【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 西昌城南項(xiàng)目論證報(bào)告 目 錄 第一章 前言 第二章 項(xiàng)目概況說明 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第四章 項(xiàng)目定位建議 第五章 項(xiàng)目開發(fā)步驟構(gòu)思 第六章 主題運(yùn)營商及重要供應(yīng)商選擇建議 第七章 項(xiàng)目管理構(gòu)思 第八章 項(xiàng)目靜態(tài)投資分析 第九章 項(xiàng)目營銷方案設(shè)計(jì) 第十章 發(fā)展商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 第十一章 綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 前 言 隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營行為和經(jīng)營方式越來越規(guī)范和專業(yè)，企業(yè)的投資行為越來越需要科學(xué)的決策。西昌城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為西昌市一家頗具知名度的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司，在西昌的房地產(chǎn)開發(fā)界一直有著良好的形象，在西昌百姓心目中也一直有著很好的 口碑。但隨著公司經(jīng)營體制的徹底轉(zhuǎn)變及西昌市房地產(chǎn)開發(fā)正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和從量變到質(zhì)變的一種深層次變化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式和開發(fā)思路已經(jīng)越來越不適應(yīng)新的市場形勢的需要，城南公司積多年在西昌進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)具備了整體提升企業(yè)經(jīng)營理念、企業(yè)文化和企業(yè)發(fā)展長期戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和條件，企業(yè)今后任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式和經(jīng)營管理方式的確定都要以一種全新的理念來實(shí)施。城南房產(chǎn)此次將本項(xiàng)目的全程營銷策劃工作委托深圳和嘉房地產(chǎn)交易評估有限公司來進(jìn)行，不僅是看中了深圳和嘉公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃、產(chǎn)品開發(fā)、營銷策劃 和經(jīng)營管理思路等方面所具有的獨(dú)特優(yōu)勢，更重要的是城南公司的管理者已經(jīng)將項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略方針的確立結(jié)合起來，眼光已經(jīng)不局限于眼前的項(xiàng)目，而是更著眼于未來企業(yè)的戰(zhàn)略擴(kuò)展和整體競爭實(shí)力的提升。在房地產(chǎn)市場已由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的今天，面對大量的競爭對手和日益成熟的消費(fèi)者，任何項(xiàng)目的投資方案都必須建立在系統(tǒng)、科學(xué)的可行性論證的基礎(chǔ)上，以科學(xué)方法取代單純的依靠經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)，才能尋求到致勝的策略，從而才能減少投資的盲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目性。因此，和嘉公司按照一貫秉行的“嚴(yán)謹(jǐn)創(chuàng)造歡樂”原則，著力做到“ 3＋ 4”（ 3即：“做個(gè)好房子， 賣個(gè)好價(jià)錢，中間過程省錢” ；4 即：“需要、必要、做得到、買得起” ），為此，我們建議本項(xiàng)目從規(guī)劃前期即以“做個(gè)好房子”為指導(dǎo)思想，認(rèn)真規(guī)劃設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)，特別是要進(jìn)行好產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和總體規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。 經(jīng)過對項(xiàng)目所在區(qū)域的周邊環(huán)境及相關(guān)競爭指標(biāo)、消費(fèi)者需求等大量基礎(chǔ)性情況的詳細(xì)市場調(diào)查和分析，我們制定出如下與西昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和市場需求走向相吻合的總體策劃方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二章 項(xiàng)目概況說明 一、項(xiàng)目背景 西昌位于四川省西南部大涼山腹地，緊鄰云貴高原，氣候溫和，四季如春，素有“月城”之美 稱，以自然風(fēng)光、民族風(fēng)情和現(xiàn)代化的航天旅游著稱。西昌市有著豐富的礦產(chǎn)和旅游資源，著名旅游景點(diǎn)有邛海、螺髻山、西昌土林、衛(wèi)星發(fā)射中心等，特別是邛海 螺髻山更被省府列為四川省十大自然風(fēng)景名勝區(qū)之一。 經(jīng)過多年的建設(shè)，特別是成昆鐵路和成都 西昌航線的開通、攀西高速公路的修建，西昌交通主體已經(jīng)建立并發(fā)展起來，內(nèi)外交通極為便利。隨著政府的 以大開放促大發(fā)展的策略和 “ 追趕型、跨越式 ”發(fā)展戰(zhàn)略 的持續(xù)深入貫徹 ， 城市經(jīng)濟(jì)取得了穩(wěn)定、持續(xù)、快速的發(fā)展，西昌正成為川南的新 興 旅游城 市。 西昌城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位于西昌城南 開發(fā)新區(qū)，瀕鄰邛海風(fēng)景區(qū)、民族體育館和民族風(fēng)情園，是一塊高含金量的黃金土地 。本項(xiàng)目地塊方正、面積適中，適宜打造成西昌市目前一個(gè)大型購物、休閑、娛樂、旅游中心及安居型高尚生活社區(qū)。 二、項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總占地面積： 畝， ㎡ ㎡ 項(xiàng)目可建設(shè)用地面積： 畝， ㎡ ㎡ 項(xiàng)目建筑總面積： 86800 ㎡ ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商場建筑面積： 36000 ㎡ 多層住宅建筑面積： 34600 ㎡ 酒店式公寓建筑面積： 16200㎡ 容積率： 綠化率 ： 42% 覆蓋率： 38% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 在前期市場調(diào)查過程中，和嘉公司已經(jīng)進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)查總結(jié)與分析，這里不再贅述。