【導讀】據(jù)《樓市》市場研究部對2020年北京38個商業(yè)新盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來至少將。有百萬平方米的供應量顯現(xiàn)。被稱之為“北京商業(yè)集中開業(yè)年”。2020年北京商業(yè)地產(chǎn)是否會延續(xù)集中開業(yè)勢頭？為此，本刊統(tǒng)計了38個即將在2020年入市的商業(yè)項目，從其體量、物業(yè)類型、區(qū)域特。征、投資潛力等方面進行分析，力求呈現(xiàn)出2020京城商業(yè)地產(chǎn)全貌。實際上，北京很多原定于去年開業(yè)的商業(yè)項目都推遲至2020年。這一潛在供應量很可能使2020年北京商鋪新增供應量超過歷史紀錄。以2020年區(qū)域商業(yè)放量來看，朝陽、海淀以及城四區(qū)的商業(yè)放量仍占很大比重。屆時新增商業(yè)面積總量將超過50萬平方米。其以南城的商業(yè)放量最為明顯。南城之前由于缺少有效的商業(yè)支撐，而被很多人稱作是北京。年內將得到集中釋放。潘好龍表示，西南四環(huán)。三里屯Village預計2020年5月份開業(yè)，其開。此外，以望京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，其真正迎來區(qū)域開發(fā)高峰期應該是在2020年。

　　

【正文】 的發(fā)展在一定程度上也取決于消費者的品牌意識。受經(jīng)濟發(fā)展、收入分配情況、假冒商品沖擊及文化因素等多方面的影響，中國品牌商品的市場秩序不如人意，在一定程度上影響了消費者品牌意識的培育，這也制約了國內奧特萊斯的發(fā)展。 主持人：但就目前的發(fā)展狀況來看，國內的一些二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了奧特萊斯，并呈現(xiàn)出了增長的態(tài)勢。 侯為民：如果說奧特萊斯在二三線城市普遍出現(xiàn)的話，只能說是一種過熱的現(xiàn)象。 在北京、上海等一些經(jīng)濟發(fā)達的一線市，擁有更多的消費需求，也擁有更多品牌貨源。因此，奧特萊斯在這些區(qū)域擁有比較大的發(fā)展空間， 目前這些地區(qū)的奧特萊斯發(fā)展狀況也證明了這一點。但需要強調的是，即使在這些區(qū)域，能夠容納的奧特萊斯的數(shù)量也是有限的。 在一般的二三線城市，目前還很難支撐起奧特萊斯的發(fā)展，主要原因是受到品牌貨源的限制。在某些二三線城市即使出現(xiàn)了奧特萊斯，可能也未必是嚴格意義上的奧特萊斯。 徐斌：我認為，二三線城市奧特萊斯的出現(xiàn)是一種必然趨勢。在這些區(qū)域，百貨商場已經(jīng)逐漸發(fā)展起來，并呈現(xiàn)出逐漸走強的趨勢，一些地方甚至處于白熱化狀態(tài)。作為百貨商場的一種補充，奧特萊斯應該也會隨之而發(fā)展起來。 當然，二三線城市的奧特萊斯和一線城市的奧 特萊斯存在一定的差別，比如在體量、品牌檔次等方面。我認為，二三線城市在發(fā)展奧特萊斯時應當原汁原味保留一線城市奧特萊斯的原有模式以及一些特色，務必要體現(xiàn)奧特萊斯的價值，產(chǎn)品的時尚性、品牌檔次也應盡量保留，否則會失去對消費者的吸引力。 