【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。營方式越來越規(guī)范和專業(yè)，企業(yè)的投資行為越來越需要科學(xué)的決策。昌百姓心目中也一直有著很好的口碑。城南房產(chǎn)此次將本項(xiàng)目。的全程營銷策劃工作委托深圳和嘉房地產(chǎn)交易評估有限公司來進(jìn)行，的管理者已經(jīng)將項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略方針的確立結(jié)合起來，在房地產(chǎn)市場已由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的今。西昌位于四川省西南部大涼山腹地，緊鄰云貴高原，氣候溫和，西昌市有著豐富的礦產(chǎn)和旅游資源，著名旅游景點(diǎn)有。被省府列為四川省十大自然風(fēng)景名勝區(qū)之一。西昌正成為川南的新興旅游城市。邛海風(fēng)景區(qū)、民族體育館和民族風(fēng)情園，是一塊高含金量的黃金土地。西昌政府對城南片區(qū)發(fā)展十分重視，著力完。展，提升西昌城市整體形象。本項(xiàng)目處西昌城市新區(qū)中心地段，緊靠城市。和慶典活動場館民族風(fēng)情園，并背靠西昌城南的著名旅游名山蘆山，本項(xiàng)目地處西昌城南新區(qū)，尚處于大規(guī)模開

　　

【正文】 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 過資金的合理調(diào)配降低占用銀行資 金利息（占用銀行資金控制在2020萬元內(nèi)，占用期控制在 6個月內(nèi)），通過加強(qiáng)管理降低建筑安裝費(fèi)用（建筑安裝費(fèi)用力爭降低 35%），則項(xiàng)目的獲利能力更強(qiáng)，在確保現(xiàn)在的獲利水平的情況下，還可適當(dāng)降低銷售價格，以利于項(xiàng)目的快速銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第九章 項(xiàng)目營銷方案設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)是一個涵蓋社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情和人們的消費(fèi)習(xí)慣等多方面內(nèi)容的綜合性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開發(fā)成功，除了首先要立足于科學(xué)的規(guī)劃、精心的設(shè)計(jì)和施工管理外，也需要成功的營銷推廣，只有在全面認(rèn)真分析了項(xiàng) 目所在地的社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、法制環(huán)境，充分了解了當(dāng)?shù)匕傩盏纳盍?xí)慣、風(fēng)土人情、消費(fèi)習(xí)慣和對新事物的接受程度、接受方式后，根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)來制定出一整套切實(shí)可行的整合營銷策略，才能真正使項(xiàng)目開發(fā)的根本目的得到實(shí)現(xiàn)，那就是得到市場的認(rèn)可，獲取產(chǎn)品銷售成功后的應(yīng)得利潤，同時得到其他衍生的社會效益和市場美譽(yù)度。和嘉公司根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合市場調(diào)研所獲得的大量數(shù)據(jù)資料，在精心進(jìn)行產(chǎn)品定位和形象設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，確立了本項(xiàng)目以打造現(xiàn)代 “安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園” 和建設(shè) “城南新的商業(yè)中心、特大型購物廣場、市 民休閑、娛樂中心” 為主題定位，通過我們設(shè)計(jì)的整合營銷策略來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在西昌市的成功銷售和樹立起項(xiàng)目的“唯一性”、“排他性”，從而使開發(fā)商在西昌地區(qū)確立起市場領(lǐng)跑者的龍頭地位。 一、 項(xiàng)目整體推廣步驟 ： 項(xiàng)目開工前的整體形象介紹推廣，取得先聲奪人的效果，贏得社會的廣泛關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 整合媒體及各種社會公益活動進(jìn)行市場炒作，促使項(xiàng)目品牌的樹立和商業(yè)價值的社會認(rèn)同。 對項(xiàng)目本身特點(diǎn)的定向訴求和社會告知，凸現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和特點(diǎn)，確立項(xiàng)目西昌“唯一性”、“排他性”和“領(lǐng)先性”，配合強(qiáng)勢銷售。 