濟南經(jīng)十路與燕子山西路交匯處房地產(chǎn)項目意見書(doc)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-18 11:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 華庭、盛基匯景公寓、開元圣華山莊、大舜天成，在售的樓盤為燕子山莊。 從前面樓盤銷售的價格看，該區(qū)域為名副其實的高檔住宅區(qū)。永大清華園由開盤的 4000 元 /㎡，上漲到現(xiàn)在的 5700 元 /㎡，一直引領(lǐng)濟南市的房價。大舜天成的價格起價也達到 6800 元 /㎡，均價為 7380元 /㎡。去年剛開盤的燕子山莊起價為 7200 元 /㎡，更 是以豪宅的身份震驚濟南。分析其原因包括：（一）該地區(qū)的自然環(huán)境好，周遍邊配套設(shè)施完備；（二）住東不住西的心理習(xí)慣影響消費者；（三）開發(fā)商為打造品牌，產(chǎn)品服務(wù)做的好；（四）城市規(guī)劃為保護環(huán)境對該區(qū)域的嚴(yán)格控制，土地資源珍貴，潛在能開發(fā)的土地少。 從樓盤的規(guī)模看，除永大清華園以及大舜天成的規(guī)模較大以外，其余樓盤的規(guī)模較小，容積率高。像明月華庭以及盛基匯景則只有一幢樓。這從另一面反映該區(qū)域的市場供應(yīng)量較小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 該區(qū)域商住兩用的典型代表為鴻苑世紀(jì)開元，城市 33 更是打純小戶型的細分化市場，戶型雖小，但價格也能達到 5700 元 /㎡。無論是住宅還是商用辦公樓，該區(qū)域的房價都比較高。其中在建的包括海瀾德大廈、警官學(xué)院住宅工程，估計后者主要面向?qū)W校的教師，對市場競爭威脅不大。 二、 區(qū)域房地產(chǎn)個案分析 盛基匯景公寓共 18 層，外立面為彩色涂料，給人一種視覺的沖擊。容積率 ，建筑面積 2 萬㎡，交房標(biāo)準(zhǔn)初裝修。均價 4480 元 /㎡。共 150 戶，三個單元，一梯三戶，主力戶型為三室兩廳，兩室兩廳、四室兩廳，戶型配比為52%、 24%、 24%。 優(yōu)勢分析：（ 1）主力去化為政府機關(guān)工作人員； （ 2）大戶型、大面積滿足享受生活需求 ； （ 3）廚房設(shè)計面積較大，其中四室的廚房面達到 14 ㎡； （ 4）小區(qū)較為安靜，便于管理； 劣勢分析：（ 1）出行不方便，道路差； （ 2）容積率高，一梯三戶，出行不便，車位配比答不到要求； （ 3）綠化率偏低，依賴公共綠地； 大舜天成占地 ㎡，建筑面積為 10 萬㎡，高層、小高層為主，容積率為 ，綠化率 40%。均價 7380 元 /㎡。該樓盤以打造商住兩用為目的，其戶型設(shè)計和戶型面積比較大。小區(qū)配套設(shè)施較多，有濟南第一家攀巖館，有美術(shù)館、酒店以及室內(nèi) 游泳池。小區(qū)雖小，設(shè)計很精。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 優(yōu)勢分析（ 1）小區(qū)配套設(shè)施多，吸引高端消費群體； （ 2）位于山大路核心地段附近，商業(yè)價值較高； （ 3）戶型設(shè)計大膽超前； （ 4）物業(yè)管理先進、產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì)高； 劣勢分析：（ 1）空氣質(zhì)量較差，噪聲大； （ 2）高開高走，銷售壓力大； 永大清華園占地 8 萬㎡，均價 5700 元 /㎡。建筑風(fēng)格清新獨特，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，且小區(qū)園林設(shè)計依山設(shè)計合乎自然。主要以小高層為主，戶型設(shè)計以三室、四室為主，主力面積在 130— 160 ㎡之間。 車位配比較多，設(shè)計為地下半地下車庫或車位，以及雙層車庫。 優(yōu)勢分析：（ 1）產(chǎn)品的塑造較好，建筑風(fēng)格新穎； （ 2）周圍自然環(huán)境好，空氣清新； （ 3）產(chǎn)品定位準(zhǔn)確； 劣勢分析：（ 1）價格調(diào)整幅度大，上漲快； （ 2）銷售控制不理想； （ 3）周圍生活配套設(shè)施不完善； 區(qū)域樓盤表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 樓盤名稱 性質(zhì) 均價 （元 /㎡） 建筑面積㎡ 備注 盛基匯景 住宅 4480 2 萬 物業(yè)管理費 元 /㎡月 海瀾德大廈 寫字樓 —— 24 層 高，框架結(jié)構(gòu)，工程造價 3480 萬元。在建中。 警官學(xué)校住宅工程 商住連用 —— 18769 框架結(jié)構(gòu)，造價 2600 萬元， 50 車庫個，04/6/1 開工、 05/12/1 竣工；一、二商鋪，三層寫字間。 城市 33 商務(wù)辦公 5700 18770 04/6/27 開盤， 05/8/31 入住。共 252套辦公公寓，十個；車位 65 個。占地4882 ㎡，容積率 鴻苑世紀(jì)開元 商住兩用 6000 3 室面積 170 ㎡、 156 ㎡，兩室 118 ㎡，四室 185 ㎡ 永大清華園 住宅 5700 占地 8 萬平方米，三室、四室為主力戶型。 開元圣華山莊 住宅 5300 主力面積 300 ㎡， 燕子山莊 住宅 起價 7200 別墅，精裝修 大舜天成 住宅 7380 10 萬 03/9/16 開盤， 05/9/10 入?。徽嫉?㎡，容積率 結(jié)論： 從周邊樓盤個案情況看，住宅項目大多銷售完畢，市場供應(yīng)量?。? 高檔住宅是該區(qū)域主要產(chǎn)品，其產(chǎn)品設(shè)計上面積戶型大，總價高； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 寫字樓、辦公樓供應(yīng)量在增加； 該區(qū)域住宅的客戶群為高消費收入群體； 第四 項目分析 一、 項目地塊現(xiàn)狀 項目所在地面積大約 700 平方米，東西向狹長
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