可以預料的是，奧特萊斯在二三線城市的發(fā)展中會出現(xiàn)過剩的情況，從而導致惡性競爭的出現(xiàn)，就如同百貨商場目前在二三項城市的發(fā)展狀況一樣，這很難避免。但對于擁有品牌資源、真正意義上的奧特萊斯而言，最終是能夠在優(yōu)勝劣汰中生存下來的。相反，一些沒有品牌資源，缺乏管理經(jīng)驗，只是打著奧特萊斯旗號 “掛羊頭賣狗肉 ”的商場而言，被淘汰出局是必然的。 主持人：對于奧特萊斯在二三線城市的發(fā)展，不同的人有不同的看法，可謂見仁見智。但不管怎樣，這種模式已經(jīng)在國內出現(xiàn)，奧特萊斯商場也已大量存在，它未來的發(fā)展趨勢值得關注。 侯為民：近幾年，奧特萊斯在國內的發(fā)展，應該會集中在一些經(jīng)濟發(fā)達的城市，以點狀的態(tài)勢發(fā)展。如果說，國內奧特萊斯要實現(xiàn)全面發(fā)展的話，必須是建立在國內品牌總體影響力、運營能力發(fā)展到一定程度基礎上的。 徐斌：國內奧特萊斯未來的發(fā)展會呈現(xiàn)出幾個階段，首先是大量奧特萊斯的涌現(xiàn)；然后是市場競爭加劇，優(yōu)勝劣汰， 一些市場被淘汰出局；最后是形成一批穩(wěn)定的品牌奧特萊斯。國內的奧特萊斯要想在以后的競爭中生存下來，就必須苦練內功，形成自己的核心競爭力。 對話 3 “中國式 ”奧特萊斯 主持人：按照國際上通行的對奧特萊斯的定義，奧特萊斯即工廠直銷中心必須具備一些必要的元素。其中一點是必須以制造商直接零售為特征，權威的定義是 50%或以上的租戶必須是工廠直銷零售商。由此，有專家指出國內的奧特萊斯很多都名不副實，是 “中國式的奧特萊斯 ”。那么國內的奧特萊斯與國外的奧特萊斯有何區(qū)別呢？ 侯為民：國內的奧特萊斯與國外的有很大的區(qū)別。一方面， 國外奧特萊斯的經(jīng)營者大多是品牌擁有者，而國內的則是一些地產(chǎn)商或貨零售商。另一方面，國外奧特萊斯的商戶多為品牌擁有者，這能保證貨品的來源，而國內大多奧特萊斯都以加盟商、代理商為主，這使得貨品來源沒有保障，經(jīng)營行為也難以規(guī)范。 徐斌：與國外的相比，中國的奧特萊斯起步比較晚，還處于初級階段，其規(guī)范化還是一個很大的問題。 從消費者角度來講，國外消費者偏理性，注重個人品位，是隨性消費。而中國消費者有片面崇拜品牌的因素存在。再有，從店面角度來看，中國奧特萊斯不注重店鋪裝修，只有特價折扣，而美國的比較注重店鋪裝修， 有專賣店的感覺。 主持人：國內奧特萊斯存在什么樣的問題？ 徐斌：從目前國內奧特萊斯來看，還存在很多問題。比如產(chǎn)品的偷梁換柱、 “假洋鬼子 ”、假名牌比較普篇，產(chǎn)品過于陳舊等等。而這些問題的出現(xiàn)與消費者對品牌的理解有關。相信，隨著市場的發(fā)展，消費者不斷成熟，這些不規(guī)范現(xiàn)象都是可以避免的。 侯為民：目前折扣店的商品來源有三種：一是直接向歐洲廠商買斷經(jīng)營；二是國內廠商的商品，大多是過季、斷碼或有細小瑕疵的，在折扣店中進行統(tǒng)一處理；三是公開招商自愿進入的品牌。在國內，由于貨源無法保障，個別名品折扣店出售的商品存在貼標、 換標的現(xiàn)象。有些經(jīng)銷商會在前期出售真名牌，然后漸漸過渡到出售假名牌。這樣的現(xiàn)象在目前國內的一些奧特萊斯還是比較普篇的。 主持人：由此看來，如何將舶來的商業(yè)模式進行完善，也是擺在中國企業(yè)家面前的一大課題。 