【導(dǎo)讀】沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。全區(qū)幅員396平方公里，人口。其優(yōu)越的地理位置、發(fā)達(dá)的交通，成為重慶人流、物流、信息流之要。元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6421元。目前沙區(qū)已經(jīng)擁有大小商場(chǎng)1300余。沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，是重慶市重要的工業(yè)基地之一?？萍紝?shí)力雄厚、文化教育發(fā)達(dá)的科教文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有大專院校9所，中等專。業(yè)學(xué)校、中小學(xué)300多所，在校學(xué)生。全市近三分之一的科研機(jī)構(gòu)。近兩年沙區(qū)商業(yè)發(fā)展的日益迅猛，在沙區(qū)商貿(mào)中心的角色定位也日益明顯。是一貫大氣的推廣方式，都是作為了沙坪壩區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，同時(shí)，在全市也具有極大的影響力。板塊商業(yè)市場(chǎng)特征：南部城區(qū)板塊是沙區(qū)中高檔住宅小區(qū)最為集中的板塊，和沙區(qū)唯一的開放式大型體育館位居于此處，加上區(qū)域內(nèi)的學(xué)校較為集中，日、立陽等相繼進(jìn)駐沙區(qū)。業(yè)個(gè)體競(jìng)爭較為激烈，同質(zhì)化沖突嚴(yán)重。規(guī)模和經(jīng)營方式，是沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。各自經(jīng)營項(xiàng)目不同而且分布較為分散。

　　

【正文】 誠然，租金價(jià)格是屬于隨行就市的變化，幾乎每個(gè)月甚至于每天的租金市場(chǎng)行情都不一樣。但是在做本項(xiàng)目商業(yè)租金價(jià)格模擬時(shí)，可以通過商業(yè)投資回報(bào)率，來反推估算本項(xiàng)目平街層的租金價(jià)格。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 35 頁 市場(chǎng)租金投資回報(bào)率的正常范圍在 8%～ 12%之間（投資回報(bào)率低于 8%則說明商業(yè)氛圍不濃，不利于商業(yè)投資以及經(jīng)營開展，高于 12%，則說明不可預(yù)見性商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大）。 投資回報(bào)率計(jì)算方式： 投資回報(bào)率 =每平方米月租金租用面積 12/銷售單價(jià)面積 由上述題設(shè)，和模擬的商業(yè)物業(yè)的銷售單價(jià)，可以反推估算每平方米月租金。得出本項(xiàng)目商業(yè)平街層每平方米月租金區(qū)間范圍是： 163元～ 245元 二、傳統(tǒng)百貨業(yè)策劃思路 以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃，面向全區(qū)以及整個(gè)重慶市場(chǎng)。 以市場(chǎng)先導(dǎo)者地位和角度發(fā)展，站在競(jìng)爭市場(chǎng)的制高點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)。 增強(qiáng)市場(chǎng)匯聚力與競(jìng)爭力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 以多種經(jīng)營形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營。 提供豐富的產(chǎn)品展示舞臺(tái)以及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境和商機(jī)，投資吸引力與價(jià)值更為顯著。 營造 濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)匯聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售和招商進(jìn)程。具體運(yùn)作如下： 強(qiáng)化本項(xiàng)目的市場(chǎng)投資前景，以及傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 強(qiáng)化本項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及沙坪壩中心商業(yè)圈的發(fā)展前景。 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐本項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特征。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 35 頁 強(qiáng)化本項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并與競(jìng)爭市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行價(jià)格類比，突出本項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流和自身品牌效應(yīng)。 充分發(fā)揮本項(xiàng)目自身的品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)銷售 及租賃的發(fā)展進(jìn)程。 