【導(dǎo)讀】商業(yè)、RBD等多種形態(tài)的商業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)形態(tài)可謂層出不窮。而與此同時(shí)，重慶的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著城市建設(shè)，特別。是輕軌建設(shè)的推進(jìn)，表現(xiàn)出一些新的強(qiáng)勁勢(shì)頭。經(jīng)成為商業(yè)物業(yè)中不可或缺的組成部分，也是近段時(shí)間地產(chǎn)商、投資者較為關(guān)心的話題。及未來(lái)的空間展望，以期對(duì)今后重慶地下商業(yè)的發(fā)展有一個(gè)清晰的方向。經(jīng)濟(jì)、活躍市場(chǎng)等起到了積極推動(dòng)作用。這三個(gè)重要時(shí)期的發(fā)展也反映了同一時(shí)期城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。隨著城市的建設(shè)發(fā)展，輕軌工程作為重慶的形象工程，未來(lái)將成為人們重要的交通。扯上或多或少的關(guān)系，其中以渝中區(qū)的地下商業(yè)最為代表。流，且在消防措施上得不到保證。市場(chǎng)的主營(yíng)業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過(guò)大，目前重慶地下商業(yè)的平均單。是重慶直轄市的政。治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是全市人口流動(dòng)的主要目標(biāo)地，是重慶消費(fèi)潮流與時(shí)尚的代表，是重慶最大的消費(fèi)區(qū)，代表著重慶最高的消費(fèi)水平，核心地位不可替代。

　　

【正文】 其發(fā)展過(guò)熱，而專(zhuān)門(mén)針對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的政策則較少，但是由于它們都處于房地產(chǎn)這個(gè)宏觀的市場(chǎng)中，出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策多多少少會(huì)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。 ◆ “國(guó)八條”、“七部委”政策 2020 年 3 月 26 日， 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》即“老國(guó)八條”，時(shí)隔一個(gè)月 4 月 28 日 又出臺(tái)了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，即 “新國(guó)八條 ”、并在 5 月 9 日轉(zhuǎn)發(fā)了 建 設(shè) 部 等 七 部 委 《 關(guān) 于 做 好 穩(wěn) 定 住 房 價(jià) 格的 意 見(jiàn) 》 。 可 見(jiàn) 國(guó) 家 對(duì) 房 地產(chǎn) 市 場(chǎng) 宏 觀 調(diào) 控 的 強(qiáng) 度 正在明顯增強(qiáng)。 從政策內(nèi)容看，政策主要針對(duì)的是商品房住宅市場(chǎng)，較少涉及到商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的影響較小。 在這兩項(xiàng)政策中，加強(qiáng)土地以及金融方面的管理對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)金融監(jiān)管措施，使商業(yè)用地進(jìn)一步減少，銀行貸款檢查力度進(jìn)一步加大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)都將帶來(lái)負(fù)面影響。 同時(shí)， 這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)也間接的帶來(lái)了一定的利好影響。目前國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策主要針對(duì)的是住宅市場(chǎng)中的投資者，所以政策的實(shí)施在很大程度上打擊了商品房住宅市場(chǎng)中的投資者，造成了部分投資者的推出，而其中一部分有實(shí)力的投資者則轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)起到一定的推出作用。 后期影響： 商業(yè)物業(yè)投資比例增加 房地產(chǎn)投資由于其較高的回報(bào)率使越來(lái)越多的人加入了房地產(chǎn)投資這一行列，而正是由于過(guò)多的投資導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)熱，國(guó)家頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行穩(wěn)定。這兩項(xiàng)政策中規(guī)定“要充分運(yùn)用稅收 等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自 2020 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 2年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò) 2 年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅?！? 