房地產項目工程管理措施及實施細則(編輯修改稿)
2024-12-04 22:16 本頁面
【文章內容簡介】 營銷管理部、綜合管理部對確定的方案進行再審核、研討、論證；目的主要是驗證結構的合理性、經濟性（包括主要的經濟指標）是否達到了優(yōu)化設計要求；設備的選型是否科學合理，盡早發(fā)現問題，避免造成以后在施工過程中出現建筑、結構等設計方面的浪費，從而達到在設計階段的投資控制、降低工程成本之目的。采用限額設計：經公司審核批準的總投資概算即作為項目投資控制的總目標或限額設計的總目標，工程部根據總投資概算結合各專業(yè)的特點分解控制經濟指標，并將各專業(yè)分配的投資控制指標及時下達給設計院進行施工階段的施工圖設計，在整個設計過程中，做到邊設計、邊分析，盡可能的達到技術與經濟的統(tǒng)一，在項目的施工圖設計階段由工程部專人管理設計并與設計方做好充分溝通。對于施工圖應從設計任務書中明確有關經濟技術指標，比如限制每平方米鋼筋用量，要求設計方對于結構計算時在保證使用安全的前提下最大限度取荷載接近最小值，盡量采用構造配筋，以降低鋼筋用量、混凝土強度等級、減小混凝土構件截面尺寸、選用合理的基礎類型及埋深，設計時盡量選用市場成熟材料及采用本地成熟的施工技術能施工的方案。施工圖設計概算：由設計單位編制設計概算，由工程部組織預算人員和委托的預算代理單位對設計概算進行審查，審查工程概算是否根據本項目的自然條件、方針、政策編制；審查建設規(guī)模、建設標準；審查編制方法、計價依據、工程量、鋼材、木材、水泥、磚是否正確，設備規(guī)格、數量、配置及價格是否合理；審查本項目建設其他各項費用，技術經濟指標。 施工圖優(yōu)化（1）專家、咨詢機構優(yōu)化：特殊的、技術復雜的項目通過業(yè)內的資深專家、咨詢機構對項目技術方案提出合理的評審意見。（2）公司內部優(yōu)化：設計方提供施工圖設計成果后，由公司各技術職能部門共同對施工圖進行技術經濟指標的比較，進行內部審查。審查設計成果是否符合設計任務書明確的有關經濟技術指標，是否存在不成熟的技術方案，是否有更經濟的技術方案替代，施工圖設計成果深度是否符合項目建設要求。主要從合理降低成本的角度提出意見方案，比如方案成本比較、施工圖構造做法方案比較、建筑材料及設備選型比較等，從資源、技術、施工方案等方面規(guī)避項目風險，達到施工時減少出現變更、簽證的目的。（四）項目工作發(fā)包與合同訂立階段 項目招投標階段：（1）由工程部分析項目施工過程所包含的工序以及工序構成的全部分部分項工程的關系，合理劃分施工標段。（2）招標范圍的確定：編制招標文件之前，由工程部根據項目在施工時所采用的施工方案、分部分項工程之間的銜接，確定每一標段所包含的范圍。比如：土建室內及室外裝修到什么程度；哪些材料為指定品牌、價格；甲供哪些材料；給排水室外到什么程度、衛(wèi)生潔具是否安裝及其品牌價格；電氣室內到什么程度等。（3）招標控制上、下限值的編制、確定：由工程部組織預算人員和委托的預算代理單位審核報公司確定。根據優(yōu)化后的施工圖，結合市場成熟的施工技術方案、建筑材料市場價格、市場人工工資、設備與周轉材料市場價格編制項目的招標控制上、下限值，招標時公布上、下限值，投標報價在上、下限值內最低的投標人又能最大限度的滿足項目要求的為中標人。（4）投標人資格確定：由工程部、綜合部對投標人的資質與合格條件聯合審查后，報公司確定投標人，目前一般的施工項目承包都是基于施工項目經理為中心進行，因為項目法施工承包決定了項目經理是項目施工實施過程中的全面管理者，施工項目經理是項目目標的全面實現者，既要對建設單位的成果目標負責，又要對施工企業(yè)負責，是施工項目責、權、利的主體。為此，需慎重選擇在業(yè)內具有良好口碑、信譽又有經濟實力施工項目經理是項目建設成功的另一關鍵因素。 合同訂立階段為更好的規(guī)避風險一般工業(yè)與民用建設項目采用總價包干，不能包干的也要在合同中明確結算標準與條件。同時綜合項目的融資、按揭、滾動開發(fā)情況確定施工過程的付款比例。 三、實施階段施工組織設計：工程開工前對施工組織設計進行審核。施工方法的不同，對工程造價影響很大，采用經濟技術比較方法進行綜合評審，加強投資控制。審查施工組織設計中各種不合理施工措施增加的費用，并防止各種索賠事件的誘因包含在其中，做到事前控制。設計變更：施工中凡涉及變更的項目（結構變更、構造變更、技術變更、材料變更、工期變更、工程聯系單等），防止由此可能產生的施工方對公司的工期索賠、造價索賠，變更前均應有嚴格的流程，變更項目的請求應進行必要的評估，以確定該變更項目會帶來的造價變動和拖延工期代價。所有建設項目變更的文件、資料
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