【導(dǎo)讀】此資料來(lái)自企業(yè)(),大量管理資料下載。管理者決策能力：風(fēng)險(xiǎn)決策能力、資本運(yùn)作能力。銷(xiāo)售控制、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、流程設(shè)計(jì)、樣板房會(huì)所概念。所接受的類(lèi)型，然后考慮其可持續(xù)發(fā)展性。合或是相創(chuàng)造性的建筑物）?？沙掷m(xù)發(fā)展（對(duì)宏觀環(huán)境的趨勢(shì)吻合，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)于。體方案；行車(chē)、人行道景觀、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案。有效需求；相對(duì)稀缺性；功能效應(yīng)

　　

【正文】 行街一定要在定位上實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)三位一體。另外在文化設(shè)施上，類(lèi)似北京王府井在地面的文化景觀上投入了 7000萬(wàn)元，實(shí)際效果非常不錯(cuò)。 城市建設(shè)，吻合城市功能、特點(diǎn)、規(guī)劃作適當(dāng)考慮； 交通規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)，整個(gè)步行街道在交通組織、街景、景點(diǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)； 地下空間利用，地下的空間一方面是為了增加使用面積另一方面更多具有功能和藝術(shù)雙性，實(shí)施立體的交通組織與視覺(jué)效果； 建筑設(shè)計(jì)，對(duì)整個(gè)步行街道兩側(cè)及周邊建筑物的風(fēng)格設(shè)計(jì)，概念內(nèi)涵挖掘作一定提煉，現(xiàn)代、時(shí)尚、古典、傳統(tǒng)等； 商業(yè)夜景設(shè)計(jì)，在整個(gè)步行街中，夜間的燈火輝煌將是城市的窗口、城市的名片，夜景設(shè)計(jì)主要將光纖技術(shù)引入到廣場(chǎng)、非營(yíng)業(yè)性建筑物等的展示中； 店面裝飾裝潢，對(duì)不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的商家座不同程度的前期要求，吻合其使用功能與展示效果； 步行街的室內(nèi)商業(yè)化，考慮到南方梅雨季節(jié)，在步行街中適當(dāng)增加室內(nèi)步行商業(yè)的空間，以保證在陰雨天仍有一定的步行客戶(hù)； 服務(wù)設(shè)施，主要是街中、街邊、廣場(chǎng)、商場(chǎng)內(nèi)部的坐椅、電話(huà)亭、小賣(mài)亭、垃圾桶、雕塑小品、園林小品、書(shū)報(bào)刊、路燈、街徽標(biāo)志在具體建筑物上的體現(xiàn)， 美國(guó)的郊區(qū)化發(fā)展 同我國(guó)有著不同的差異： 物質(zhì)上： 美國(guó)是建立在汽車(chē)輪子上的國(guó)家，他們有著豐富的路網(wǎng)以及與之對(duì)應(yīng)的配套設(shè)此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 施； 美國(guó)隨著城市資源的最大化使用 — 城市建成城區(qū)時(shí)間較長(zhǎng)，大多數(shù)公司、企業(yè)將辦公地點(diǎn)搬離城市中心，從而對(duì)郊區(qū)物業(yè)提供了相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐； 美國(guó)的土地所有權(quán)同房屋所有權(quán)是捆綁在一起的（英國(guó)的土地所有權(quán)是 999年基本上與房屋是捆綁在一起的）。 