規(guī)定將令眾多投資者望而止步，部分投資者會(huì)轉(zhuǎn)投受政策影響較小的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行投資。其中投資比例上升最明顯不乏地下商業(yè)的投資。 ◆ 央行升息以及提高商業(yè)房貸逾期罰息，利 率加 30%至 50% 在 2020 年 3 月 17 日商業(yè)房貸利率上調(diào)的同時(shí)，逾期不還款的罰息也將“水漲船高”，央行規(guī)定將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收 30%— 50%”，同時(shí)給商業(yè)銀行一定的自主權(quán)。此舉無(wú)疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。 后期影響： 將抽離部分商業(yè)投資者的資金 有數(shù)據(jù)顯示， 2020 年商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者中有相當(dāng)高的比例是個(gè)人投資者。這意味著商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者中有相當(dāng)大的比例并不是直接用于經(jīng)營(yíng)的，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租來(lái)獲取收益的 。對(duì)于這部分投資人來(lái)說(shuō)并沒(méi)有對(duì)商鋪有特殊的偏好，只要能獲取較穩(wěn)定和理想的投資回報(bào)并非一定投資商鋪。人民幣進(jìn)入升息信道后，帶動(dòng)了債券、信托等各種金融投資工具收益率的增高。有些投資品種的投資收益率甚至高于投資商鋪。在這種情況下，一部分商業(yè)地產(chǎn)的投資者可能會(huì)將資金轉(zhuǎn)向其它投資領(lǐng)域。 投資者風(fēng)險(xiǎn)加大 人民幣進(jìn)入加息信道后，意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資人還款壓力也在加大。一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，商鋪出租收益不足以彌補(bǔ)貸款時(shí)，投資人就不得不繼續(xù)追加投資，使風(fēng)險(xiǎn)加大。 小結(jié)：通過(guò)對(duì)宏觀政策對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的后期影響分析，主要表現(xiàn)在 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)投資比例將有所增加，對(duì)投資者資金要求也在提高，同時(shí)投資者風(fēng)險(xiǎn)也在加大，但是只要有好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，還是不乏一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚投資者依然有足夠的資金承受能力投入到商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中來(lái)，總體看來(lái)宏觀政策對(duì)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展還是利大于弊。 （四）城市規(guī)劃增大地下可利用空間 重慶主城區(qū)面積 2737 平方公里，核心主城區(qū) 平方公里，平地面積僅占整個(gè)城市面積的 2％左右。 2020 年 3 月底，經(jīng)市政府審議批準(zhǔn)的《重慶市主城區(qū)地下空間總體規(guī)劃》出臺(tái)，重慶將大規(guī)模發(fā)展地下空間，且重點(diǎn)對(duì)主城核心區(qū)所對(duì)應(yīng)的城市化水平較高、 城市人口集中區(qū)域的地下空間大開(kāi)發(fā)。 規(guī)劃中提出對(duì)城區(qū)地下公共空間開(kāi)發(fā)利用的重點(diǎn)片區(qū)有 11 個(gè)，其中解放碑片區(qū)、江北城片區(qū)、江北觀音橋片區(qū)、楊家坪中心區(qū)、沙坪壩中心區(qū)、南坪中心區(qū)等片區(qū)，其地下空間開(kāi)發(fā)利用的功能為綜合性商業(yè)與商務(wù)中心；兩路口片區(qū)、大坪中心區(qū)、石橋鋪中心區(qū)、龍頭寺客運(yùn)站片區(qū)則主要以結(jié)合交通樞紐功能的綜合開(kāi)發(fā)為主；冉家壩中心區(qū)地下空間開(kāi)發(fā)利用的功能以大型居住區(qū)地下配套設(shè)施為主。 小結(jié)：可見(jiàn)政府對(duì)地下空間面積利用的重視程度，在未來(lái)規(guī)劃的中心地區(qū)也優(yōu)先的考慮到了地下與地上建設(shè)同步發(fā)展，一改往日被動(dòng)局面 。地下可利用空間面積的不斷增大，地下商業(yè)的發(fā)展空間將隨之增大。 （五） 城市軌道交通 經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)地下商業(yè)發(fā)展 未來(lái)在規(guī)劃，城市在發(fā)展。輕軌、地鐵的建設(shè)在發(fā)達(dá)國(guó)家早已成型，其為地下商業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有目共睹。在中國(guó)近年來(lái)輕軌、地鐵工程成為各大城市交通建設(shè)的重點(diǎn)工程，重慶也無(wú)可厚非，近期有輕軌，遠(yuǎn)期有地鐵。 