商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程(doc17)-地產(chǎn)制度-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀。在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。功將是決定性的。開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可。能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建。會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，
【正文】 務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資； 2）、自 己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會(huì)齊頭并進(jìn)。 第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與國(guó)際資本直接、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面，如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間，不會(huì)取得任何進(jìn)展。 當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu) 進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額 %的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求 %左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問(wèn) 大量管理資料下載 題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。 第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行 融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。 1市場(chǎng)策劃 項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間，收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。 1招商 項(xiàng)目招商的方式主要有兩種，即： 1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商； 2）、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。 1價(jià)格策略 大量管理資料下載 對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出 售操作。 價(jià)格策略主要有三種：高開(kāi)低走，平開(kāi)平走，低開(kāi)高走。 1租金策略 開(kāi)發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究，和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。 1管理公司 的選擇 項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。 商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有 1）、管 大量管理資料下載 理公司以管理參股； 2）、聘請(qǐng)管理公司。 其實(shí)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來(lái)，這對(duì)于項(xiàng)目的招商、融資 都有很大的好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開(kāi)始運(yùn)做時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來(lái)項(xiàng)目的管理，那么開(kāi)發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。
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