精神上： 美國(guó)人喜歡散居生活，中國(guó)人喜歡群居生活； 美國(guó)人比較注重社區(qū)文化，對(duì)生活區(qū)域較為重視； 美國(guó)人喜歡搬遷（生活雖著工作移動(dòng)）； 來(lái)不來(lái)看影響；買(mǎi)不買(mǎi)看 環(huán)境；掏不掏錢(qián)看戶(hù)型；滿(mǎn)不滿(mǎn)意看物管； 規(guī)劃設(shè)計(jì)五要素： 規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿(mǎn)足項(xiàng)目定位（成本與精髓）： 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)、屬性定位，來(lái)有機(jī)選擇環(huán)境景觀設(shè)計(jì)（涉及到建造、維護(hù)費(fèi)用）、物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)手法等； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要以人為本： 這種 以人為本 就體現(xiàn)在規(guī)劃的舒適、便利、安全、衛(wèi)生、美觀等方便，尤其是安全性不能為了美觀就將人車(chē)混流考慮，如何分開(kāi)、如何疏導(dǎo)等； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿(mǎn)足后期物業(yè)管理需要： 這又表現(xiàn)在對(duì)社區(qū)景觀資源配置上，究竟是絕對(duì)的將最有資源配置最大售價(jià)得物業(yè)還是適當(dāng)保 留整體的分?jǐn)偦?，否則私密性、開(kāi)放性、多元性、便利性與立體性等方面都受到影響； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要為營(yíng)銷(xiāo)作鋪陳： 營(yíng)銷(xiāo)中的賣(mài)點(diǎn)、賣(mài)相能夠從中找到依據(jù)，并向市場(chǎng)有效灌輸； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要吻合中國(guó)傳統(tǒng)景觀設(shè)計(jì)的風(fēng)水格局觀： 各種路沖、門(mén)沖、斬煞等風(fēng)水規(guī)避法，組群設(shè)計(jì)有力業(yè)主交往；圍合設(shè)計(jì)有利形成業(yè)主的歸宿感、歸屬感；底層群樓圍合可設(shè)過(guò)廊以增強(qiáng)人型化；組群之間保持一種視覺(jué)上的變化。 蘇北地區(qū)多層建安成本： 800— 950多元 /平米，小高層 950— 1100元 /平米，高層 1100— 1500元 /平米，配套費(fèi)用：多層 — 不低 150元 /平米，小高層 — 不低 180 元 /平米，高層不低 200元 /平米。景觀： 500— 600元 /平米，平均可達(dá)： 80— 120 元 /平米。施工費(fèi)用占到建安成本的三分之一左右： 270— 500元 /平米。 房地產(chǎn)租賃中所發(fā)生的稅種： 土地使用稅（單位平米）； 大城市： —— 10 元，中等城市： —— 8 元，小城市： —— 6 元，縣城、建制鎮(zhèn)、此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 工礦區(qū)： —— 4元。 城市維護(hù)建設(shè)稅（城建稅）； 城市市區(qū) 7%，其他 5%；本人在外地的，額度為： 1%。 房產(chǎn)稅（針 對(duì)國(guó)內(nèi)人）城市房地產(chǎn)稅（針對(duì)外國(guó)人）； 總房?jī)r(jià)減去 10— 30%以后的額度乘上稅率為： %，作為出租的則是租金的 12%。 教育費(fèi)附加 通過(guò)產(chǎn)品稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅的總額度的 3%。 個(gè)人所得稅 4000元以下收入的減去 800元以后再乘上 20%， 4000元以上的則乘上 80%，再乘上 20%。 營(yíng)業(yè)稅 經(jīng)營(yíng)、出租房屋的營(yíng)業(yè)稅為： 5%。 