對話 4 商場、奧特萊斯都打折，性質一樣嗎？ 主持人：作為一種后起的商業(yè)業(yè)態(tài)，奧特萊斯的發(fā)展對百貨商店是否會形成一定的競爭？ 侯為民：一般是不會形成正面的競爭。從位置上來看，奧特萊斯一般選址在郊區(qū)，而百貨商場選址在鬧市區(qū)；從消費層面而言，忠實的消費者對其熱衷的品牌，是會追求其設計風格的，因此他們不會等到產(chǎn)品過 季或降價再去購買。 徐斌：從目前的發(fā)展狀態(tài)來看應該是有一定的競爭存在。但從長遠來看，這兩種業(yè)態(tài)有著不同的定位，不會形成競爭。當國內的奧特萊斯逐漸成熟、規(guī)范化后，它與百貨商場應該是一種相互補充的關系。 主持人：奧特萊斯的一大特點就是折扣，而折扣也是國內商場促銷的最常用手段，二者有何區(qū)別呢？ 徐斌：現(xiàn)今百貨商場打折現(xiàn)象比較普遍，但它與奧特萊斯打折是有區(qū)別的。第一，商場打折是激烈競爭的結果，是特定時期的一種促銷行為，而奧特萊斯的打折是必然的，也是長期堅持的；第二，商場打折大部分是針對國內品牌，國際品牌大多不參與， 而奧特萊斯則是所有商品都打折；第三，商場打折一般都是當季產(chǎn)品，而奧特萊斯的是庫存過季產(chǎn)品。 侯為民：從本質上而言，商場和奧特萊斯的打折沒有太大的區(qū)別。因此，國內奧特萊斯在價格上對消費者的驅動力是有限的，這也是我認為奧特萊斯目前在國內不會大規(guī)模發(fā)展的一大原因。 西單大街的 “商業(yè)怪圈 ” 一直以來，西單大街上各大商家的城頭變換如同整個商街的氣氛一樣熱鬧。然而其獨特的地位，卻讓人們在對它有著諸多爭議的同時，更懷抱著更多的期待 。 談起北京商業(yè)街，西單、 王府井 、前門的地位毋庸置疑。得天獨厚的地理位置、歷史悠久的商業(yè)傳統(tǒng)、鱗次櫛比的店鋪商場、熙熙攘攘的人潮客流，都定格成人們對北京三大 “ 黃金商業(yè)街 ” 的初始印象。 傳統(tǒng)西單大街是北京城兩條主要的南北向大街之一，南邊經(jīng)菜市口，北邊經(jīng)西單北大街、西四南大街、西四北大街、護國寺、平安里，可達新街口；一般意義上的西單商街是指從長安街到靈境胡同之間的西單北大街。 相比前門的沒落、 王府井 的國際化路徑，西單在多年的市場選擇和多次的規(guī)劃改造中打造出了自己的商街特色，成為北京人心目中青春、時尚的消費場所。然而，特殊的商業(yè)地位、頻繁的經(jīng)營調整及其特立獨行的運營方式等，這一切都使得人們對西單的關注度多年不減。 西單 “ 怪圈 ” 君太百貨建成三年后才開業(yè)、西西友誼不斷變臉、西單商場頻繁換帥、西單賽特雙方結束十年合作更名西單國際大廈、原西單科技廣場屬地 上拔地而起 20 多萬平方米的大悅城等等。一直以來，西單大街上各大商家的城頭變換如同整個商街的氣氛一樣熱鬧。也無怪乎許多業(yè)內人士都認為西單在北京三大商圈中調整頻率最高。而在數(shù)次的變化中，經(jīng)常被人們提起的也是西單大街的兩個 “ 怪圈 ” 。 第一怪：各大商場不敢打破的客群定位 與 王府井 只擁有新東安和北京百貨大樓兩個大型百貨不同，西單是不折不扣 的商場街，短短一條街有十多家百貨類的商業(yè)單體扎堆經(jīng)營：中友、君太、西單商場、西單購物中心、 109商城、華威、明珠、新一代等等。