濟南經(jīng)十路與燕子山西路交匯處房地產(chǎn)項目意見書(doc)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-04 11:23本頁面
【導(dǎo)讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。元前22世紀）就誕生與生活在濟南一帶。濟南東郊的城子崖是中國新石器。發(fā)現(xiàn)了中國最古老的城址約20萬平方米。作為城市，濟南已有4000多年的。經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，濟南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系?；?、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。委員會，4657個行政村,常住人口達到萬人。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具成效，全年新增公共綠地面積161萬平方米，“南控”指嚴格控制城市向南發(fā)展，將南部山區(qū)作為城市重點生態(tài)保護區(qū)；位的濟南古城及其周邊地區(qū)范圍的泉城特色標志區(qū)。歷下區(qū)位于濟南市區(qū)東南部,面積平方公里。全國大明湖，以及佛家勝地千佛山。既能體現(xiàn)泉韻特色和古城風貌，又能代表濟南形象的中央商務(wù)區(qū)。
【正文】 生活的方便，推出項目朝氣蓬勃的形象，以及年輕人所向往的有張有弛的工作生活狀態(tài)。青春、現(xiàn)代感、節(jié)奏感、韻律感強的形象注入產(chǎn)品形象。 可以從建筑風格上詮釋，建筑的中灰為主色調(diào)，以藍黃配合色調(diào)。藍黃為互補色，此外黃色在中國古代為尊貴之色，藍色是天空和大海的顏色，是 IT產(chǎn)業(yè)里另人思考的顏色，這與我們山大路上的目標客戶的職業(yè)有一定內(nèi)在聯(lián)系。 結(jié)論： 項目形象：尊貴、藝術(shù)、浪漫、青春、現(xiàn)代、朝氣 項目案名推薦： （ 1） 主推案名 左岸巴黎 本案名主要來源于巴黎的塞納河的左岸和右岸在長期歷史中形成的 文化氣息。巴黎的左岸因為其文化藝術(shù)聞名世界，右岸因為其奢華的生活聞名世界。選巴黎之意旨在體現(xiàn)項目形象上的浪漫藝術(shù)氣質(zhì)，選左岸之意旨在體現(xiàn)尊貴之意。因為在中國古代，左為尊，而項目處于濟南的東部，位于濟南市的左邊，因此取名左岸。全名為“左岸巴黎”。 （ 2） 副推案名 左岸時代 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 左岸仍取尊貴之意，時代意味著這是屬于富有激情的時代、追求藝術(shù)的時代、追求生活品位的時代。全名體現(xiàn)一種尋找價值，尋找社會尊重歸屬感的意義。另外，此案名朗朗上口，現(xiàn)代感強。 三、項目價格制定 由于交通的噪聲會對本產(chǎn)品的認知度產(chǎn)生巨大的負面影響，以及考 慮到競爭壓力的影響，建議項目采取低開高走的策略。 價格制定主要采取市場比較法以及成本利潤定價法。 目前來講，項目所在地的地價為 2020 元 /㎡，配套費 250 元 /㎡，一戶一表120 元 /㎡建筑成本 1200 元 /㎡，管理費及其他稅費為銷售的 3%左右，在此取 3%。 （ 1） 市場比較法：從周邊樓盤的價格看，最高價格為燕子山莊的價格，由于其屬于別墅類，產(chǎn)品類比性不大。產(chǎn)品類比性大的為盛基匯景 4480 元 /㎡、永大清華園 5700 元 /㎡、大舜天成 7380 元 /㎡、城市 33 為 5700 元 /㎡，其中簡單算術(shù)平均后價格為 5815 元 /㎡。 按 5815 元 /㎡出售，項目的銷售利潤為：（ 581535705815*3%）/5815=% 這個價格高于現(xiàn)在的市場平均利潤率。此外為降低風險，建議銷售價格為 5600 元 /㎡。此時利潤率為 33%。 （ 2）成本利潤定價法 項目取的 30%利潤率時的銷售價格為： 3570/67%=5328 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 35%利潤時： 3570/62%=5758 元 /㎡ 25%利潤時： 3570/72%=4958 元 /㎡ 40%利潤時： 3570/57%=6263 元 /㎡ 算術(shù)平均后： 元 /㎡ 以上情況均沒有考慮到市場的變化，以及社 會綜合風險的沖擊，只是一種最簡單的算法。屬于靜態(tài)分析。 建議項目目前開盤價格為 5600 元 /㎡。由于今年宏觀政策的調(diào)控，預(yù)測房價仍會上漲，上漲幅度參照永大清華園的去年價格上漲約 200 元 /㎡，則一年后開盤價格為 5800 元 /㎡。 四、 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 戶型設(shè)計：包括二室二廳、三室二廳、四室二廳； 二室二廳面積 80— 110 ㎡、 50%； 三室二廳面積 130 ㎡左右、 34% 四室二廳面積 150 ㎡左右、 16% 產(chǎn)品的其他建議： 五 開發(fā)周期分析 由于項目地塊較小，只需一期開發(fā)，通常施工期為 1 年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第六 營銷推廣 一、 預(yù)熱期 此階段產(chǎn)品尚未開發(fā)，這個階段為取的商品房預(yù)售許可證前的兩個月內(nèi)。其營銷目標是在消費者中形成印象，造成廣泛的影響，提升項目的知名度。由于實質(zhì)產(chǎn)品沒有形成，因此，主要倡導(dǎo)一種尊貴的、時尚的年輕人的生活方式。根據(jù)案名推廣廣告主題，媒體選擇上全面展開，以廣播、報紙、公交車為主要媒體。 二、 強銷期 取的商品房預(yù)售許可證后，開盤的三個月內(nèi)。其營銷目標是快速的把產(chǎn)品銷售出去，實現(xiàn)利潤。這個時候產(chǎn)品未必建好，此時主要在項目附近建設(shè)售樓中心，接待看房客戶。廣告媒體選擇有報紙、廣播、公交、電視，戶外廣告、引導(dǎo)旗以 及參加房展會。印制單頁、折頁、樓書的印刷資料。廣告的密度要加大投入，尤其是報紙廣告。主要目的是銷售產(chǎn)品。同時可進行公關(guān)活動，如舉辦業(yè)主聯(lián)誼會等活動。本項目的目標客戶中年輕人居多，通過舉辦年輕人喜歡的活動，如登山、觀海、聽音樂會等，形成項目美譽度。 三、持續(xù)期 這個階段產(chǎn)品逐漸建好，知名度、美譽度形成。一般為工程正在的施工階段，大約 1 年左右時間，這期間主要根據(jù)工程進度，采取跟進的市場策略，在節(jié)慶日、樣板間的竣工、封頂、竣工等等特殊的階段配合媒體廣告。主要是根據(jù)項目所剩產(chǎn)品的特點尋找廣告主題，如所剩戶型的特點， 附之一定的優(yōu)惠措施。此階段提升項目的產(chǎn)品和服務(wù)，這樣加深老客戶的認知感，有利于產(chǎn)品銷售。因為，通過老客戶介紹的新客戶成交率很高。 三、 尾盤期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目的銷售率達到 90%以上，只剩難賣的房子。此階段主要以報紙廣告為主，或采取交于中介的方式。廣告的主訴求主要是以更大的優(yōu)惠措施吸引消費者。 整個銷售期的預(yù)算費用不應(yīng)超過項目銷售總額的 2%。 整個銷售期中，應(yīng)根據(jù)銷售進程，不斷進行銷售檢測，對于發(fā)現(xiàn)的問題及時解決。
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