【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；谑袌稣{(diào)查數(shù)據(jù)之上，采用科學(xué)的方法制定項(xiàng)目策劃方案。科學(xué)的、有規(guī)律的、可求證的；有效的、使服務(wù)對(duì)像獲得最大利益的；發(fā)商的開發(fā)步驟及要求采取最有效的支援。措施等方面內(nèi)容。的，本方案在時(shí)間倉促間完成。因此本方案，只是我們根據(jù)以往對(duì)地市房。3．項(xiàng)目基礎(chǔ)定位及文化提煉;在房屋高度來講，本案磚混住宅部分在對(duì)周邊市場的調(diào)查中較顯優(yōu)勢，將面臨人數(shù)眾多的大量移民。其煤炭探明儲(chǔ)量90億噸，煤質(zhì)好、煤種全，是全國首批50個(gè)。孝義城市建設(shè)的不斷擴(kuò)展也為項(xiàng)目帶來了生機(jī)，現(xiàn)。孝義未來城市化發(fā)展帶來了高預(yù)期。平方公里，人口43萬，轄7鎮(zhèn)5鄉(xiāng)3個(gè)街道辦事處、376個(gè)行政村，鋁礦探明儲(chǔ)量，占全國儲(chǔ)量。孝義還是享譽(yù)海內(nèi)外的。汾州核桃主產(chǎn)區(qū)，年產(chǎn)量4000余噸。地區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷增強(qiáng)，城鄉(xiāng)環(huán)境面貌煥然一新。成區(qū)由平方公里擴(kuò)大到平方公里，城市化水平達(dá)到30%。

　　

【正文】 梁地委家屬大院、龍騰花苑、昶寧小區(qū)（建設(shè)中）、土地局小區(qū)（建設(shè)中）、麗景花園（建設(shè)中）等居民小區(qū)，人文環(huán)境比較優(yōu)越。 小區(qū)規(guī)劃： 24F 框架結(jié)構(gòu)兩棟， 12F底商，以上為住宅?？偨ㄖ娣e 約47000 平米 。 其中主樓總建筑面積約 43000 平米，群樓總建筑面積約 4000平米。 1樓規(guī)劃方案 6 月底定案； 2樓總建筑面積約 15000 平米。 本物業(yè)區(qū)內(nèi)綠化、公用設(shè)施、配套設(shè)施、通路設(shè)計(jì)等尚未規(guī)劃，請(qǐng)我公司在營銷企劃方案中給予建議。 項(xiàng)目分析： 優(yōu)勢與市場機(jī)會(huì)： （ 1） 所處區(qū)域是城市發(fā)展的重心，地理位置好，自然環(huán)境與人文環(huán)境優(yōu)越； （ 2） 離石第一處高層標(biāo)志性住宅小區(qū)，具有天然賣點(diǎn)； （ 3） 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、銷售價(jià)格未定，便于我公司參與意見 ，合作空間較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢與市場威脅： （ 1） 土建工程剛剛開工，欠缺市場號(hào)召力； （ 2） 周邊項(xiàng)目價(jià)格較低，且當(dāng)?shù)乜蛻羧后w對(duì)于商品房建筑結(jié)構(gòu)缺乏認(rèn)識(shí)，市場導(dǎo)入期可能會(huì)較長； （ 3） 本物業(yè)對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶群體相對(duì)分散，該地區(qū)缺少有效的信息推廣渠道。 b. 麗景花園 /呂梁春雨選煤有限公司 周邊環(huán)境：本物業(yè)位于龍鳳南大街中段路西，市民廣場西側(cè)，鳥瞰 5000 平米綠地，比鄰東川河?xùn)|岸，自然環(huán)境十分優(yōu)越；其余外部條件與民生泰花苑基本相似，不再贅述。 小區(qū)規(guī)劃： 6F磚混結(jié)構(gòu)、每棟 6 個(gè)單元 36套，套內(nèi)面積 90平米— 150 平米，戶型以兩室兩廳、三室兩廳為主。配有地下停車場。規(guī)劃中十余棟，現(xiàn)售一棟。 銷售價(jià)格：起價(jià) 1800 元 /平米，均價(jià) 2100 元 /平米。全款無分期、按揭。 11 月帶證交房。截止調(diào)研日銷售率約達(dá) 70%。 c. 昶寧小區(qū) /呂梁呈瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周邊環(huán)境：本物業(yè)位于龍鳳南大街南段路東，因?yàn)闆]有東川河與市民廣場的依傍，自然環(huán)境方面較麗景花園略顯遜色。其余外部條件基本相似，此處不再贅述。 小區(qū)規(guī)劃： 6F 磚混結(jié)構(gòu) 4 棟、套內(nèi)面積 104 平米 — 148 平米，戶型以三室兩廳為主。地上車位，現(xiàn)售 12樓。另有昶寧大廈一棟，寫字樓，未開工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售價(jià)格：起價(jià) 1580 元 /平米，均價(jià) 1700 元 /平米。全款無分期、按揭。 2020年 3 月交房。統(tǒng)一辦證。截止調(diào)研日銷售率約達(dá) 50%。 d. 海盛大廈 /海盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周邊環(huán)境：本物業(yè)位于龍鳳北大街與長治路十字口西北角。