以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)的進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)和知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)的銷售。 附：重慶市內(nèi)部分大型商家列表 名稱 地址 電話 備注 重慶百貨大樓 渝中區(qū)民族路 2號(hào) 63841484 江北建新北路（現(xiàn)代廣場(chǎng)） 67850487 楊家坪正街 68652947 沙坪壩區(qū)步行街 65343466 新世紀(jì)百貨 渝中區(qū)青年路 18號(hào) 63818611 渝中區(qū)民族路 173號(hào) 63833946 伊之都 南坪萬 壽路 重慶商業(yè)大廈 渝中區(qū)八一路 168號(hào) 63830235 晨光百貨商場(chǎng) 九龍坡石橋埔 68614660 立丹百貨 楊家坪 68432024 百盛購物中心 大坪長江二路 77號(hào) 68898940 渝北商業(yè)大廈 江北區(qū)觀音橋 67866776 南坪商業(yè)大樓 南坪 62803978 富安百貨 兩路口中山三路 32號(hào) 63871888 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 35 頁 重慶兩百商場(chǎng) 兩路口中山三路 38號(hào) 63863697 麥德龍 南坪白鶴路 101號(hào) 69028888 三、特色化、專業(yè)型的主題式商場(chǎng)功能定位 （一）背景簡析 市場(chǎng)大勢(shì) 整體商業(yè)形勢(shì)發(fā)展良好，呈上揚(yáng)趨勢(shì) 同質(zhì)化程度較高，競(jìng)爭慘烈 特色化、專業(yè)型建設(shè)已引起重視 市場(chǎng)走向 市場(chǎng)經(jīng)營需要全新理念的引導(dǎo) 人文化建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)并得以突出 品牌認(rèn)知 風(fēng)情式商務(wù)公寓的成功推出，使項(xiàng)目品牌一入市就產(chǎn)生了巨大的效應(yīng) 現(xiàn)有的品牌仍需進(jìn)一步的挖掘、提純 競(jìng)爭狀況 地段成熟 特色化、專業(yè)型的商業(yè)定位，規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn) 突出項(xiàng)目差異化 消費(fèi)群體 學(xué)生 區(qū)域內(nèi)常住居民 周邊單位員工 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 35 頁 部分中層白領(lǐng) 問題 本 項(xiàng)目商業(yè)的硬件配置尚有欠缺 周邊商業(yè)物業(yè)空置量大，容易形成“克隆”模仿的同質(zhì)競(jìng)爭 （二）目標(biāo)策略 營銷目標(biāo) 建立金沙國際的全面差異化形象 完成商業(yè)物業(yè)的銷售、招商工作 品牌目標(biāo) 特色化、專業(yè)型的主題式商場(chǎng)要求當(dāng)前推廣要為后續(xù)營運(yùn)打好品牌基礎(chǔ) 與消費(fèi)者的溝通必須站在消費(fèi)者的立場(chǎng)上 區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)物業(yè)在物質(zhì)層面上的同質(zhì)化或者“克隆”模仿性不足于造成其自身的優(yōu)勢(shì) （三）功能劃分 綜上所述：相應(yīng)的商業(yè)功能規(guī)劃定位應(yīng)根據(jù)沙坪壩現(xiàn)有商業(yè)狀況以及面對(duì)的激烈競(jìng)爭，大百貨的經(jīng)營形式存在著非常大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有進(jìn)行特色化 、專業(yè)化的商業(yè)功能定位，才有可能獨(dú)樹一幟，與眾不同。 類別 樓層 分層功能 分層要求 空間原則 裝飾風(fēng)格定位 商業(yè)車庫 負(fù) 4層 設(shè)備房和部分倉庫 負(fù) 3層 車庫和倉庫 負(fù) 2層 車庫 超市 負(fù) 1 層 商業(yè)超市 裝修層次注意弱化“高檔高價(jià)”的感覺 開放型 大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 35 頁 通透 平價(jià)、中檔、大眾化概念；物化表現(xiàn) 體育精品層 平街層 體育精品店（主力店） 追求回頭客、熟客；保留傳統(tǒng)經(jīng)營的優(yōu)點(diǎn)，并插入適量的休閑功能 流線清晰、大循環(huán)與 小循環(huán)、回路系統(tǒng)完善 后現(xiàn)代古典風(fēng)格，重視符號(hào)（ logo等）表現(xiàn) 2層 體育服裝、鞋類等（主力店） 3層 大型運(yùn)動(dòng)器械、器材 休閑運(yùn)動(dòng)層 4層 健美操、國術(shù)等 突破商業(yè)生死線；克服人的疲勞；運(yùn)動(dòng)休閑表現(xiàn)強(qiáng)化； 開放、自由、輕松 中西結(jié)合 5層 小球類運(yùn)動(dòng)館（乒球館、臺(tái)球館、壁球館） 6層 休閑中心 7層 書社和茶坊、小型餐飲服務(wù) 需垂直電梯直達(dá)，與扶梯形成雙路配合 注重開放式與私密性的配合 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 8層 精品自助型影像廳 分層闡述 商業(yè)車庫 針對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可以推出大型車位，彌補(bǔ)細(xì)節(jié)型配套的不足。同時(shí)，利用車庫特征，適當(dāng)加入一定面積的倉貯空間，并且可以進(jìn)行二次功能組合。 