重慶的城市軌道規(guī)劃在未來(lái)將達(dá)到300 多公里，貫穿于整個(gè)重慶東南西北 。隨著輕軌的建成通車(chē)，可形成高峰期單向每小時(shí)3 萬(wàn)人流的運(yùn)載能力，年客流量可達(dá) 3 億人次。 小結(jié)：隨著 城市軌道交通 的建設(shè)為地下商業(yè)提供了更多的地下空 間。重慶主城的中心商圈都處于軌道交通的樞紐位置，通車(chē)后，強(qiáng)大的人流運(yùn)載能力將為地下商業(yè)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。區(qū)域間的人流互動(dòng)也將改變地下商業(yè)目前僅限于本區(qū)域和周遍區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力的局限，將覆蓋更廣的消費(fèi)人群，其對(duì)地下商業(yè)的推動(dòng)是革命性的。 結(jié)語(yǔ) 綜上所述，近年來(lái)隨著重慶商業(yè)的飛躍發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，業(yè)態(tài)同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，隨著城市的不斷發(fā)展。城市化進(jìn)程的不斷加速。人流的互動(dòng)將打破組團(tuán)式經(jīng)營(yíng)的格局，把重慶的商業(yè)市場(chǎng)連成一個(gè)整體，未來(lái)的商業(yè)要面對(duì)的將是整個(gè)重慶的市場(chǎng)需求，而不僅僅局限于本區(qū)域的消費(fèi)需求，可想而之，商業(yè)市場(chǎng)將面 臨更加白熱化的競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在必須解決的問(wèn)題就是要結(jié)合市場(chǎng)的特征及需求，及時(shí)的協(xié)調(diào)好整體市場(chǎng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)布局，突出各商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，避免業(yè)態(tài)重復(fù)，才能保證重慶商業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 地下商業(yè)作為重慶商業(yè)中其中的一種商業(yè)形態(tài)，也是地上商業(yè)的補(bǔ)充和延伸，面臨的不光是地下商業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也是地上商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象，如何把地上的人流吸引到地下來(lái)，是保證地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)最關(guān)鍵的問(wèn)題，這一問(wèn)題的突破必須建立在保證項(xiàng)目硬件的基礎(chǔ)上，引進(jìn)差異化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，盡量避免與地下、地上商業(yè)間的業(yè)態(tài)重復(fù)，才能保證地下商業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。就目前的地下商業(yè) ，本區(qū)域消費(fèi)是地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)有力的支撐，暫時(shí)保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是隨著城市的發(fā)展，人流的互動(dòng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)日趨明顯，為了更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，部分項(xiàng)目已經(jīng)正視了這一問(wèn)題的嚴(yán)峻性，最終的市場(chǎng)效應(yīng)也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，“金源不夜城”就是一個(gè)典型的值得借鑒的案例，今后的地下商業(yè)項(xiàng)目就應(yīng)該這樣沿著不斷的創(chuàng)新，走經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)差異化的路線，才能保證地下商業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。 2020 年將是地下商業(yè)關(guān)鍵的一年，新老項(xiàng)目將同時(shí)接受市場(chǎng)的考驗(yàn)，這時(shí)期 地下商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成敗直接影響著后期商業(yè)項(xiàng)目的信心，同時(shí)印證著地下商業(yè)的發(fā)展方向。 有人 說(shuō)， 21 世紀(jì)是開(kāi)發(fā)利用地下空間的世紀(jì)。 在未來(lái)的城市發(fā)展中，諸多有利的市場(chǎng)環(huán)境下，重慶的地下商業(yè)有著太多的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間。如何做到迎合城市發(fā)展的需要，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足，值得發(fā)展商深入思考。