【導(dǎo)讀】有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行政管理、人力資源管理、采供管理、項(xiàng)目工程管理、營銷管理。各部門、項(xiàng)目部均要嚴(yán)格執(zhí)行。內(nèi)獲得管理要求和工作方法的相關(guān)知識。將文件提供給公司以外人員。由行政人事部組織評審，并對文件進(jìn)行必要的修改，以確保項(xiàng)目管理體系的持續(xù)改進(jìn)。

　　

【正文】 工作規(guī)則》規(guī)定，提出解決方案報(bào)總經(jīng)理。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批非仲裁或訴訟的《勞資糾紛處理方案》。 如果涉及仲裁或訴訟的，由行政人事部提出處理意見，總經(jīng)理審批《勞資糾紛處理方案》。 工作程序 當(dāng)發(fā)生勞動糾紛時(shí)，由該員工所在部門經(jīng)理負(fù)責(zé)與該員工溝 通。溝通結(jié)果在當(dāng)日內(nèi)通告行政人事部，必要時(shí)直接向總經(jīng)理匯報(bào)。 該員工所在部門經(jīng)理負(fù)責(zé)與該員工溝通無法達(dá)成一致時(shí)，經(jīng)理應(yīng)在當(dāng)日匯報(bào)給分管副總經(jīng)理，由副總經(jīng)理與該員工溝通。溝通結(jié)果在當(dāng)日內(nèi)通告行政人事部，必要時(shí)直接向總經(jīng)理匯報(bào)。 溝通達(dá)成一致時(shí)，溝通人向行政人事部當(dāng)日內(nèi)通報(bào)。 行政人事部起草解決方案，報(bào)總經(jīng)理審批。 無法達(dá)成一致時(shí)，公司或員工都可向本市政府勞動仲裁部門或法院進(jìn)行仲裁和訴訟。仲裁和訴訟程序依勞動仲裁部門和法院規(guī)定執(zhí)行。 如果涉及仲裁或訴訟的，由行政人事部協(xié)調(diào)集團(tuán)公司法律顧問提出 處理意見，總經(jīng)理審批《勞資糾紛處理方案》。 本 資料來自 25 培訓(xùn)管理 目的 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，提高全體員工的理論修養(yǎng)和綜合素質(zhì)，適應(yīng)公司發(fā)展。 范圍 適用于公司內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)工作的管理。 職責(zé) 公司各部門、項(xiàng)目部提出培訓(xùn)需求，按照計(jì)劃實(shí)施培訓(xùn)。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批年度培訓(xùn)計(jì)劃。 行政人事部負(fù)責(zé)組織落實(shí)培訓(xùn)工作，并在集團(tuán)公司人力資源部備案。 工作程序 崗前培訓(xùn) （ 1）崗前培訓(xùn)的內(nèi)容主要是學(xué)習(xí)企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、基本的崗位知識、實(shí)際操作技能、基本的專業(yè)知識，以便較快地適應(yīng)工作。 （ 2）每次公 開招聘結(jié)束、新員工報(bào)到后一周內(nèi)，行政人事部要組織一次對新進(jìn)員工進(jìn)行的崗前培訓(xùn)。 在職培訓(xùn) （ 1）在職培訓(xùn)要從實(shí)際出發(fā)，更新專業(yè)知識，學(xué)習(xí)新的業(yè)務(wù)和技術(shù)。培訓(xùn)按計(jì)劃、分批分階段，按不同的崗位需要進(jìn)行培訓(xùn)。 （ 2）在職培訓(xùn)實(shí)行“三級學(xué)習(xí)制度體系” ①公司級：由公司行政人事部統(tǒng)一組織安排，中層以上干部參加，原則每周一次，學(xué)習(xí)內(nèi)容為當(dāng)前政府的有關(guān)方針、政策和法規(guī)，先進(jìn)企業(yè)管理理論和技術(shù)，房地產(chǎn)相關(guān)知識計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)及國際經(jīng)濟(jì)等先進(jìn)的科學(xué)知識。通過學(xué)習(xí)，提高市場預(yù)測能力、決策能力、管理控制能力。 ②部門級：由各部門 自行安排學(xué)習(xí)，一般每周一次，由部門負(fù)責(zé)人制定當(dāng)月學(xué)習(xí)計(jì)劃，學(xué)習(xí)內(nèi)容以公司規(guī)章制度、公司下發(fā)學(xué)習(xí)材料（含書籍）、專業(yè)技能知識學(xué)習(xí)及相關(guān)知識等。專業(yè)技術(shù)人員如財(cái)會人員、工程技術(shù)人員、房屋銷售人員等，應(yīng)接受各自的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，了解政府有關(guān)政策，掌握本專業(yè)的基礎(chǔ)理論和業(yè)務(wù)操作方法，提高專業(yè)技能。③個人學(xué)習(xí)：個人學(xué)習(xí)以利用工作之余自我學(xué)習(xí)為主，除學(xué)習(xí)上述兩項(xiàng)學(xué)習(xí)內(nèi)容外，重點(diǎn)掌握各自崗位責(zé)任和要求，熟悉客戶心理，學(xué)會業(yè)務(wù)知識和操作技能。通過自學(xué)，充 本 資料來自 實(shí)自己的知識，提高自己的實(shí)際工作能力。