【正文】 +提成）由商家支付品牌認(rèn)可度高，是當(dāng)?shù)厝速徠放频氖走x，周六、周日人流大，停車位不足貴成購物廣場412000—1F超市 1F化妝品 2F女裝、鞋 3F童裝、運(yùn)動裝、男裝、神采飛張電玩、滾軸溜冰返點(diǎn)18%—22%內(nèi)部裝修較好、有上行、下行的步行梯二步，但人流較少，品牌基本上屬二、三線品牌，三樓電玩周未人流較多南洋百貨3150001F超市、手機(jī)賣場、服裝、珠寶、化妝品2F服裝3F家具五一即將重組新天地家居廣場312000家具、家居、辦公家具、小家電租賃形式、一層部分個人購買一層北半部是家具，南部為空鋪區(qū)；二、三層鋪位可任意劃分，2030元/月/㎡時代超市350001F生鮮、日常超市2F 女裝、童裝、運(yùn)動裝3F 男裝、鞋由濟(jì)南統(tǒng)一采購，山東有五家店，方式有扣點(diǎn)、租用，具體由濟(jì)南定內(nèi)部管理差，業(yè)態(tài)組織亂，交通組織只有上的步行梯，沒有下行的電梯，一層生鮮日常超市，人流尚可，二、三層服裝，基本無裝修，生意清淡，人流稀少。京泰購物3150001F生鮮、日常超市、化妝品、名酒、箱包、手機(jī)、德克士、零點(diǎn)24快餐2F 女裝、童裝、運(yùn)動裝3F 男裝、鞋進(jìn)場費(fèi)2000元，經(jīng)營方式聯(lián)營，扣點(diǎn)2023%一層零點(diǎn)快餐人流好，超市一般，二、三層人流少，內(nèi)裝修差，交通組織混亂，指示不明確，僅有上行的步行梯，沒有下行電梯。合計(jì)71000㎡滕州市核心商圈商業(yè)物業(yè)價格情況㈠ 租賃價格類別個數(shù)面積平均日租金服裝24328120餐飲334820家電258250五金機(jī)電241360珠寶19140銀行1612000攝影152728交通工具132785手機(jī)通訊135000網(wǎng)絡(luò)電腦1313201箱包皮具11390公司10500文具復(fù)印10420煙酒茶101500政府機(jī)關(guān)8美容美發(fā)7345小零售7620飾品7350洗化用品6710居家5330書店51840眼鏡51410通信52000花店486建材4110賓館3520彩票385禮品3270藥店3420保險(xiǎn)2310旅行社2160醫(yī)院2130鐘表1150防盜門160匯總53879239編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第48頁 共48頁㈡ 銷售價格 標(biāo)本步行街：新－29（二手房）面積：140平米層數(shù)：2層價格：160萬點(diǎn)評：該物業(yè)旁空鋪較多，經(jīng)營氛圍較淡，為私人物業(yè)，業(yè)主以前曾自己經(jīng)營皮具，但因臨時有現(xiàn)金需求，因此放盤；但買家因更名費(fèi)用較高，不大愿意更名。標(biāo)本步行街善國商城 位置：新興步行街南街路東面積：16－50平米樓層/均價：3層/4500元，4層/4000元，5層/3500元；點(diǎn)評：該物業(yè)1－2層全部售出，并在去年嘗試營業(yè)，由于經(jīng)營不善，目前1層約95％均為空鋪，2層全部停業(yè)。如今出售的是3－5層，但銷售情況很差。標(biāo)本問天科技廣場7－06（7號樓往南第6間商鋪） 位置：荊河路與大同路交匯處東南角面積：240平米價格：8250元/平米付款方式：一次性/5成按揭按揭銀行：工行、中行、農(nóng)行標(biāo)本4：問天科技廣場（五星級酒店西北角）面積：1030元/平米單價：10000元/平米總價：1030萬點(diǎn)評：該項(xiàng)目為綜合項(xiàng)目，涵蓋住宅、商場、沿街門面、五星級酒店等多種業(yè)態(tài)，也是滕州最大商業(yè)項(xiàng)目；項(xiàng)目體量大，開發(fā)公司實(shí)力雄厚。其沿街商鋪為三層連體形式，單個商鋪面積在240－2000平米之間，單價7000－1000元/平米，總價140萬以上，投資門檻及投資風(fēng)險(xiǎn)均較高，一期即將入伙，商場及部分背面沿街商業(yè)投入使用。目前正在銷售的是一期大同路東面7號樓以南剩余部分門面和西面五星級酒店以南剩余鋪位，其他部門銷售完畢。二期商業(yè)及住宅也已開始接受預(yù)訂。一期剩余鋪位價格在7000－10000元/平米之間，價格走勢為南低北高；二期工程尚處于基礎(chǔ)階段，沿街商鋪和住宅價格均未最后確定，但已開始接受預(yù)訂，預(yù)訂金為北面沿街商鋪100萬，住宅10萬，開盤后如果客戶不購買，公司按照同期銀行活期存款利率支付利息。四、其他調(diào)查結(jié)果核心商圈內(nèi)百貨及賣場等業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況不佳，除銀座外，南洋、京泰都處于調(diào)整階段，次商圈專業(yè)市場經(jīng)營狀況尚可；沿街門頭趨于飽和，大多經(jīng)營狀況一般，個別街口位置尚可，靠里靠內(nèi)的街鋪生意大多一般，勉強(qiáng)維持；當(dāng)?shù)厥忻裾J(rèn)可火車站核心商圈地位；大多經(jīng)營者對地下商業(yè)持懷疑及觀望態(tài)度；餐飲（特別是品牌快餐）業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況良好；近兩年來市場商業(yè)物業(yè)供給量不多，價格在8000元/M2－；多數(shù)沿街商鋪物業(yè)結(jié)構(gòu)為兩層甚至是三層聯(lián)體，導(dǎo)致物業(yè)總價過高，增大經(jīng)營及投資風(fēng)險(xiǎn)；近期將有一些改造項(xiàng)目及新商業(yè)項(xiàng)目上馬并投放市場，由于時間關(guān)系，未能調(diào)查出相應(yīng)地點(diǎn)及時間等詳情；五、本次調(diào)研小結(jié)及建議㈠ 