印花稅（增值稅 2%，契稅 4%只有縣市級(jí)的國(guó)土資源部門(mén)、房管部門(mén)才被授權(quán)） 作為承租人士 用于經(jīng)營(yíng)的，雙方都要交千分之一，不足千元的交一元，只用于居住的，承租人不需要繳納。 作為豪宅，地下室空間具有著更為重要的作用，他是一個(gè)家庭的私家酒窖、家庭酒吧、健身房、家庭沙龍、家庭影院、家庭活動(dòng)空間等，為了迎合這種 地下室居住時(shí)代 ，還可以設(shè)計(jì)透天坡景花園 （革命性的立體花園 農(nóng)場(chǎng)、莊園大移植 ）。 投資商鋪市場(chǎng)比例： (投資關(guān)注：商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營(yíng)特色 ) 商業(yè)街的商鋪； 寫(xiě)字樓住宅底商； 社區(qū)商鋪； 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)； 特色明顯的內(nèi)藏街商鋪； 購(gòu)物中心； 地鐵商鋪； 大型商店； shopping mall。 （觀光旅游，休閑旅游，體驗(yàn)旅游） 房地產(chǎn)的防水層有兩種：剛性防水層 —— 屋頂可以上人、有屋頂露臺(tái)等平頂，通常采用鋼筋混凝土來(lái)防水，屬于剛性防水；柔性防水層 —— 屋頂是坡屋頂，采用卷材防水，屬于柔性防水。 以往的防水層一般采用憎水珍珠巖 (保溫層 )來(lái)防水，但由于時(shí)間性的問(wèn)題，通常在飽含水之后防水效果較差。但現(xiàn)在采用聚苯版效果較好（ 2 厘米）。另外對(duì)于地基下沉導(dǎo)致的屋頂沉降縫也會(huì)有失防水功能；在保溫方面，有閣樓的空間總是熱空氣滿(mǎn)足了屋頂之后方會(huì)向下傳輸熱量，下懸梁最好要改稱(chēng)上懸梁，從而加大內(nèi)部空 間使用效率 此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 步行街的歷史：先有馬路經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的馬路商業(yè)、其次是大型國(guó)有百貨商業(yè)，但由于 雜貨船大難調(diào)頭 逐漸被 輕舟上陣的 時(shí)尚店、連鎖店、便利店所代替。文化作為旅游的靈魂、旅游作為文化的載體。中國(guó)近 200條的步行街中：安裝了全程電子監(jiān)控的有：上海的南京路、北京的王府井、蘇州的觀前街、武漢的江漢路（ 1200多米），北京的大柵欄 300米，建筑面積 9萬(wàn)平米，營(yíng)業(yè)額約為 8億左右；廣州的北京路 1600米，步行街域 400米，營(yíng)業(yè)額約有 40多億元，人流量 40萬(wàn)。 一個(gè)步行街的成功之處營(yíng)表現(xiàn)在：當(dāng)?shù)匚幕⒙糜?、現(xiàn) 代商貿(mào)的結(jié)合。 物業(yè)稅主要是將以往的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地出讓金、土地增值稅合并一體。需要房屋擁有人、承租人來(lái)繳納。因此這又叫做財(cái)產(chǎn)稅。 京城有著名的四大會(huì)所不可不知，它們的檔次高，服務(wù)佳，私密性強(qiáng)，為人稱(chēng)道，頗具神秘色彩。其中包括位于新源里京城大廈 50 層的京城俱樂(lè)部；長(zhǎng)安街上北京飯店對(duì)面、由中國(guó)第一女富豪陳麗華建立的長(zhǎng)安俱樂(lè)部；西單一條很背的巷子里、原來(lái)的四川飯店位置上翻蓋的、四合院式的北京中國(guó)會(huì)；以及位于建國(guó)門(mén)與朝陽(yáng)門(mén)之間的華潤(rùn)大廈之美洲俱樂(lè)部。 世界五大城市帶：波士頓、華盛頓為核心的美國(guó)東北部城市 帶；芝加哥、底特律為核心的五大湖都市帶；東京、大阪為核心的日本東海岸都市帶；倫敦、利物浦為核心的英國(guó)都市帶；巴黎、鹿特丹（荷蘭）、科?。ǖ聡?guó)）為核心的歐洲西北部都市帶。 秦磚漢瓦 磚瓦從秦漢開(kāi)始出現(xiàn)的，有兩千多年的歷史。 客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的接觸點(diǎn)解析： 產(chǎn)品接觸點(diǎn) 外圍導(dǎo)引 銷(xiāo)售中心 工地現(xiàn)場(chǎng) 樣板區(qū)工地現(xiàn)場(chǎng)同樣板空間的配合。 