體育精品層 該層為項(xiàng)目主力店，是項(xiàng)目招商的重點(diǎn)。 休閑運(yùn)動(dòng)層 運(yùn)動(dòng)多元化，同時(shí)面對(duì)不同的消費(fèi)群體，特別爭取周邊居民運(yùn)動(dòng)消費(fèi)的固定化，從而帶動(dòng)整體人氣，并反作用于主力店。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 35 頁 休閑中心 多種休閑元素的集中體現(xiàn)，沒有餐飲嘈雜和迪廳喧囂，滿足不同休閑愛好的消費(fèi)者，帶動(dòng)整體人氣 樓層功能定位的 說明 看點(diǎn)、購物、休閑、娛樂功能的統(tǒng)一 商業(yè)購物中心的人流是由購物、休閑、游逛三個(gè)部分構(gòu)成的。一般情況下各占三分之一，但由休閑、游逛者存在意想和即興購買，因此，實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升，消費(fèi)能力將增強(qiáng)。 根據(jù)市商委的測(cè)算，一般情況下在購物時(shí)，兒童的疲勞時(shí)間為 40～ 60分鐘、成人為 90～ 150。按此推算：消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的停留時(shí)間不會(huì)超過 。超過這個(gè)時(shí)間就處于疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致消費(fèi)者離開購物環(huán)境，終止交易活動(dòng)。 基于上述兩點(diǎn)，商業(yè)購物中心不僅要設(shè)施完善、服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動(dòng)。消費(fèi)者可以在 這里購物，游樂。這樣就消除了消費(fèi)者的疲勞感、延長了駐留時(shí)間。這是目前傳統(tǒng)商業(yè)所不能比擬的。 圍繞著運(yùn)動(dòng)休閑的概念設(shè)計(jì) 沙坪壩區(qū)特定的主流消費(fèi)群體，學(xué)生、常住居民的特點(diǎn)決定了特色化、專業(yè)型的經(jīng)營走向。體育運(yùn)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正是適合了他們的要求。 隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，自然健康的生活目標(biāo)成為人們的追求。消費(fèi)也由傳統(tǒng)的食品、日常用品轉(zhuǎn)移。運(yùn)動(dòng)休閑的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營越來越為生活“亞健康”的人們所接受。 面對(duì)這一消費(fèi)特征和發(fā)展趨勢(shì)，把主題式商場(chǎng)的主題定位為運(yùn)動(dòng)休閑極有必要，有利于克服本 項(xiàng)目自身商業(yè)裙樓較高的難點(diǎn)，有利于日后良好的經(jīng)營業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 35 頁 績的產(chǎn)生，有著良好的發(fā)展前景。 小結(jié) 體育運(yùn)動(dòng)休閑的特色化、專業(yè)型的主題與本項(xiàng)目自身商業(yè)特征契合。 立足于商業(yè)部分主題定位的差異化，搶占市場(chǎng)先機(jī)，打開有利局面，并可以有效的規(guī)避“克隆”模仿性的同質(zhì)化競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)。 四、商業(yè)部分采用自營方式的思考點(diǎn) 思考點(diǎn)一：在目前市場(chǎng)整體商業(yè)裙樓較冷的情況下特色化、專業(yè)型的主題定位可能使?fàn)I銷周期延長 周期拉長不利于現(xiàn)階段商業(yè)部分的發(fā)展，而且對(duì)商務(wù)公寓的租賃績效會(huì)有影響。因此，應(yīng)優(yōu)先確立主力店的營銷工作。具體可采用以優(yōu)惠的招商措施 吸納大型專業(yè)體育零售業(yè)的進(jìn)駐，充分借助其品牌效應(yīng)和知名度。 休閑娛樂的設(shè)施配備的經(jīng)營成本相對(duì)不高，因此在不影響整體工作的進(jìn)程情況下，可以進(jìn)行自營。 思考點(diǎn)二：引導(dǎo)型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營返租 引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。 增強(qiáng)了商業(yè)部分規(guī)范性引導(dǎo)，與項(xiàng)目整體氛圍相附合。 第四部分 現(xiàn)階段工作進(jìn)行 (略 ) 根據(jù)上述要求，現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手： （一）營銷資料、招商資料的準(zhǔn)備 銷售手冊(cè)的準(zhǔn)備 宣傳折頁 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 35 頁 共 35 頁 商場(chǎng)平面圖 統(tǒng)一的銷講詞 選用建筑材料 商業(yè)物業(yè) 管理說明 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 項(xiàng)目形象維護(hù) 人員管理 銷售文件的配合 現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)日常管理 （二）對(duì)象招商企業(yè)聯(lián)系 重慶本地知名休閑用品商家 商家附表： 休閑娛樂場(chǎng)所附表： 外區(qū)域商家 傳統(tǒng)經(jīng)營知名商家名錄（附表） 體育專業(yè)商家（附表）