而在如此高密度的商業(yè)體量下，本該業(yè)態(tài)豐富，高、中、低檔結合的商業(yè)群中，各商場卻幾乎都將目標顧客定位在了同一類人群；并幾乎囊括了同一年齡段的所有收入階層。 “ 西單大街的特征是比較豐富，屬于百貨店的百貨市場。 ” 西單商場副總經(jīng)理陳鐘這樣比喻。對于眾商家貼身肉搏卻仍固守成規(guī)的做法，他認為：造成這種現(xiàn)象，主要是因為在已經(jīng)成熟的商圈內，商家都想借助原來的客流，生怕錯位之后與主流客群不一致，無法聚 集自己的人氣，也接不上已有的消費群；大都不敢突破現(xiàn)狀，不敢錯位經(jīng)營。 而縱觀目前的西單大街的眾多商場，除 109商城經(jīng)營慘淡、國際大廈正在閑置外，大家目前還仍能在同類人群的客流中各自過著豐衣足食的日子。 第二怪：西西 “ 風水 ” ？ 除了消費人群的雷同外，西單的怪圈還存在于業(yè)界流傳的 “ 西西 ” （取其諧音，意為西單西面的商業(yè)項目總是很冷）。拋開不科學的風水論，西單西面除君太百貨經(jīng)營火爆以及大悅城未來不可預知外，其他商業(yè)項目均乏善可陳。 “ 許多商業(yè)街根據(jù)走向不同，確實存在一些 ‘ 南熱北冷 ’ 或 ‘ 東熱西冷 ’ 的現(xiàn)象，但是同一條商 街內、不同商業(yè)項目的經(jīng)營狀況與許多因素都有關系。 ” 中國步行商業(yè)街工作委員會主任韓健徽對記者解釋：西單的客流主要來自南面，而根據(jù)中國人的右行習慣，南北商街的東面會有更多的機會留住顧客；同時，西單西部的中銀大廈、網(wǎng)通營業(yè)廳等建筑在一定程度上也阻隔了商氣的延續(xù)；另外，西單地鐵的出口設計、不同業(yè)態(tài)的地理特性（有的業(yè)態(tài)適合商街端口、有的則在中間更能吸引顧客）、廣場布置等都會影響商業(yè)的經(jīng)營。 現(xiàn)在，君太百貨的成功成為 “ 西西 ” 的特例，旁邊同樣位于西側的大悅城則需市場認證；同時，大悅城定位偏高的購物中心業(yè)態(tài)和未來即將開業(yè)、 定位高檔的伊勢丹都將在西單大街同臺競技。西單大街的業(yè)態(tài)在不斷豐富、人們的消費也在提升，但是兩個怪圈能否被真正打破還需要時間和市場的檢驗。 “ 商場街 ” 的短板 在我國商業(yè)街的發(fā)展過程中，出現(xiàn)兩種極端傾向，一種是商場街，而另一種則是商店街。而西單密密麻麻的商場分布則是商場街的典型代表。 “ 對于商業(yè)街來說， ‘ 無大店不穩(wěn)、無小店不活 ’ ；一條街上大型商場太多，雖然一方面可以形成一個聚集效應，但同時也會帶來一個同質化競爭的狀況，而且這些商場要實現(xiàn)真正的錯位經(jīng)營難度也很大。 ” 韓健徽指出，雖然西單商場眾多，但同質化經(jīng)營嚴重， 并且缺乏像 王府井 工美大廈類型的特色店；僅屬于點綴作用的小店也沒有很好地發(fā)揮出活躍商街的作用。 除了經(jīng)營上的缺憾外，西單最受詬病并且最影響西單商氣的恐怕就是交通了。由于北京的城市規(guī)劃特色，南北城之間的流通比較薄弱。在二環(huán)、三環(huán)以內，西單成為市區(qū)內連接南北的交通主干道，這在為西單帶來人流的同時，大大影響了西單的整個商業(yè)氛圍。 在不可 能實現(xiàn)交通限行、地下連接成本過高的情況下，西單也曾多次嘗試改善現(xiàn)狀，其中， “ 空中連廊 ” 方案被提及最多。