【導讀】為了順利實現(xiàn)項目的既定銷售計劃，有必要建立一個完整的，富有卓越工作效率的的營銷管理體系，通過項目組（銷售部）與部門內(nèi)及其它外部公司。的緊密配合，使整個營銷管理體系正常運作，發(fā)揮組織銷售、指導銷售、控制銷售、調整銷售的作用，進而保證銷售計劃和銷售目標的順利實現(xiàn).本篇主要闡述項目組（銷售部）日常業(yè)務的組織管理及人力資源管理；計劃任務制定；推廣控制及評估；銷售管理與協(xié)調；信息反饋；簽約及后續(xù)工。作等七大管理要素的功能和協(xié)調配合。完善的營銷體系描述應劃分為行政機制、功能運作兩方面，這兩種劃分在實際組織中運作中應得到相應的統(tǒng)一。根據(jù)行政管理結構的要求，營銷組織的首要前提是建立垂直性的部門建制。該劃分是希望通進合理的垂直性管理結構，達成完善部門建設的目的。定期向發(fā)展商反饋現(xiàn)場銷售情況、市場動態(tài)，負責與發(fā)展商各部門的調協(xié)和商洽。管理、激勵本組銷售人員完成銷售任務。

　　

【正文】 9 頁 【章名】 第一章 總 則 第一條 為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩 序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。 第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。 本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 47 頁 共 59 頁 第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國 有土地使用權的除外。 第四條 國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。 第五條 房地產(chǎn)權利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第六條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。 縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 【章名】 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權出讓 第七條 第七條 土地使用權出讓，是指國家將 國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 第八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。 第九條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。 第十條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。 第十一條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出 讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。 第十二條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 48 頁 共 59 頁 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī) 定所確定的最低價。 第十三條 土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。 第十四條 土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。 土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。 第十六條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地 使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。 第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 第十八條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。 第十九條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序 提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。 第二十條 土地使用權因土地滅失而終止。 第二十一條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 49 頁 共 59 頁 【章名】 第二節(jié) 土地使用權劃撥 第二十二條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 第二十三條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥： （一）國家機關用地和軍事用地； （二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 【章名】 第三 章 房地產(chǎn)開發(fā) 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項 目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。 第二十七條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 50 頁 共 59 頁 第二十八條 國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機構； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術人員； （五 ）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適 應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。 【章名】 第四章 房地產(chǎn)交易 【章名】 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十一條 房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。 第三十二條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。 第三十三條 國家實行房地產(chǎn)價格評 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 51 頁 共 59 頁 附件二： 商品房銷售管理辦法 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制 定本辦法。 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。 第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。 本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 本辦法所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房。 第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。 省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管 理工作。 直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責分工，負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。 第二章 銷售條件 第六條 商品房預售實行預售許可制度。 商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。 第七條 商品房現(xiàn)售 ,應當符合以下條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 52 頁 共 59 頁 （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程 規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件， 其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。 第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在 未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 第十三條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。 第三章 廣告與合同 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告 發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。