【導(dǎo)讀】檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。1999年被國務(wù)院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積。2020年成都市總?cè)丝谶_(dá)到萬人，比上年增加1%左。特別是"九五"計(jì)劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)。2020年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1419億元，年均增長。體制初步建立,市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強(qiáng)。拉法基等世界500強(qiáng)企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達(dá)60多家。為此，成都繪制了未來。人民生活初步達(dá)到寬裕水平，城鎮(zhèn)居民人。均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%左右。1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開。該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊，面積47平方千米,人。到2020年底，成都高新區(qū)引進(jìn)各類企業(yè)3600多家，注冊資。目前，成都高新區(qū)成為中國西部外商投資最。館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。

　　

【正文】 —— ? 南側(cè) —— 主要為群山，有部分分布較散的舊村落； ? 西側(cè) —— 同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城； ? 東面 —— 群山； ? 北面 —— 規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。 景觀：主要為陽光大道沿線東側(cè)景觀。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的 U 型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 —— 項(xiàng)目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項(xiàng)目，另外，有村級公交路線通過區(qū)域， 所處區(qū)位交通方便 。 但 項(xiàng)目地塊對外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目 提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 38 頁 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽光中學(xué)、陽光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等 文化娛樂 桃花溝等旅游景點(diǎn)，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少 商務(wù)配套 四星級酒店一家、普通酒店三家 地塊開發(fā)條件 —— 利 —— 宏觀區(qū)位 ? 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； ? 自然景觀優(yōu)勢明顯； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。 地塊周邊環(huán)境 ? 旅游景點(diǎn)較多； ? 無重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好； 地塊周邊配套 ? 為著旅游季節(jié)的酒店配置較 多； 交通環(huán)境 ? 地塊所處區(qū)位交通非常便利。 弊 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地塊呈帶狀 U 型分布，過長； ? 靠近陽光大道的地塊內(nèi)有村級公交路線。 交通環(huán)境 ? 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站； 本節(jié)分析小結(jié) —— 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈(zèng)送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊 規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 38 頁 可比性樓盤 廣州番禺板塊 —— 片區(qū)開發(fā)商集體炒作， 低開高走 的片區(qū)樓盤開發(fā)策略 南海香格里拉 —— 環(huán)境及位置相似， 規(guī)劃及配套 等值得本項(xiàng)目參考 廣州白云堡豪苑 —— 景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)管理 值得本項(xiàng)目參考 上海世紀(jì)公園 —— 對水體的處理和環(huán)境的營造 值得本項(xiàng)目參考 深圳銀湖國際度假村 —— 國際會(huì)議中心 的布局設(shè)計(jì)及經(jīng)營方式值得參考 深圳蛇口龜山別墅 —— 發(fā)展歷程及客戶層面 的發(fā)展值得本項(xiàng)目發(fā)展參考 中山星辰花園 —— 威尼斯夢幻水城 的設(shè)計(jì)及經(jīng)營形式可供參考 中山凱茵豪苑 —— 靠近水庫，發(fā)展 景觀設(shè)計(jì)和對水庫的利用 值得參考 杭州玫瑰山莊 —— 別墅的設(shè)計(jì)及布局與整個(gè)景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 值得參考 深圳萬科四季花城 —— 大社區(qū)小組團(tuán) 的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考 廣州星河灣 —— 水邊木檻道的設(shè)計(jì)及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng) 的利用 重慶海蘭云天 —— 游艇會(huì)設(shè)計(jì)及產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)議中心的經(jīng)營方略 中國最大的管理資源中心 第 32 頁 共 38 頁 競爭性樓盤 青城高爾夫山莊 —— 與這片綠色一起生活！ 青城白鷺洲 —— 完美別墅人生由此開始！ 芙蓉古城 —— 很成都 很中國 給 世 界 一 個(gè) 聲 音 ！ —— 千年文明在這里恒遠(yuǎn)承傳！ 陽光假日 —— 陽光假日、大型小別墅社區(qū)！ 玉泉山莊 —— 美式莊園、生命 綠卡！ 黃金海岸 —— 海岸生活、完美體現(xiàn)！ 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 38 頁 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 38 頁 ? 成都近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn) 業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成； ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 38 頁 區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏； ? 項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景； ? 由于城南沿外環(huán)線開車到項(xiàng)目位置需時(shí)僅 20 分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心 區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來較好的發(fā)展機(jī)會(huì)； ? 項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢及個(gè)性特征，提高市場的認(rèn)知度； ? 以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)； ? 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要； ? 成都房地 產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、 中國最大的管理資源中心 第 36 頁 共 38 頁 民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭； ? 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服； ? 收費(fèi)站對本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈(zèng)送的形式予以克服； ? 地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。 城東、城南的崛起： 政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向 東方向發(fā)展。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。 西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長一段時(shí)間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。 中國最大的管理資源中心 第 37 頁 共 38 頁 別墅熱潮： 2020 年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除 北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項(xiàng)目必須把握的競爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)和項(xiàng)目的全面失敗。 外來大象的足音： 深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價(jià)格并不高于成都市原有市場價(jià)。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐 慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。唯有經(jīng)過準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項(xiàng)目才能從市場中突圍。 惡人區(qū) 窮人區(qū) 城市發(fā)展方向 城市發(fā)展分區(qū)圖 貴人區(qū) 富人區(qū) 強(qiáng)勢影響 中國最大的管理資源中心 第 38 頁 共 38 頁 城東的發(fā)展： 城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢待發(fā)。多個(gè)大型項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項(xiàng)目的開發(fā)上。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。 高檔完善的配套，不僅可以提升項(xiàng)目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時(shí)也是滿足客戶的基本需要。如購物中心、名牌中小學(xué)、高檔會(huì)所等的建設(shè)。