【導(dǎo)讀】商業(yè)、RBD等多種形態(tài)的商業(yè)市場，商業(yè)形態(tài)可謂層出不窮。而與此同時，重慶的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著城市建設(shè)，特別。是輕軌建設(shè)的推進(jìn)，表現(xiàn)出一些新的強(qiáng)勁勢頭。經(jīng)成為商業(yè)物業(yè)中不可或缺的組成部分，也是近段時間地產(chǎn)商、投資者較為關(guān)心的話題。及未來的空間展望，以期對今后重慶地下商業(yè)的發(fā)展有一個清晰的方向。經(jīng)濟(jì)、活躍市場等起到了積極推動作用。這三個重要時期的發(fā)展也反映了同一時期城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。隨著城市的建設(shè)發(fā)展，輕軌工程作為重慶的形象工程，未來將成為人們重要的交通。扯上或多或少的關(guān)系，其中以渝中區(qū)的地下商業(yè)最為代表。流，且在消防措施上得不到保證。市場的主營業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過大，目前重慶地下商業(yè)的平均單。是重慶直轄市的政。治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是全市人口流動的主要目標(biāo)地，是重慶消費潮流與時尚的代表，是重慶最大的消費區(qū)，代表著重慶最高的消費水平，核心地位不可替代。

　　

【正文】 其發(fā)展過熱，而專門針對商業(yè)物業(yè)市場的政策則較少，但是由于它們都處于房地產(chǎn)這個宏觀的市場中，出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策多多少少會對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的影響。 ◆ “國八條”、“七部委”政策 2020 年 3 月 26 日， 國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》即“老國八條”，時隔一個月 4 月 28 日 又出臺了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，即 “新國八條 ”、并在 5 月 9 日轉(zhuǎn)發(fā)了 建 設(shè) 部 等 七 部 委 《 關(guān) 于 做 好 穩(wěn) 定 住 房 價 格的 意 見 》 。 可 見 國 家 對 房 地產(chǎn) 市 場 宏 觀 調(diào) 控 的 強(qiáng) 度 正在明顯增強(qiáng)。 從政策內(nèi)容看，政策主要針對的是商品房住宅市場，較少涉及到商業(yè)物業(yè)市場，對商業(yè)物業(yè)市場的影響較小。 在這兩項政策中，加強(qiáng)土地以及金融方面的管理對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的影響。加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)金融監(jiān)管措施，使商業(yè)用地進(jìn)一步減少，銀行貸款檢查力度進(jìn)一步加大，對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)市場和買賣交易市場都將帶來負(fù)面影響。 同時， 這兩項政策的出臺對商業(yè)物業(yè)市場也間接的帶來了一定的利好影響。目前國家出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策主要針對的是住宅市場中的投資者，所以政策的實施在很大程度上打擊了商品房住宅市場中的投資者，造成了部分投資者的推出，而其中一部分有實力的投資者則轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)物業(yè)市場，對商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展將會起到一定的推出作用。 后期影響： 商業(yè)物業(yè)投資比例增加 房地產(chǎn)投資由于其較高的回報率使越來越多的人加入了房地產(chǎn)投資這一行列，而正是由于過多的投資導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展過熱，國家頻頻出臺房地產(chǎn)政策對市場進(jìn)行穩(wěn)定。這兩項政策中規(guī)定“要充分運(yùn)用稅收 等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自 2020 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅?！? 規(guī)定將令眾多投資者望而止步，部分投資者會轉(zhuǎn)投受政策影響較小的商業(yè)物業(yè)市場進(jìn)行投資。其中投資比例上升最明顯不乏地下商業(yè)的投資。 ◆ 央行升息以及提高商業(yè)房貸逾期罰息，利 率加 30%至 50% 在 2020 年 3 月 17 日商業(yè)房貸利率上調(diào)的同時，逾期不還款的罰息也將“水漲船高”，央行規(guī)定將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收 30%— 50%”，同時給商業(yè)銀行一定的自主權(quán)。此舉無疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。 后期影響： 將抽離部分商業(yè)投資者的資金 有數(shù)據(jù)顯示， 2020 年商業(yè)地產(chǎn)購買者中有相當(dāng)高的比例是個人投資者。這意味著商業(yè)地產(chǎn)的購買者中有相當(dāng)大的比例并不是直接用于經(jīng)營的，而是通過轉(zhuǎn)租來獲取收益的 。對于這部分投資人來說并沒有對商鋪有特殊的偏好，只要能獲取較穩(wěn)定和理想的投資回報并非一定投資商鋪。人民幣進(jìn)入升息信道后，帶動了債券、信托等各種金融投資工具收益率的增高。有些投資品種的投資收益率甚至高于投資商鋪。在這種情況下，一部分商業(yè)地產(chǎn)的投資者可能會將資金轉(zhuǎn)向其它投資領(lǐng)域。 