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【正文】 推廣渠道、競爭的激烈程度、一期工程對后續(xù)工程的影響等因素，結合總體營銷策略，參照房地產營銷售推廣的費用通常為銷售總額 3%的行業(yè)參數(shù) ，并作適當調高，調為 4%。 . 其它費用 由于房地產開發(fā)過程中會遇到一些不可預見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進行投資分析時通常取建安費用的 5%作為不可預見費；房地產開發(fā)時，前期應支出勘察、設計、監(jiān)理 、規(guī)劃許可證、咨詢、招標等費用 ；同時還需支付 開發(fā)管理費 (一般取建安費用的 3%)以及 工程保險、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標識、引導系統(tǒng)等其它費用 。為了便于計算將這些費用取為建安費用的 10%。 . 項目總投入 考慮到一江兩岸高端房地產項目分成二步三期實現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道 中國最大的管理資源中 心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 31 頁 整治項目 6100 萬元 (在兩個枯水期投入，考慮到目前該項目尚處于規(guī)劃階段，所以將項目的利潤部分作為不可預見費用 )，房地產項目一期投入 萬元。 合計為 萬元。 這一投入以及一期的利潤作為二三期的滾動式開發(fā)費用。 . 收益測算 . 欽州房地產市場綜述 欽州市的房地產市場在市委市政府的大力推動下從 2020 年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。 房地產平均價格， 表 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 平均價格 (元 /平方 ) 850930 9801100 11001200 12001300 1400 升幅 % % % % 開工量 (萬平方米 ) 20 完工量 (萬平方米 ) 銷售 面積 (萬平方米 ) 備注： 2020 年欽州的二手房 (主要為公房 )銷售量為 萬平方米。 欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產品，均已售磬，其中華信在 2020 年開發(fā)的高端住宅產品售價在 5060 萬 ,平方售價在 17001800/平方。現(xiàn)開工的高端住宅產品基本沒有，主要是土地的原因。 . 產品定價 房地產高端產品的定價采用成本加價法和顧客心理需求定價，現(xiàn)在的中低端的房地產定價一般采用成本加價法，它們的建設成本一般為 750 元 /平方，平均售價在 1400 元 /平方。 同時，考慮到建設周期內房價的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產項目的定價可以為 2380元 /平方， 總銷售額為 119,059,500 元。 . 開發(fā)計劃 一江兩岸高端房地產項目計劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā) 50 畝地，計劃于 2020 年 9 月份開始動工 (主要考慮到該項目應與欽江河道整治項目有一定的延時 )?；A出地面時開始預售 (開工二個月后 )，這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入，減少自有流動資金投入量，同時這也是目前欽州房地產市場的通常做法。根據(jù)目前欽 州房地產市場的銷售情況，一般在開工一年內售完，預售三個月后銷售 40%。三個月后開盤， 開盤三個月內達到 70%。 2020 年 8月底結構封頂，并完成銷售工作。 銷售百分比表： (2020 年 2020 年 ) 表 月份 11 月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 銷售百分比 (%) 10 10 10 累計銷售百分比 (%) 10 20 30 70 100 中國最大的管理資源中 心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 31 頁 . 項目投資與收益的模型計算 由于一江兩岸高端房地產項目采用工程款換取土地使用權的方法，因此前期投入較大，如下的模型計算 只涉及第一期的投入和收益 . . 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流入流出表： (單位：萬元 ) 表 編號 日期 土地成本 建安 費 其它開發(fā)費 流出小計 銷售收入 推廣費 稅費 流入小計 1 2020 年 9 月 1500 2 2020 年 10 月 3 2020 年 11 月 4 2020 年 12 月 5 2020 年 1 月 6 2020 年 2 月 7 2020 年 3 月 8 2020 年 4 月 9 2020 年 5 月 10 2020 年 6 月 11 2020 年 7 月 12 2020 年 8 月 . NPV 計算 NPV 值計算表： (單位：萬元 ) 表 編號 月份 現(xiàn)金流出 折現(xiàn)現(xiàn)金流出 累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 折現(xiàn)現(xiàn)金流入 累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入 折現(xiàn)率 1 2020 年 9 月 2 2020 年 10 月 3 2020 年 11 月 4 2020 年 12 月 5 2020 年 1 月 6 2020 年 2 月 7 2020 年 3 月 8 2020 年 4 月 9 2020 年 5 月 10 2020 年 6 月 中國最大的管理資源中 心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 31 頁 11 2020 年 7 月 12 2020 年 8 月 備注：折現(xiàn)率為 10% 由上表可以看出： NPV== 萬元。 . 內部收益率計算 內部收益率計算表 : 表 內部收益率 %大于公司的預期收益 % . 小結 一江兩岸高端房地產項目一期的收益為銷售收入扣除建安費用、其它開發(fā)費用、稅費、營銷推廣費用，計 算可知 該項目的收益為 萬元，收益率為 %。 該項目的 NPV值及 IRR 均符合投資要求。 同時，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動式開發(fā)，在此后的四年內完成。