公司鼓勵職工結(jié)合自身專業(yè)和工作特點(diǎn) ，在保證不影響正常工作的情況下，進(jìn)行繼續(xù)教育、職稱考評和專業(yè)研修等多種形式的個人教育培訓(xùn)。 外部培訓(xùn) （ 1）外部培訓(xùn)申請及外出紀(jì)律 ①外部培訓(xùn)的重點(diǎn)是專業(yè)技術(shù)、實(shí)用技能、困擾企業(yè)且必需急待解決的問題。 ②外部培訓(xùn)必須選擇專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)組織的培訓(xùn)班、研討會、論壇等。 ③包括副總經(jīng)理，外出培訓(xùn)的人員必須填寫《外出培訓(xùn)申請》，經(jīng)行政人事部審核備案后報(bào)總經(jīng)理審批。 ④外出培訓(xùn)期間，不得私自旅游，不得做損壞公司形象的事情或發(fā)表損壞公司形象的言論。 ⑤培訓(xùn)結(jié)束后，未經(jīng)公司允許，必須及時(shí)返回公司，不得超期滯留。 （ 2） 外出培訓(xùn)結(jié)束后，當(dāng)事人要及時(shí)撰寫《外出培訓(xùn)總結(jié)報(bào)告》，并將培訓(xùn)教材、證書、成績單、培訓(xùn)期間所發(fā)重要資料（包括文字資料和音像資料）等交由行政人事部留存，以便交流使用。證書留存時(shí)間為二年。 （ 3）行政人事部適時(shí)安排外出培訓(xùn)人員做培訓(xùn)講座，分享交流，以便于知識共享。 （ 4）除了公司按照計(jì)劃派出的培訓(xùn)，公司承擔(dān)費(fèi)用外，任何職工個人自費(fèi)參加的各類證書進(jìn)修培訓(xùn)，公司不承擔(dān)任何費(fèi)用。 培訓(xùn)計(jì)劃 各部門、項(xiàng)目部經(jīng)理要求在每年的 12 月底向行政人事部報(bào)送明年的《培訓(xùn)計(jì)劃》。行政人事部匯總后，制定年度公司培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào) 送總經(jīng)理審批實(shí)施。 培訓(xùn)紀(jì)律 （ 1）公司和部門組織的集中培訓(xùn)，沒有特殊情況，通知的受訓(xùn)人員必須參加。如有特殊情況，部門經(jīng)理以下人員必須向部門經(jīng)理請假，并向行政人事部提交“請假條”。 （ 2）部門經(jīng)理及以上人員必須向總經(jīng)理請假，并向行政人事部提交“請假條”。培訓(xùn)的請假、遲到、早退、曠工等處理參照公司考勤管理?xiàng)l例。 本 資料來自 第三部分 財(cái)財(cái) 務(wù)務(wù) 管管 理理．． ．． ．． ．． 本 資料來自 31 開發(fā)成本核算 目的 加強(qiáng)公司的成本、費(fèi)用核算，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)范公司成本核發(fā)算方法。 范圍 適用于公司項(xiàng)目開發(fā)成本核算工作。 職責(zé) 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算，負(fù)責(zé)編制計(jì)劃成本和降低成本措施，核算開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本，負(fù)責(zé)編制和匯總年、季度成本報(bào)表。 預(yù)算成本部、項(xiàng)目部造價(jià)人員協(xié)助財(cái)務(wù)部的工作。 工作程序 成本核算的對象及要求 （ 1）成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互能混淆、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊(duì)伍等因素，分別做以下處理： ①一般的開發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對象。 ②同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類 型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個成本核算對象。 ③對于個別規(guī)模較大、工期較長的項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。 （ 2）各成本項(xiàng)目的預(yù)算成本（計(jì)劃成本）和實(shí)際成本的核算范圍，計(jì)算口徑必須一致。 （ 3）成本核算應(yīng)根據(jù)計(jì)算期內(nèi)已完工程實(shí)際消耗和實(shí)際價(jià)格，按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí)。按照“收益與費(fèi)用配比”的原則，正確使用“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”科目。 成本項(xiàng)目和開支范圍 （ 1）根據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)公司會計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目分為： —— 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； —— 前期工程費(fèi)； —— 建筑安裝工程費(fèi)； 本 資料來自 —— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； —— 公共配套設(shè)施費(fèi)； —— 開發(fā)間接費(fèi)（開發(fā)公司沒有二級管理機(jī)構(gòu)則無此項(xiàng)目）。 （ 2）成本開支范圍 房地產(chǎn)開發(fā)成本科目分類表 成本科目 主要包含內(nèi)容 一 土地獲得價(jià)款 1 政府地價(jià)及市政配套費(fèi) 土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、大市政配套費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)、 耕地占用費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。 2 合作款項(xiàng) 補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的 房屋成本和相應(yīng)稅金等。 3 紅線外市政設(shè)施費(fèi) 紅線外道路、水、電、氣、通信等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi) 二 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘測丈量費(fèi) 水文、地質(zhì)、文物和地質(zhì)勘察費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、竣工面積丈量費(fèi)等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 規(guī)劃費(fèi) :方案招標(biāo)費(fèi) \規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。 其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。 產(chǎn)品 研究開發(fā) 材料及施工費(fèi) 2 報(bào)建費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)：報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。 交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等 、規(guī)劃管理費(fèi)、環(huán)境評測費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 增容費(fèi) 水、電、煤氣增容費(fèi)、雙電源高可靠性費(fèi) 3 三通一平費(fèi) 本 資料來自 臨時(shí)道路 施工用的臨時(shí)道路設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用 臨時(shí)用電 施工用的臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆 除費(fèi)用。 臨時(shí)用水 施工用臨時(shí)給排水設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。 場地平整 基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。 4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)圍墻 圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、制造、裝飾費(fèi)用。 臨時(shí)辦公室 租金、建造及其裝飾費(fèi)用。 臨時(shí)場地占用費(fèi) 施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租賃 臨時(shí)圍板 臨時(shí)圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 三 主體建筑工程費(fèi) 1 基礎(chǔ)造價(jià) 土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)、樁基咨檢測費(fèi)、降水 2 土建工程 主體結(jié)構(gòu)、外墻抹灰、公共部位內(nèi)普通抹灰、室 內(nèi)毛胚抹灰。 3 門窗工程 單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費(fèi)用 4 公共部位精裝修 大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費(fèi)用 5 戶內(nèi)精裝修 廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用 四 主體安裝工程費(fèi) 1 室內(nèi)水、電、氣 室內(nèi)給排水 給排水 自來水、排水 直飲水系統(tǒng) 熱水系統(tǒng) 室內(nèi)燃?xì)? 儲氣站土建、設(shè)備、室外管線、室內(nèi)管線。 室內(nèi)電氣工程 樓梯及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。 