投資者風(fēng)險加大 人民幣進(jìn)入加息信道后，意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資人還款壓力也在加大。一旦經(jīng)營出現(xiàn)困難，商鋪出租收益不足以彌補(bǔ)貸款時，投資人就不得不繼續(xù)追加投資，使風(fēng)險加大。 小結(jié)：通過對宏觀政策對商業(yè)物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的后期影響分析，主要表現(xiàn)在 商業(yè)物業(yè)市場投資比例將有所增加，對投資者資金要求也在提高，同時投資者風(fēng)險也在加大，但是只要有好的商業(yè)物業(yè)項目，還是不乏一些經(jīng)濟(jì)實力雄厚投資者依然有足夠的資金承受能力投入到商業(yè)物業(yè)市場中來，總體看來宏觀政策對商業(yè)物業(yè)的發(fā)展還是利大于弊。 （四）城市規(guī)劃增大地下可利用空間 重慶主城區(qū)面積 2737 平方公里，核心主城區(qū) 平方公里，平地面積僅占整個城市面積的 2％左右。 2020 年 3 月底，經(jīng)市政府審議批準(zhǔn)的《重慶市主城區(qū)地下空間總體規(guī)劃》出臺，重慶將大規(guī)模發(fā)展地下空間，且重點對主城核心區(qū)所對應(yīng)的城市化水平較高、 城市人口集中區(qū)域的地下空間大開發(fā)。 規(guī)劃中提出對城區(qū)地下公共空間開發(fā)利用的重點片區(qū)有 11 個，其中解放碑片區(qū)、江北城片區(qū)、江北觀音橋片區(qū)、楊家坪中心區(qū)、沙坪壩中心區(qū)、南坪中心區(qū)等片區(qū)，其地下空間開發(fā)利用的功能為綜合性商業(yè)與商務(wù)中心；兩路口片區(qū)、大坪中心區(qū)、石橋鋪中心區(qū)、龍頭寺客運(yùn)站片區(qū)則主要以結(jié)合交通樞紐功能的綜合開發(fā)為主；冉家壩中心區(qū)地下空間開發(fā)利用的功能以大型居住區(qū)地下配套設(shè)施為主。 小結(jié)：可見政府對地下空間面積利用的重視程度，在未來規(guī)劃的中心地區(qū)也優(yōu)先的考慮到了地下與地上建設(shè)同步發(fā)展，一改往日被動局面 。地下可利用空間面積的不斷增大，地下商業(yè)的發(fā)展空間將隨之增大。 （五） 城市軌道交通 經(jīng)濟(jì)拉動地下商業(yè)發(fā)展 未來在規(guī)劃，城市在發(fā)展。輕軌、地鐵的建設(shè)在發(fā)達(dá)國家早已成型，其為地下商業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有目共睹。在中國近年來輕軌、地鐵工程成為各大城市交通建設(shè)的重點工程，重慶也無可厚非，近期有輕軌，遠(yuǎn)期有地鐵。 重慶的城市軌道規(guī)劃在未來將達(dá)到300 多公里，貫穿于整個重慶東南西北 。隨著輕軌的建成通車，可形成高峰期單向每小時3 萬人流的運(yùn)載能力，年客流量可達(dá) 3 億人次。 小結(jié)：隨著 城市軌道交通 的建設(shè)為地下商業(yè)提供了更多的地下空 間。重慶主城的中心商圈都處于軌道交通的樞紐位置，通車后，強(qiáng)大的人流運(yùn)載能力將為地下商業(yè)帶來無限商機(jī)。區(qū)域間的人流互動也將改變地下商業(yè)目前僅限于本區(qū)域和周遍區(qū)域購買力的局限，將覆蓋更廣的消費人群，其對地下商業(yè)的推動是革命性的。 結(jié)語 綜上所述，近年來隨著重慶商業(yè)的飛躍發(fā)展和市場競爭的加劇，業(yè)態(tài)同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，隨著城市的不斷發(fā)展。城市化進(jìn)程的不斷加速。人流的互動將打破組團(tuán)式經(jīng)營的格局，把重慶的商業(yè)市場連成一個整體，未來的商業(yè)要面對的將是整個重慶的市場需求，而不僅僅局限于本區(qū)域的消費需求，可想而之，商業(yè)市場將面 臨更加白熱化的競爭?，F(xiàn)在必須解決的問題就是要結(jié)合市場的特征及需求，及時的協(xié)調(diào)好整體市場的商業(yè)結(jié)構(gòu)布局，突出各商業(yè)項目的優(yōu)勢，避免業(yè)態(tài)重復(fù)，才能保證重慶商業(yè)市場的健康發(fā)展。 地下商業(yè)作為重慶商業(yè)中其中的一種商業(yè)形態(tài)，也是地上商業(yè)的補(bǔ)充和延伸，面臨的不光是地下商業(yè)間的競爭，同時也是地上商業(yè)競爭的對象，如何把地上的人流吸引到地下來，是保證地下商業(yè)經(jīng)營最關(guān)鍵的問題，這一問題的突破必須建立在保證項目硬件的基礎(chǔ)上，引進(jìn)差異化經(jīng)營業(yè)態(tài)，盡量避免與地下、地上商業(yè)間的業(yè)態(tài)重復(fù)，才能保證地下商業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。就目前的地下商業(yè) ，本區(qū)域消費是地下商業(yè)經(jīng)營有力的支撐，暫時保持著良好的發(fā)展態(tài)勢，但是隨著城市的發(fā)展，人流的互動，同質(zhì)化競爭已經(jīng)日趨明顯，為了更為長遠(yuǎn)的發(fā)展，部分項目已經(jīng)正視了這一問題的嚴(yán)峻性，最終的市場效應(yīng)也得到了市場的認(rèn)可，“金源不夜城”就是一個典型的值得借鑒的案例，今后的地下商業(yè)項目就應(yīng)該這樣沿著不斷的創(chuàng)新，走經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化的路線，才能保證地下商業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。 2020 年將是地下商業(yè)關(guān)鍵的一年，新老項目將同時接受市場的考驗，這時期 地下商業(yè)市場經(jīng)營的成敗直接影響著后期商業(yè)項目的信心，同時印證著地下商業(yè)的發(fā)展方向。 有人 說， 21 世紀(jì)是開發(fā)利用地下空間的世紀(jì)。 在未來的城市發(fā)展中，諸多有利的市場環(huán)境下，重慶的地下商業(yè)有著太多的發(fā)展機(jī)會和空間。如何做到迎合城市發(fā)展的需要，在日益激烈的市場競爭中立足，值得發(fā)展商深入思考。