調(diào)研結(jié)論 滕州核心商圈結(jié)構(gòu)相對簡單，整體商業(yè)格局相對穩(wěn)定并處于升級調(diào)整階段； 核心商圈內(nèi)普遍租金水平不高，對商業(yè)物業(yè)銷售價格形成壓力； 沿街商鋪量大飽和，業(yè)態(tài)零亂，形成較大市場風(fēng)險(xiǎn)同時醞釀一定市場機(jī)會； 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)形式單一，形成市場經(jīng)營難度并阻礙商業(yè)零售發(fā)展； 核心商圈、次級商圈及外沿商圈特征明顯，零售市場尚無明顯轉(zhuǎn)移跡象； 兩層聯(lián)體及三層聯(lián)體商業(yè)物業(yè)除位置極佳的個案外，銷售將面臨巨大壓力； 滕州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，必將推動商業(yè)零售業(yè)發(fā)生重大調(diào)整和變化，新模式、新觀念、新項(xiàng)目將獲得難得的發(fā)展機(jī)會和巨大的市場空間； 雖然目前滕州房地產(chǎn)市場處于上升階段，但由于經(jīng)營狀況、租金水平等綜合商業(yè)因素因素影響，商業(yè)物業(yè)近期銷售價格很難形成太大突破。滕州商業(yè)物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理百貨及賣場規(guī)模：計(jì)約6家，總面積約71000M2經(jīng)營方式及費(fèi)用：大多采用聯(lián)營扣點(diǎn)方式，扣點(diǎn)比率在20－25％之間專業(yè)市場規(guī)模：約10家，總面積約23萬平方；物業(yè)形式：以大棚簡易房為主和兩層聯(lián)體門頭房及內(nèi)鋪為主；經(jīng)營方式：大多以租賃為主，其中少部分為業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)；租金水平：，；核心商圈沿街商鋪規(guī)模：約538家，總面積約8萬平方；物業(yè)形式：以兩層或三層聯(lián)體門頭房為主；面寬進(jìn)深比約在1：3；經(jīng)營方式：大多以租賃為主，其中少部分為業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)；租金水平：，；商鋪面積：20－300M2,平均面積約80－100M2。商鋪價格：7000－13000元/M2；㈡ 對策及建議 搶占市場先機(jī)，充分利用本項(xiàng)目位置好、工期短等優(yōu)勢，在滕州商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入激烈競爭態(tài)勢之前完成銷售； 項(xiàng)目定位與周邊其他零售物業(yè)形成獨(dú)特差異，建議采取主題商業(yè)步行街＋品牌快餐＋兒童娛樂園＋迷你酒吧街等組合業(yè)態(tài)形成能滿足吃、喝、玩、樂、購等綜合功能的時尚、休閑特色商業(yè)場所，以全新的概念，舒適的環(huán)境，完全不同的消費(fèi)體驗(yàn)，創(chuàng)造出一個讓滕州的消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者都能趨之若鶩的商業(yè)奇跡； 根據(jù)進(jìn)一步的項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品研發(fā)，盡快制定項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略，迅速通過各種有效手段引導(dǎo)市場，并在相應(yīng)時段形成旺熱局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的短平快運(yùn)作； 適當(dāng)加大餐飲、休閑及娛樂等功能區(qū)域及經(jīng)營、銷售面積，避免業(yè)態(tài)、業(yè)種同質(zhì)化現(xiàn)象對銷售形成不利影響； 制定安全性銷售策略及靈活性優(yōu)惠策略，盡可能的降低投資門檻和風(fēng)險(xiǎn)； 搞好相關(guān)公共關(guān)系，通過各種渠道及人脈做好有利于項(xiàng)目的信息傳播和口碑效應(yīng)； 謹(jǐn)慎制定銷售價格，初步建議以10000元/M2為測算考量，低開高走，制定相應(yīng)銷售計(jì)劃及銷控措施，根據(jù)市場反應(yīng)及時調(diào)整，以保障開局順利為前提，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益為目標(biāo)。相關(guān)初步建議市場銷售價格單位價格10000元/ M2，單鋪總價控制在20－50萬之間；單鋪面積步行街鋪位20 M2－50 M2；其他業(yè)態(tài)鋪位面積不宜超過80 M2；規(guī)劃初步建議 地面廣場主入口處可否考慮一定可以進(jìn)行展覽、促銷等活動的空間，以起到拉動人流，聚集人氣的效果； 機(jī)動車出入口盡量考慮雙向出入功能（荊河路方向盡量考慮一個機(jī)動車出入口）； 非機(jī)動車輛停車面積適當(dāng)增加； ； 主出入口盡可能配置自動扶梯；由于時間關(guān)系，本次調(diào)研比較匆忙，尚不夠深入，采集數(shù)據(jù)及相關(guān)結(jié)論僅供參考，不能作為決策依據(jù)。 深圳成器房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司濰坊分公司 總經(jīng)理：黃何 2008330:2516:25:. 9, 259 一月 20254:25:32 下午16:25:322025年1月9日星期四16:25:32第 48 頁 共 48 頁