2 設(shè)備及安裝 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng) 本 資料來自 電梯供貨及安裝 發(fā)電機(jī)供貨及安裝 發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪 消防系統(tǒng) 含消防水、電、防排煙 水消防系統(tǒng) 自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨(dú)立的室外消火栓系統(tǒng) 電消防系統(tǒng) 煙感、溫感、報(bào)警、消防廣播 氣體滅火系統(tǒng) 防排煙工程 人防設(shè)備及安裝 密閉門、氣體過濾裝置 3 弱電系統(tǒng) 居家防盜系統(tǒng) 陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕 對講系統(tǒng) 包括可視及非可視對講 三表遠(yuǎn)抄 水 、電、氣遠(yuǎn)程抄表 有線電視 有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座 電話 主體內(nèi)外布線及終端插座 寬帶網(wǎng) 主體內(nèi)外布線及終端插座 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 1 室外給排水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火 雨污水系統(tǒng) 2 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 3 室外電氣及高低壓設(shè)備 儲氣站土建、設(shè)備、室外管線。 高低壓配電設(shè)備及安裝 供電所到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè) 室外強(qiáng)電總平線路部分 室外弱電管 道埋設(shè) 用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井 4 室外智能化系統(tǒng) 本 資料來自 停車管理系統(tǒng) 露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng) 小區(qū)閉路監(jiān)控 攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝 周界紅外防越 紅外對掃 小區(qū)門禁系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 電子公告屏 六 園林環(huán)境工程費(fèi) 1 綠化建設(shè)費(fèi) 公共綠化、組團(tuán)宅向綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化 2 建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山。 3 道路、廣場建造費(fèi) 道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)、土方回填等。 車行道 廣場、人行道 4 圍墻建造費(fèi) 永久圍墻、圍欄及大門 5 室外照明 室外燈光照明工程 6 室外前景音樂 7 室外零星設(shè)施 兒童游樂設(shè)施、老年康體設(shè)施、指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅 七 配套設(shè)施費(fèi) 1 游泳池 建造成本及配套資產(chǎn)購置 2 業(yè)主會所 建造成本及配套資產(chǎn)購置 3 幼兒園 建造成本及配套資產(chǎn)購置 4 學(xué)校 建造成本及配套資產(chǎn)購置 5 網(wǎng)球場 6 設(shè)備用房 配電房、水泵房土建及裝修費(fèi) 7 車道建造費(fèi) 建造成本及配套資產(chǎn)購置 8 ?? 八 開發(fā)間接費(fèi)用 本 資料來自 1 工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 支付聘請的項(xiàng)目或工程建立單位的費(fèi)用 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用 行政管理費(fèi) 直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補(bǔ)貼等人工及行政費(fèi) 施工合同外獎金 趕工獎、進(jìn)度獎 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi) 城建檔案存檔費(fèi)用 安全監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 2 營銷設(shè)施建設(shè)費(fèi) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 車站廣告、路牌廣告 現(xiàn)場發(fā)裝費(fèi) 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃 接待廳裝修裝飾費(fèi) 設(shè)計(jì)、工程 、裝飾等 樣板間 包括樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及維持清潔、保安、維修費(fèi)等。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用。主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝飾、家具、家私等費(fèi)用。 銷售模型費(fèi) 售樓沙盤、戶型模型等。 其他 3 資本利息化 直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、