大量的社會公益活動和準(zhǔn) 業(yè)主聯(lián)誼及項(xiàng)目進(jìn)展推介活動，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施和物管服務(wù)項(xiàng)目推介活動，配合項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定銷售，進(jìn)一步確立項(xiàng)目“規(guī)劃科學(xué)、施工高質(zhì)量、服務(wù)優(yōu)質(zhì)”的市場形象。 三、項(xiàng)目推廣主題：（部分） 引導(dǎo)西昌現(xiàn)代人居新理念，建設(shè)西昌現(xiàn)代安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園； 城南秀美山水，“項(xiàng)目名”高尚生活家園； 新西昌、新城南、新生活、新家園、我們的“項(xiàng)目名”； 城南新區(qū)的新興商業(yè)中心，西昌百姓購物、娛樂和休閑的又一佳地； 西昌最具增值潛力的商業(yè)旺地，城南新的商業(yè)中心。 投資新理念，甩手當(dāng)老板，今天我要選擇“商場名”； 現(xiàn)代生活的 舒適享受、都市白領(lǐng)的個性空間，我們自己的“酒店式公寓樓名”； 投資、居住兩相宜，“酒店式公寓樓名”是您的最佳選擇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、項(xiàng)目銷售階段劃分及銷售策略： 本項(xiàng)目的銷售手法必須采取輪作式銷售及波浪式銷售兩種基本策略，以多層住宅率先入市，建立起項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，并在短時間內(nèi)回籠大筆資金，同時在住宅強(qiáng)勢銷售期結(jié)束時，就要乘勢推出商場和酒店式公寓，如此輪作進(jìn)行、互相借力、相互促進(jìn)，可起到既能縮短銷售期，又能不斷抬高價格，造成市場始終處于轟動和廣泛關(guān)注的效應(yīng)，并進(jìn)而樹立項(xiàng)目本身和開發(fā)商的品牌和形象。 第一階段： 項(xiàng)目住宅和 商業(yè)及公寓式酒店同時推出進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。以此手段積聚客戶，同時獲取大量的市場反饋信息，便于項(xiàng)目建設(shè)方案的實(shí)時修改，更貼近和適合市場需求。具體操作方法為，認(rèn)購客戶繳納 1000 元誠信金，不定房號，誠信金可退還。通過這一手法，力爭完成項(xiàng)目總體 60%以上的認(rèn)購率。此階段時間安排為 30 天。 第二階段： 獲得住宅預(yù)售證，住宅部分開始公開認(rèn)購。這是整個項(xiàng)目銷售的第一個高潮階段，配合大量的廣告支持。具體手法為，客戶在定住宅房號的同時，繳納 10000 元定金，并在一周內(nèi)簽訂正式購房合同。此階段應(yīng)力爭完成項(xiàng)目住宅部分銷售額的 70%以 上。此階段時間安排為 60天。 第三階段： 項(xiàng)目酒店式公寓和商場部分取得預(yù)售證，開始公開發(fā)售，配合新的廣告宣傳攻勢，進(jìn)入又一銷售高峰期，此階段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 時間安排為 90天，實(shí)現(xiàn)商場和酒店式公寓部分銷售額的 60%以上，項(xiàng)目住宅部分完成 90%以上的銷售。 第四階段： 項(xiàng)目商場和酒店式公寓進(jìn)入持續(xù)銷售期，通過大量的促銷活動和公益活動，推動項(xiàng)目剩余樓盤的銷售，此階段時間安排為 60天，達(dá)到商場和酒店式公寓部分銷售總額的 80%以上，住宅部分完全清盤。 第五階段： 項(xiàng)目商場和酒店式公寓部分進(jìn)入尾盤銷售階段， 時間安排為 60天，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商場和 酒店式公寓部分 90%以上的銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第十章 發(fā)展商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 城南房產(chǎn)之根本發(fā)展方向是通過房地產(chǎn)開發(fā)，確立自身在西昌房地產(chǎn)界的龍頭地位，并進(jìn)而進(jìn)行多元化經(jīng)營。目前企業(yè)的發(fā)展既面臨著一個巨大機(jī)遇，同時又面臨著很大的挑戰(zhàn)。從比較現(xiàn)實(shí)的情況來看，城南公司應(yīng)進(jìn)行一些管理架構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略上的重新設(shè)計(jì)。 一、 發(fā)展目標(biāo)的合理制定 任何公司要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，必須制定近期發(fā)展目標(biāo)和長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。作為城南公司來說，應(yīng)制定一個在三年內(nèi)挑戰(zhàn)西昌房地產(chǎn)發(fā)展商龍頭老大地位的近期目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須制定相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)和經(jīng) 濟(jì)利潤指標(biāo)。