計劃將商街兩側各大商場的二層均用連廊形式進行連接，以方便顧客的流動。但是，介于中友和華威之間、小石虎胡同北側的國家級文物保護單位蒙藏學堂使得這一計劃大打折扣。 雖然不能將商街兩側全部連接，但是商街上兩處過街天橋的初衷卻著實是為緩解地面糟糕的交通狀況而建。不過熙熙攘攘的客流并不領情，即使地面擁擠、車流危險，但人們仍然習慣于在車水馬龍中東西穿梭，而且這種現(xiàn)象幾乎遍布西單整條大街，兩個能遮風擋雨的天橋成為擺設。 “ 交通 ” 和 “ 商業(yè) ” 兩個屬性截然相反的角色，共同營造了西單大街最 “ 繁忙 ” 的景象。 從事多年商業(yè)街研究的韓健徽認為：商業(yè)街打造空中連廊或者空中路網(wǎng)，并不是一個新鮮的事物，但是要想成功，其中也是大有學問。首先就是這種連接應該是網(wǎng)狀連接，如果僅是一個交通功能的連接，則很容易被其他方式所替代，比如現(xiàn)在西單司空見慣的橫穿馬路現(xiàn)象；其次，雖然是空中相通，但同樣要注意連接的有機性，不能僅是簡單地將客群從這一端輸送到另外一端，顧客的流動應該基于各商家商品、服務、品牌的自然引導，這也是空中連廊成功的關鍵因素。 大商街也需要微循環(huán) 流則通、不流則痛。作為一條需要聚集人氣、商氣、財氣的商業(yè)街來說，主動脈上的車水馬龍固然是必不可少，而其他靜脈、枝葉以及微循環(huán)系統(tǒng)間的相互流動也同樣重要。 就西單來說，除了主干道的繁華外，其周邊的微循環(huán)系統(tǒng)并不健全。韓健徽分析：現(xiàn)在我國商業(yè)街的發(fā)展，一般都會形成一個商業(yè)街區(qū)；整個街區(qū)，不管是 “ 井 ” 字形還是 “ 非 ”字形，都很注重微循環(huán)系統(tǒng)的建設，其整個商業(yè)生態(tài)鏈非常完整，而西單的這種 “ 循環(huán) ” 效應相對較差；但是如果這種系統(tǒng)建立起來，對緩解目前西單的交通壓力、提升整條街的功能、形成特色街等都有很大促進，而整個商圈也 會更加成熟。 作為一個綜合性商業(yè)街， 大中 小店的結合也是形成集群效應的重要因素。而隨著時代廣場引入美美百貨、大悅城購物中心的開業(yè)、伊勢丹的即將登場等一系列大幅度的變革，西單的業(yè)態(tài)升級成為大勢所趨。但是這些業(yè)態(tài)能否兼容并存，實現(xiàn)共贏發(fā)展，也是對一個商街未來潛力的整體考量。 另外，韓健徽還強調，未來的商業(yè)街不僅是一個城市的商業(yè)中心，同 時還是一個城市的商務中心、商貿(mào)中心、形象展示中心、服務中心以及未來重要的社會活動中心。人們印象中商業(yè)街、步行街將突破傳統(tǒng)的購物概念。這對商業(yè)街的人文性、社會性都提出了更高的要求。所以對于人文特色較少、街上缺乏景觀的西單來說，做好商業(yè)硬環(huán)境和人文軟環(huán)境的結合，也應在西單未來規(guī)劃、升級中需要加以重視。 百貨商場的 “地鐵效應 ” 北京地鐵線路不斷延伸帶來新的商業(yè)機會，商場扎堆在地鐵站布局成為百貨業(yè)新的趨勢。據(jù)悉， 太平洋百貨 在京的第二家百貨店選址地鐵五棵松站，目前開始招商。至此，北京地鐵沿線兩年內新增 10多家大型商場。業(yè)內專家表示，地鐵路線對商業(yè)的促進是把各區(qū)域商業(yè)中心串聯(lián)起來，一些商場搶占地鐵布局更多是出于地價考慮。 北京商場扎堆地鐵 北京西單