房，隨時可以試通水沒有，溫泉水也是一樣的，你問閉路和網(wǎng)絡(luò)？倒！麻煩你抱一個電視去試吧。　　接房　　接房時，須繳納5通費(fèi)（我也曾經(jīng)咨詢過，國家都有規(guī)定不準(zhǔn)交5通了，但是好像不得行，上了js的當(dāng)了哦不是說斑竹喲）、辦理住戶卡、所以　?、?帶錢（信用卡也行，遇到停電就只有繳現(xiàn)金了，呵呵！廢話）；　?、?常住人口5寸彩照每人2張（把爸爸媽媽、姐姐哥哥、孩子統(tǒng)統(tǒng)帶去吧，反正不要錢，以后大家出入小區(qū)就不會被保安阻攔了，嘻嘻）；　?、?業(yè)主（若是2人）身份證復(fù)印件各2份（現(xiàn)場復(fù)印也行，不過我們接房時復(fù)印機(jī)掛了，5555，最好多帶幾張，因?yàn)闀栽潞徒ㄐ新?lián)辦，業(yè)主可以辦一張建行的信用卡，便于交物管費(fèi)、水電費(fèi)之類的）；　?、?前期買房時的發(fā)票或收據(jù)（如首期款等）、按揭合同、購房合同；　?、?當(dāng)然還要帶人，誰？就是買房的人三，如果是2個人的名字，2個人都要到，好按手印什么的，不過回頭也可以補(bǔ)，就怕物管刁難你?！　?，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；　?。ǖ钻柵_）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；　?。ê瑩醢鍓w面積〕的一半計算建筑面積；　　，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積?！　、在大門口首先觀察大門（就是防盜門）的外觀完好程度，是否有掉漆、破損、污漬；　　B、用鑰匙開關(guān)門，檢查門的閉合是否嚴(yán)密、開關(guān)是否輕松、密封條是否完整、子母門還要注意子門的閉合和開關(guān)；　　C、門的配件是否齊全，如貓眼、門鈴、門鈴電池蓋；　　一般貓眼要裝修好后物業(yè)才發(fā)放（某些小區(qū)是這樣，曉月一般都直接裝在門上）　　D、進(jìn)屋后仔細(xì)檢查墻面和地面是否有裂縫，若有就用粉筆進(jìn)行標(biāo)注；　　E、用電筒仔細(xì)察看屋頂陰角，特別是衛(wèi)生間和廚房以及2個陽臺的落水管接縫處，看有無滲水和裂縫；　　F、注意衛(wèi)生間的防