媒介接觸點(diǎn) 人員接觸點(diǎn) 其它（服務(wù)完善） 中國(guó) 3500多個(gè)主題公園中，百分之八十處于虧損階段； 海南（崖島）民族村、潮州（東山路）美人城、天下第一村、 廣州擬建的侏羅紀(jì)公園、順德的史努比主題公園、鹽田的東部華僑城（通過(guò)旅游地產(chǎn)板塊帶動(dòng)來(lái)提升地產(chǎn)價(jià)值）、香港的迪斯尼樂(lè)園、香港濕地公園、上海的環(huán)球樂(lè)園、（馬志民）惠州白鷺湖度假村、杭州宋城（高爾夫、會(huì)所、溫泉社區(qū)滲） ...... 歐盟體國(guó)家共有 15 個(gè)，最早結(jié)合的是 6個(gè)國(guó)家 40年前通過(guò)《羅馬條約》，后來(lái)各具特色并肩發(fā)展，阿姆斯特丹、法蘭克福就是兩個(gè)航空港，但融合搭結(jié)的非常協(xié)調(diào)，防止了重復(fù)性建此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 設(shè)，奧地利的維也納 —— 音樂(lè)之都；法國(guó)巴黎浪漫無(wú)限；德國(guó)的斯圖加特汽車(chē)城；羅馬的古文化遺址；盧森堡的銀行等各具特色（瑞典的斯德 哥爾摩，瑞士的伯爾尼均是首都）。 世界五大宗教： 世界任何一個(gè)政治朝代都沒(méi)有超過(guò)一千年的，號(hào)稱(chēng)最長(zhǎng)的中國(guó)周朝不過(guò)八百年，羅馬帝國(guó)在分裂之前五百多年，但宗教卻可以超過(guò)千年，佛教、印度教、猶太教、基督教、回教。 佛教強(qiáng)調(diào)度人成佛，強(qiáng)調(diào)人人都有佛性，每個(gè)人都可以成佛，因?yàn)榉鸨旧砭褪抢碇?、情感、能力同時(shí)達(dá)到最圓滿(mǎn)境地的人格； 佛不強(qiáng)調(diào)能夠讓人升天堂、入地域，而是通過(guò)度人來(lái)讓人自己幫助自己，甚至人入了地域佛也要下地獄度人救人，正如地藏菩薩所說(shuō)：我不入地獄，誰(shuí)入地獄。 傳統(tǒng)房地產(chǎn)廣告的六張牌： 地段、綠化（園林景觀 ）、房型、物業(yè)管理、人文、教育。想要釣魚(yú)，先要學(xué)會(huì)作魚(yú)，了解魚(yú)的思想，融入到魚(yú)的生活中去，了解魚(yú)的心智結(jié)構(gòu)，廣告也是如此，但同樣在報(bào)紙廣告中，俗話(huà)說(shuō)：三分長(zhǎng)相、七分打扮，好的圖片、好的文案還要有好的色彩。 中國(guó)現(xiàn)階段共有高爾夫球場(chǎng) 200 多個(gè)， 18洞的高爾夫球場(chǎng)需要 70多公頃（ 1200 多畝），全國(guó)平均球場(chǎng)成本為： 億元，平均建設(shè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、球館建設(shè)費(fèi)則需要費(fèi)用近 3億元 高爾夫球場(chǎng) (200)、大學(xué)城 (數(shù)百個(gè) 千畝萬(wàn)人 )、主題公園（ 3500 個(gè)）、地鐵、飛機(jī)場(chǎng)、開(kāi)發(fā)區(qū)（ 3837 個(gè)）都是通過(guò)帶旺周邊地塊，將生 地變成熟地進(jìn)而變成熱地。從而間接獲全利！ 大學(xué)城平均的生源拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)約為 5萬(wàn)元，每名學(xué)生可以初步用 /年來(lái)估算（不同地區(qū)可有不同差異），這個(gè)費(fèi)用主要是通過(guò)公寓的銷(xiāo)售、出租，后勤的經(jīng)營(yíng)管理、學(xué)雜費(fèi)等 中國(guó)五大淡水湖： 青海湖，最大的湖泊，咸湖，位于青海省。