與離石康體休閑區(qū)比鄰而居。周邊缺少配套設(shè)施與建筑。 項(xiàng)目規(guī)劃： 7F框架結(jié)構(gòu) ， 3 層底商， 4 層辦公?？偨ㄖ娣e約 10000平米。 銷售價(jià)格：整層出售，底商約 10000 元 /平米，寫字樓約 4000 元 /平米，未最后定。截止調(diào)研日未正式銷售。 三、離石消費(fèi)市場樣本采集匯總 消費(fèi)個(gè)體 此次調(diào)研共采集消費(fèi)個(gè)體樣本 150 個(gè)， 有 購 房 需 求 103 戶 型 需 求 小型（ 80 以下） 38 % 中型（ 80120） 48 % 大型（ 120以上） 17 % 結(jié)構(gòu)需求 磚混 16 % 框架 38 % 沒概念 49 % 付款方式 全款 41 % 按揭 11 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 分期 23 % 視情況而定 28 % 接受價(jià)位 15 萬以內(nèi) 40 % 1525 萬 32 % 25 萬以上 21 % 無所謂 10 % 車位需求 需要 35 34% 無購房需求 47 % 消費(fèi)市場 此次調(diào)研共采集消費(fèi)場所樣本 12個(gè)， 調(diào)研場 所 樣本名稱 受訪對(duì)象 營業(yè)狀況（營業(yè)額 /客流人次） 品牌專賣 金利來 店長 月均 35 萬，年度近 60 萬 利朗 營業(yè)員 月均 1 萬以上，年度約 20 萬 華侖天奴 *古柏 營業(yè)員 春夏約 2 萬，秋冬約 45 萬，春節(jié)10 萬 華侖雨傘 營業(yè)員 月均低于 1 萬 美特斯邦威 營業(yè)員 月均 35 萬 感覺 營業(yè)員 月均低于 2 萬 秋水伊人 營業(yè)員 月均 2 萬左右 翠綠首飾 營業(yè)員 月均 23 萬 圣羅瀾 營業(yè)員 春夏約 1 萬，秋冬約 23 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 其他 大臺(tái)北婚紗 前臺(tái) 成交大多為 2020 元以內(nèi)套系 千子蓮 迎賓員 日均接客 10— 30 人次 出租車 司機(jī) 日均營業(yè)額近 300元（ 8 時(shí) — 20時(shí)） 四、廣告宣傳 廣告宣傳方面主要三個(gè)渠道：戶外、報(bào)紙、廣電。戶外廣告受眾面廣、時(shí)效長、視覺沖擊力較強(qiáng)，是項(xiàng)目推廣的首選；當(dāng)?shù)貓?bào)紙發(fā)行量較大的是《呂梁日?qǐng)?bào)》；廣電受眾面小，取費(fèi)偏高，暫不予考慮。 五、綜合分析 對(duì)以上調(diào)研結(jié)果及數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我們得出以下結(jié)論： 呂梁離石房地產(chǎn)市場的開發(fā)行為極不規(guī)范。個(gè)人批地建房的比比皆是，尤其以城鄉(xiāng)結(jié)合部最為嚴(yán)重。更有甚者，連市中心世紀(jì)廣場對(duì)面華僑大廈也是個(gè)人所建。 現(xiàn)有在建在售的商品房小區(qū)集中在城西龍鳳大街一線，這一區(qū)域已經(jīng)成為新的城建開發(fā)區(qū)，自然環(huán)境相對(duì)較好，配套設(shè)施日漸完善。 所有在建項(xiàng)目中，磚混結(jié)構(gòu)建筑占絕對(duì)多數(shù)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的高層或小高層在當(dāng)?shù)剡€屬于新鮮事物。在今后的銷售中應(yīng)重點(diǎn)對(duì)客戶加以引導(dǎo)。 現(xiàn)有在售項(xiàng)目幾乎沒有任何推廣，僅僅是在售樓處外做點(diǎn)廣告牌。售樓處的陳設(shè)裝修亦非常簡單，銷售人員極不專業(yè)，除報(bào)價(jià)以外沒有銷售說辭。尤其是麗景花園的銷售人員明顯是煤礦職工出身。 國家機(jī)關(guān)或企事業(yè)單位在職人員住房來源主要是單位集資，因此房地產(chǎn)市場的目標(biāo)客戶應(yīng)為呂梁地區(qū)依托礦產(chǎn)資源先富起來的部分人群、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)營狀況較好的個(gè)體工商業(yè)者和部分政府官員及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。尤其是在離石區(qū)有業(yè)務(wù)或有子女工作上學(xué)的，購房需求比較明顯。 從消費(fèi)市場來看，單品價(jià)格較高的專店銷售狀況明顯好于大眾品牌的店鋪。但消費(fèi)市場的構(gòu)成又以低檔商業(yè)為主，由此可見，當(dāng)?shù)厝罕娛杖胨矫黠@呈兩極分化狀態(tài)。 從當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)婚紗攝影的價(jià)位選擇和出租車營運(yùn)收入（起價(jià)僅 3元，但日收入近 200300 元 ）狀況看，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)理念比較純樸。