從長遠(yuǎn)來說，房地產(chǎn)發(fā)展商大多會走上集團(tuán)化、多元化經(jīng)營之路，這既是企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的必由之路，同時又是很多企業(yè)走向衰敗的教訓(xùn)之路，為此，城南公司應(yīng)在仔細(xì)分析自身優(yōu)劣勢的基礎(chǔ)上，對西昌地區(qū)同類企業(yè)和當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行認(rèn)真評估，制定出比較切合實(shí)際，又相對較高的長期發(fā)展目標(biāo)。具體可采取以下幾步發(fā)展步驟： 精心打造好本項(xiàng)目，依托本項(xiàng)目的成功，使城 南房產(chǎn)的良好名聲和形象深入西昌百姓心中。 確定下一開發(fā)目標(biāo)為住宅項(xiàng)目，精心打造出具有城南房產(chǎn)風(fēng)格的、深受西昌百姓青睞的以小康型住宅類型為主的項(xiàng)目，徹底樹立起城南房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品牌效 應(yīng)。 走出西昌市區(qū)，涉足西昌地區(qū)其它縣區(qū)的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，積聚在外地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)一步擴(kuò)大城南房產(chǎn)的知名度。 走出西昌，進(jìn)入四川其它地區(qū)進(jìn)行跨地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，使城南房產(chǎn)的品牌知名度在全省逐漸樹立。 實(shí)施多元化經(jīng)營，走上集團(tuán)化發(fā)展之路。 在確定走多元化經(jīng)營之路時，也必須緊緊立足傳統(tǒng)主業(yè)，穩(wěn)打穩(wěn)扎，穩(wěn)步擴(kuò)張。從相近和相關(guān)的行業(yè)入手，切忌盲目進(jìn)入自己完全不熟悉和完全陌生的行業(yè)。企業(yè)發(fā)展的真諦在于“風(fēng)險的控制比利潤的賺取更重要”。 二、 管理架構(gòu)的優(yōu)化重組 城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本身既是發(fā)展商，同時又是建 筑承包商，公司經(jīng)過經(jīng)營體制的轉(zhuǎn)換后，現(xiàn)在正在走向集團(tuán)化經(jīng)營，為此，作為公司總部，應(yīng)該對機(jī)構(gòu)設(shè)置進(jìn)行重新評估，要按照“機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)、管理工作順暢、部門職責(zé)分明、總體監(jiān)控得力、協(xié)調(diào)配合方便、資源利用合理、成本核算經(jīng)濟(jì)”的總原則進(jìn)行設(shè)置，并通過一整套行之有效的管理制度和管理表格的實(shí)施應(yīng)用，在內(nèi)部形成效率高、成本低、富有彈性的管理機(jī)制。 三、 人才資源的大膽引進(jìn)和現(xiàn)有員工的培訓(xùn)提高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 當(dāng)今時代，已進(jìn)入一個智力競爭、人才競爭的時 代，誰擁有一流的人才，誰就能在殘酷的市場競爭中把握先機(jī)，贏得主動。城南公司應(yīng)從大膽引進(jìn)人才和迅速 提高現(xiàn)有員工素質(zhì)兩方面入手，盡早儲備人才，大膽 提拔和使用人才，使公司的業(yè)務(wù)發(fā)展上一個新水平。 四、 市場機(jī)會的合理把握與投資決策的科學(xué)化 房地產(chǎn)開發(fā)是一個競爭很激烈、市場變數(shù)很大的行業(yè)，在西昌這樣的內(nèi)陸相對比較閉塞的城市，市場機(jī)會總的來說不如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)多，但又市場機(jī)會時，應(yīng)當(dāng)及時把握，但同時市場機(jī)會也有可能是企業(yè)決策失誤的導(dǎo)火線，在這時，就必須引入科學(xué)的決策機(jī)制，依靠科學(xué)的評估方法進(jìn)行投資決策，盡量規(guī)避風(fēng)險，賺取利 潤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第十一章 綜 述 本項(xiàng)目關(guān)系著城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司能否在短時間 內(nèi)樹立起一種全新形象，盡快躋身西昌房地產(chǎn)開發(fā)商龍頭老大地位，因此本報(bào)告以大量篇幅闡述了產(chǎn)品及管理構(gòu)思，主要目的是使城南房地產(chǎn)公司能在科學(xué)評估和決策的基礎(chǔ)上，確保項(xiàng)目進(jìn)展順利，未來發(fā)展更加順暢，和嘉地產(chǎn)從事房地產(chǎn)管理多年，成功經(jīng)驗(yàn)及失敗教訓(xùn)均甚多，望在今后的合作過程中同心協(xié)力，共創(chuàng)美好未來。