（詳細(xì)內(nèi)容請查閱“市場調(diào)查報(bào)告”） 一、項(xiàng)目優(yōu)勢（ S）分析： — — 政府大力支持。西昌政府對城南片區(qū)發(fā)展十分重視，著力完善城南片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)西昌城市新區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展，提升西昌城市整體形象。 —— 地理位置優(yōu)越。本項(xiàng)目處西昌城市新區(qū)中心地段，緊靠城市新的重要交通干道航天大道，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。 —— 自然環(huán)境條件好。毗鄰市民活動(dòng)中心民族體育館、大型旅游和慶典活動(dòng)場館民族風(fēng)情園，并背靠西昌城南的著名旅游名山蘆山，風(fēng)景秀麗、自然環(huán)境優(yōu)越。 —— 發(fā)展前景廣闊。本項(xiàng)目地處西昌城南新區(qū)，尚處于大規(guī)模開發(fā)初期，具有較大升值潛力。 —— 交通方便，周邊生活和商業(yè)配套設(shè)施發(fā)展很快，已逐漸形成西昌新的城市中心。 —— 周邊競爭對手，缺陷較多，檔次較低，競爭力較弱。 —— 項(xiàng)目周邊大型商業(yè)業(yè)態(tài)和安居型高尚生活社區(qū)尚是市場空白點(diǎn)，利于項(xiàng)目的入市。 二、項(xiàng)目劣勢（ W）分析 —— 項(xiàng)目地處城南新區(qū)，該區(qū)域尚處于 起步發(fā)展階段，周邊設(shè)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配套及環(huán)境條件還不完善。 —— 西昌居民收入水平不高，消費(fèi)能力不足，有購買力客戶絕對數(shù)量偏低，制約房地產(chǎn)的銷售。 —— 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)空置率高，投資者信心不足。 —— 西昌特殊的防震要求，造成項(xiàng)目建設(shè)成本必然偏高，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，銷售利潤會(huì)受到很大影響。 —— 本項(xiàng)目有較大的利潤期望值，勢必造成銷售價(jià)格偏高，有一定操作難度 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） —— 從地塊位置來看，項(xiàng)目居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境均具有一定競爭優(yōu)勢； —— 從居住配套情況來看，項(xiàng)目之交通、購物、教育、就醫(yī)、休閑均有一定配套條件； —— 從 市場調(diào)查情況來看，需求三房二廳比例最大，有很大的市場機(jī)會(huì)； —— 從市場調(diào)查情況來看，住宅目標(biāo)客戶群體需求面積集中在101120m2之間，臨街獨(dú)立鋪面需求面積集中在 20 ㎡ 30 ㎡ 之間 ,項(xiàng)目有針對性地規(guī)劃建設(shè)，有很大的成功機(jī)會(huì)； —— 從市場調(diào)查情況來看，西昌地區(qū)有此占地規(guī)模、規(guī)劃很現(xiàn)代、戶型設(shè)計(jì)很講究、采取以康居型手法打造的安居型配置的高尚生活社區(qū)和集購物、休閑、娛樂、旅游于一體的大型購物中心還沒有，項(xiàng)目操作、炒作空間很大； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 西昌市有著濃厚的歷史文化底蘊(yùn)和獨(dú)特的人文特點(diǎn)，項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置便于與項(xiàng)目特點(diǎn)結(jié) 合，打造出項(xiàng)目自身的“唯一性”、“排他性”和“品牌性” 四、項(xiàng)目障礙點(diǎn)（ T） —— 西昌市民整體購買力仍然偏低。 —— 有購買力客戶絕對數(shù)量偏低。 —— 項(xiàng)目開發(fā)啟相對較長，在時(shí)間上有一定風(fēng)險(xiǎn)性。 —— 商業(yè)物業(yè)平均售價(jià)偏低，經(jīng)營環(huán)境尚不優(yōu)越，開發(fā)有一定風(fēng)險(xiǎn)。 —— 安居型高尚生活住宅小區(qū)需要一定的時(shí)間讓當(dāng)?shù)鼐用窠邮埽瑺I銷推廣上需要較大的投入。 —— 西昌是個(gè)規(guī)模偏小的城市，居民傳統(tǒng)上認(rèn)為城南一帶是郊區(qū)，要引導(dǎo)他們到城南一帶購房，尚須在改變當(dāng)?shù)鼐用裼^念上多下功夫。 分析結(jié)論： 綜上所述， 本項(xiàng)目位于西 昌市 城 南新區(qū) ，是一塊高含金量的黃金土地 ，項(xiàng)目地塊有其本身獨(dú)特的地位優(yōu)勢和市場價(jià)值，在西昌市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市民收入水平不斷提高，對居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，對投資經(jīng)商需求更加迫切的大背景下，只要能夠合理定位，科學(xué)規(guī)劃，精心施工和建設(shè)，同時(shí)保證合理的建設(shè)周期，應(yīng)當(dāng)具有良好的開發(fā)前提和巨大的操作空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目整體定位 和嘉公司經(jīng)過詳細(xì)市場調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，在仔細(xì)分析西昌市場環(huán)境和項(xiàng)目地塊特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建議將整個(gè)項(xiàng)目定位為 安居舒適型 的 現(xiàn)代高尚生活社區(qū)、溫馨家園 和 類似美式 SHOPPING MALL 的 集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游 等多種功能于一體的 現(xiàn)代大型綜合性購物中心、西昌新的商業(yè)中心 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 項(xiàng)目規(guī)劃分成南北兩部分，靠近北側(cè)航天大道為大型綜合性購物中心及酒店式公寓樓，其南側(cè)部分是高尚生活社區(qū)。商業(yè)部分要體現(xiàn)出 現(xiàn)代、美觀、多功能、大型 SHOPING MALL 的特色 ，