大連旅順中路綠色家園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(20頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-04 18:31本頁面
【導(dǎo)讀】a)該開發(fā)項(xiàng)目屬中高檔商品房開發(fā)。b)嚴(yán)格控制投資規(guī)模，做到投資省、見效快。c)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及地方有關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。由于該項(xiàng)目位于大連著名水源地。嚴(yán)重影響了周邊環(huán)境及水源地保護(hù)。近年來，雖然紅旗鎮(zhèn)政府投入了。達(dá)到理想的效果。為了徹底改變?cè)搮^(qū)域現(xiàn)狀，紅旗鎮(zhèn)政府多次同市。推行，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪快速增長(zhǎng)期。公布：2020年1~5月與去年同期相比，中國(guó)房地產(chǎn)銷售收入增%，與全國(guó)房市大氣候相適應(yīng)，大連市房地產(chǎn)市。場(chǎng)近兩年呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭。定增長(zhǎng)以及住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展。2020年大連市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完。億元，比2020年增長(zhǎng)70%。今年以來，由于再次下調(diào)了房地產(chǎn)交易。截至今年6月初，市區(qū)房地產(chǎn)成交額就。達(dá)125億元，預(yù)計(jì)年底可突破250億元。取消福利分房政策已出臺(tái)近。另外，針對(duì)近期過火的房市，大連市政府加大了。即將公布的“外省。少，房地產(chǎn)開發(fā)的重心向西部轉(zhuǎn)移，使該地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步攀升。
【正文】 ) 通過以上分析，可以看出即使是在最不利條件下 (此情況發(fā)生概率 為 %)，大連綠色家園項(xiàng)目仍能保證有較少收益。因最不利情況出現(xiàn)的概率小于 5%，可以認(rèn)為投資風(fēng)險(xiǎn)非常小。 我們知道，影響房地產(chǎn)收益的因素很多，但最主要的因素是銷售收入、成本費(fèi)用以及開發(fā)期。資金的早日回籠會(huì)減少開發(fā)商的投資壓力，同時(shí)會(huì)減少貸款利息、縮短投資回收期從而大大改善投資效果。經(jīng)過分析，我們預(yù)測(cè)政策性收費(fèi)及建安費(fèi)變化不會(huì)太大，也就是說開發(fā)成本基本保持不變。土地 費(fèi)用亦不會(huì)再有變化，但不可預(yù)測(cè)費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用會(huì)有一定變化。然而與銷售收入帶來的影響相比，其影響要小得多。而且銷售收入的變化與投資收益率的變化成正相關(guān)。因此銷售 收入是影響投資效果的最敏感因素。所以實(shí)際開發(fā)該項(xiàng)目時(shí)，在加強(qiáng)成本控制、加強(qiáng)預(yù)測(cè)以減少投資的不可預(yù)測(cè)性的同時(shí)，重要的是要加強(qiáng)營(yíng)銷策劃，加大銷售力度，促使資金早日回籠。 通過分析，正常情況下以自籌資金與貸款相結(jié)合的投資方式開發(fā)大連綠色家園能獲得相當(dāng)高的投資回報(bào)。該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)都已達(dá)到行業(yè)的基本水平，而且即使 是在最不利投資情況下，也能收到一定的投資效果，這說明投資風(fēng)險(xiǎn)非常小。因此這個(gè)方案是可行的。 在合法前提下，銀行發(fā)放貸款首要考慮的主要是投資的收益和安全性。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存。由于前期我公司已投入 20200 萬元，已達(dá)總投資的25%以上，這足以體現(xiàn)我公司開發(fā)大連綠色家園的決心；加之本項(xiàng)目有著良好的開發(fā)前景，而且分期貸款總額只有 25000 萬元，貸款期限不超過 年，開發(fā)過程中就可以分期償還；最主要的是我們采用抵押貸款方式，將銀 行放貸風(fēng)險(xiǎn)幾乎降至零?？梢哉f放貸銀行是在零風(fēng)險(xiǎn)情況下保證了其本身應(yīng)得的收益。另外，我公司可以與放貸銀行協(xié)商，對(duì)住戶實(shí)行按揭貸款購(gòu)房方式。這也是在零風(fēng)險(xiǎn)情況下保證了銀行的收益。最主要的是銀行在獲得收益、為開發(fā)商和購(gòu)房者提供方便的同時(shí)，在他們面前樹立起了自己的良好形象。這為銀行以后的健康發(fā)展是非常有利。 附表： 序號(hào) 明 細(xì) 費(fèi)用（元） 備 注 1 綜合地價(jià) 500 含三通一平、臨時(shí)水電 2 建安費(fèi) 900 塑鋁窗、可視對(duì)講、建筑外裝修 3 園林景觀 100 包括場(chǎng)地平整、局部 擋土墻 4 住房維修基金 80 5 供熱集資 62 6 水資源建設(shè)費(fèi) 70 7 綜合外網(wǎng)工程 300 場(chǎng)地平整、煤氣、煤氣調(diào)壓站、道路、給排水、消防、強(qiáng)弱電、變電亭、采暖、局部擋土墻 8 勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 30 9 墻改、沙石 5. 此項(xiàng)可減免 10 小區(qū)公建配套 60 中小學(xué)、會(huì)館、居民委物業(yè)用房 11 營(yíng)業(yè)稅 210 按均價(jià) 3000 元計(jì)算 7% 12 管理成本 50 工程造價(jià) 3% 13 銷售成本 60 銷售額 2% 14 不可預(yù)見費(fèi) 60 投資額 3% 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 投資利息 勞?；? 招投標(biāo)管理費(fèi) 放線測(cè)量費(fèi) 地名費(fèi) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 土地評(píng)估費(fèi) 規(guī)劃費(fèi) 審圖費(fèi) 房屋測(cè)量費(fèi) 環(huán)境評(píng)價(jià) 合計(jì) 60 30 5 2 1 3 2 1 2 1 4 投資額 30% 6% 抵押登記費(fèi) 建安費(fèi) 900 % 建安費(fèi) 900 % 合計(jì) 每平方米成本 2600 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 備注 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 7 稅前凈現(xiàn)金流 8 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 9 稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 稅前 稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動(dòng)態(tài)） 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 備 注 1 銷售收入 2 總成本 費(fèi)用 3 土地增殖稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 9 可分配利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率
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