其收益應不少于 8340 萬元。 因此一江兩岸高端房地產項目的 總投資為 萬元，五年內總收益為 11120萬元 ，收益率為 %. 3. 十國風情園項目 東南亞十國風情園項目 (以下簡稱十國風情園 ) 是 高標準的休閑度假風情園， 位于欽州三娘灣旅游風景區(qū)，占地約 200 畝，功能集商務、娛樂、休閑于一體。 編號 月份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流 1 2020 年 9 月 2 2020 年 10 月 3 2020 年 11 月 4 2020 年 12 月 5 2020 年 1 月 6 2020 年 2 月 7 2020 年 3 月 8 2020 年 4 月 9 2020 年 5 月 10 2020 年 6 月 11 2020 年 7 月 12 2020 年 8 月 IRR= % 中國最大的管理資源中 心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 31 頁 . SWOT 分析 三娘灣旅游區(qū)在沙灘、 海水質量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海豚群，其海灣原生性強、岸線優(yōu)美，漁家風情濃郁、文化底蘊深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。 . 優(yōu)勢 三娘灣旅游資源豐富獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有良好的交通條件。 三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負離子含量豐富，是建設濱海度假村的理想地點。旅游旺季每年長達 11 個月，旺季時間遠大高于秦皇島等中國其他著名海濱景區(qū)。 三娘灣產品組合良好，景觀類型齊全。相比北海海灘露天而言，娘灣灘 邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。 本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產品如酒店接待、風情園政府將不允許重復建設；二是十國風情園的土地緊鄰海濱浴場，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。 . 劣勢 三娘灣風景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎設施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差?，F(xiàn)已修一個排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護會受考驗。 . 機遇 ? 國家旅游發(fā)展機遇 中國經(jīng)濟發(fā)展對旅游業(yè)的推動作用。根據(jù)國家旅游局“十五”計劃，中國旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個二十年翻三番，即增長 8 倍的宏偉目標。 ? 政策機遇 國務院做出了實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓勵發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點和發(fā)展第三產業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機遇。 三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設項目，符合國家關于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策。 ? 旅游市場機遇 據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的 1/2，沿海 37 個國 家的旅游總收入占全球旅游總收入的 81％。全球濱海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，發(fā)展前景十分廣闊。 廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿易伙伴。 中國最大的管理資源中 心 (大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 31 頁 旅游方面， 1997 年東盟 10 國的居民到廣西旅游的總人數(shù)為 ，而 2020 年已經(jīng)高達 萬人次。 2020 年，中國人均 GDP 首次突破 1000 美元大關，根據(jù)國際經(jīng)驗，中國將進入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場將進入一個新的階段 。 隨著中國經(jīng)濟的增長，旅游逐漸從奢侈性消費變成普通消費，國家對旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個長假（黃金周），帶薪休假制度也推動了旅游業(yè)的繁榮。 ? 西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機遇，國家將對廣西等西部地區(qū)實行政策扶持，改善基礎設施環(huán)境。 ? 國內旅游業(yè)持續(xù)升溫。 1998－ 2020 年，國內游客以年均 %的速度增長， 2020 年更是增長 %。從奢侈消費變?yōu)槠胀ㄏM。 原始地價，項目壟斷，未來幾年會 20 萬元 /畝 ? 南博會機遇 中國－東盟博覽會以后將每年在南寧舉行，預計廣西和東盟的貿 易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機遇。 規(guī)模宏大的南博會要求南寧的接待能力 3 萬張床位，而目前僅有 萬張床位，接待能力嚴重不足。作為最靠近南博會現(xiàn)場的欽州市在會務接待方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，事實上，南博會組委會也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助?！笆畤L情園”可以借助南博會的東風，迅速提高知名度。 ? 集群效應 北部灣旅游經(jīng)濟圈的崛起。如桂林的山水游在中國享有盛譽，游客眾多，每年大約有 10－ 20萬游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)