面積 4583平方公里； 鄱陽(yáng)湖 —— 江西省，面積約有 3960平方公里，湖的西北部是廬山； 洞庭湖 —— 湖南省，面積約有 2740平方公里，在岳陽(yáng)樓上可俯視洞庭湖； 太湖 —— 江蘇省，面積 2338平方公里 呼倫湖 —— 內(nèi)蒙古，面積 2315平方公里 洪澤湖 —— 江蘇 省，面積 1851平方公里 巢湖 —— 安徽省，面積 753平方公里 微山湖 —— 山東， 664平方公里 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中說(shuō)明：一個(gè)組團(tuán)的戶(hù)數(shù)應(yīng)在 300— 800戶(hù)之間，因此，在規(guī)劃中，我們此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 更應(yīng)要求組群而不是組團(tuán)，要圍合而不是四合院，對(duì)一個(gè)社區(qū)的基本單元來(lái)說(shuō)：一：組群越小越有利于其中業(yè)主的交流、認(rèn)識(shí)，越有利于人性化建設(shè)，因?yàn)槿藬?shù)量少，相對(duì)單純，不會(huì)復(fù)雜而形成人人之間的溝通障礙；二：圍合式比較有利于保證其中居民的安靜、安全交往性，更是人有歸宿感、歸屬感。三：基于建筑底座的圍合，可在下邊設(shè)計(jì)相應(yīng)的過(guò)廊對(duì)一個(gè)大社區(qū)來(lái)說(shuō)，人車(chē) 分流是很困難的，但是在大社區(qū)的小組群中，則是可以實(shí)現(xiàn)的。四：組群組群之間形式多樣變化，切忌千篇一律。外環(huán)車(chē)流、內(nèi)部人流。 土地的最大價(jià)值就在于人為賦予土地的某種文化意義。喜馬拉雅山在清朝地的時(shí)候被賦予了最高的山峰，才有了登山文化，進(jìn)而有了尼泊爾的登山經(jīng)濟(jì)；海南博熬因?yàn)閷运墒艿桨拇罄麃喦翱偫?— 霍克、日本前首相 — 細(xì)川護(hù)熙的啟發(fā)才有了博熬論壇，進(jìn)而使博熬從一個(gè)小漁村一躍成為旅游勝地（東方的達(dá)沃斯 — 施瓦布 30 年前舉辦的一次論壇、中國(guó)的日內(nèi)瓦_(dá)ruishi ）；馬志民完全將荷蘭的馬德羅丹小人國(guó)移植到了中國(guó)形成了今天 的華僑城，拉斯維加斯收到美國(guó)內(nèi)達(dá)華洲的政策優(yōu)惠 —— 快速離婚、賭博合法化，才將一個(gè)沙漠地區(qū)變成世界旅游勝地。 在工程的施工過(guò)程中，還要注意： 打樁通常需要一個(gè)月的時(shí)間； 降水、挖土、樁基驗(yàn)收需要一個(gè)月的時(shí)間； 正負(fù)零以下鋼筋混凝土，回土工期需要兩個(gè)月； 正負(fù)零以上致主體工程封頂，十二層需要三個(gè)月、十八層需要四個(gè)月； 室內(nèi)外裝修、水電安裝、電梯安裝、小區(qū)綠化需要時(shí)間兩個(gè)月； 機(jī)電調(diào)試、土建收尾、室外道路需要一個(gè)月； 主體工程驗(yàn)收需要一個(gè)月。 另 —— 小區(qū)園林景觀、 綠化同主體工程、附屬工程同步竣工； 室外管網(wǎng)與建筑、結(jié)構(gòu)工程同步進(jìn)行； 外裝修同鋁合金門(mén)窗同步進(jìn)行安裝； 商業(yè)全產(chǎn)權(quán)化投資模式： 一：通過(guò)將業(yè)態(tài)中的不同比例設(shè)計(jì)來(lái)講主力、中型、小型經(jīng)營(yíng)類(lèi)別進(jìn)行不同投資回報(bào)率、不同年限、不同風(fēng)險(xiǎn)程度的小塊。 比如 10萬(wàn)平米的大型商業(yè)； 購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑分別比例為： 3，則其全產(chǎn)權(quán)化投資模式為 —— 此資料來(lái)自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 購(gòu)物： 投資回報(bào)率 回購(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)程度 售價(jià) 年限 所占業(yè)態(tài)比例 擔(dān)保 主 力 店 5% 可以 低 低 10 50% 提供 中 型 店 6% 可