【文章內容簡介】 津開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦了“泰達學院”培養(yǎng)高層研發(fā)人員區(qū)內還創(chuàng)辦了一所應用技術學院為外企培訓輸送低層管理人員和操作工超級財政稅收安排一中央財政將一定年限開發(fā)區(qū)新增稅收全部返還所在城市用于開發(fā)區(qū)建設和發(fā)展二對外商生產(chǎn)型企業(yè)所得稅實行優(yōu)惠天津開發(fā)區(qū)利用第一條優(yōu)惠前15年得以籌措40億元資金進行基礎設施建設體制運作創(chuàng)新和高自由度開發(fā)區(qū)可在高授權之內調配人員、財力、土地、制定相關法規(guī)和區(qū)域政策內部機構設置、領導分工等方面也與一般行政區(qū)域不同而保持高度創(chuàng)新和靈活性四、開發(fā)模式“借貸開發(fā)”“捆綁模式”從而“滾動”起來了從1984年到1999年15年間總公司累計完成投入40億元開發(fā)土地24平方公里天津開發(fā)區(qū)1990年提出了“1?2?3”模式開發(fā)投入－－產(chǎn)出比例關系即投入1元人民幣基礎設施投資引進2美元投資產(chǎn)出3美元產(chǎn)值每平方公里綜合成本約為2億元人民幣那么就決定了吸引外資標準每平方公里不低于4億美元（每平方米投資毛密度400美元以上）企業(yè)達產(chǎn)后每平方公里年產(chǎn)值不低于6億美元（50億人民幣）這成為天津開發(fā)區(qū)規(guī)定外商投資企業(yè)使用土地最低要求也引進項目質量參照標準五、市場機制招商引資天津、廣州開發(fā)區(qū)行政管理機構中均沒有專門招商機構廣州開發(fā)區(qū)主要依托各直屬總公司為招商服務機構充當了政府招商主力軍開發(fā)區(qū)按招商成果（以注冊資本為標準）以適當比例給予項目扶持資金即解決了占用有限開發(fā)區(qū)行政人員招商影響管理、服務職能履行問題同時又解決了國企各公司出路完全按市場規(guī)律招商極大地釋放了招商積極性提高了招商效果XX年廣州開發(fā)區(qū)提出項目引進和企業(yè)籌建“1?2?3”工作目標即年均1個工作日引進一家企業(yè)2個工作日有一家企業(yè)開工建設3個工作日有一家企業(yè)投試產(chǎn)廣州開發(fā)區(qū)對招商項目技術檔次和資金密度有一個門檻即原則上新建項目技術進步對經(jīng)濟增長貢獻率不低于35%項目投資密度在西區(qū)：350美元/m2,東區(qū)：250美元/m2永和經(jīng)濟區(qū)：150美元/m2天津開發(fā)區(qū)按照項目工作一體化思路建立集多項職能于一身工商行政機構形成了集政府審批、執(zhí)法認可、管理服務多種職能為一身一站式服務開發(fā)區(qū)工商局為了構筑開發(fā)區(qū)招商引資競爭優(yōu)勢在傳統(tǒng)“三通一平”硬環(huán)境基礎上提出了涵蓋科學化、系統(tǒng)化、人性化服務、管理軟環(huán)境建設要求“新九通一平”概念即信息通、注冊通、配套通、物流通、融資通、人才通、市場通、人脈通、服務通“一平”建立綜合社區(qū)平臺表4：累計利用外資、引進項目情況（截止XX年6月）項目開發(fā)區(qū)實際利用外資（億美元）引進工業(yè)企業(yè)（個）引進全球500強企業(yè)投資項目數(shù)量（個）天津開發(fā)區(qū)204365181廣州開發(fā)區(qū)50378六、形成主導產(chǎn)業(yè)天津開發(fā)區(qū)XX年全區(qū)電子通訊、機械制造、醫(yī)藥化工、%主要又以摩托羅拉、三星、本田、頂新等一批大型企業(yè)為支柱廣州開發(fā)區(qū)則以化學原科及化學制品制造業(yè)電子及通訊設備制造業(yè)電氣機械及器材制造業(yè)食品制造業(yè)、金屬制品業(yè)、%開發(fā)區(qū)以主導企業(yè)為龍頭形成產(chǎn)業(yè)鏈招商以商招商迅速形成產(chǎn)業(yè)集聚工業(yè)高速發(fā)展成功之路七　、工資制度及分配方式　開發(fā)區(qū)都注重探索建立與開發(fā)區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展相適應工資激勵機制積極倡導開發(fā)區(qū)“開拓、求實、廉潔、效率、文明”敬業(yè)精神并以利益杠桿推動創(chuàng)業(yè)精神工資體制大體為：工資部分＋獎金部分＋福利部分工資部分基本工資都執(zhí)行1993年以來國家規(guī)定公務員職級工資制工資部分中其余部分為各類開發(fā)區(qū)補貼如天津開發(fā)區(qū)設立了住勤補助、開發(fā)區(qū)津貼、教育津貼等教育津貼每人每月150元不再報銷學歷進修費用對取得碩士、博士學位再給予一次性補償即解決了將教育經(jīng)費集中到幾個人身上引起不公平及無效教育問題又減少了有關部門核算報銷教育費用工作量獎金部分采取目標責任考核形式既對個人崗位責任進行考核又對開發(fā)區(qū)各項經(jīng)濟指標進行考核即與開發(fā)區(qū)快速發(fā)展相適應又體現(xiàn)了以人為本充分調動員工積極性促進各項任務完成使職工收入持續(xù)穩(wěn)定增長福利部分在一些重大節(jié)日發(fā)放一次性補貼作為職工福利還為職工辦理住房公積金、勞保等對各種福利、費用實行貨幣化成為發(fā)展必然趨勢隨著我國市場化進程加快國家對各種福利政策實行了改革天津開發(fā)區(qū)已對住房、著裝費、通訊費、取暖費、勞保費實行了貨幣化并正探索交通費、辦公費貨幣化方式區(qū)財政為全體員工上繳社會保險天津開發(fā)區(qū)每年還拿出基本工資總額10%用于建立補充養(yǎng)老保險廣州開發(fā)區(qū)對直屬國企經(jīng)營者采用了年薪制從意識形態(tài)創(chuàng)新，建立物業(yè)管理核心價值體系赴深圳、廣州考察報告從意識形態(tài)創(chuàng)新，建立物業(yè)管理核心價值體系赴深圳、廣州考察報告從意識形態(tài)創(chuàng)新，建立物業(yè)管理核心價值體系赴深圳、廣州考察報告年5月28日至31日，由徐匯區(qū)房屋土地管理局副局長羅鵬翀領隊，“雙十佳”物業(yè)小區(qū)經(jīng)理和房地辦負責人等一行18人赴深圳和廣州進行了為期4天的學習考察。深圳作為我國物業(yè)管理的發(fā)源地，考察期間通過看現(xiàn)場、聽介紹、提問題、談體會等多種形式進行參觀、學習、交流，并于5月30日上午在深圳中海華庭小區(qū)進行了一次探討會，就如何加強對物業(yè)公司管理、完善物業(yè)公司的運營機制等問題進行了深入廣泛的交流。深圳、廣州兩地的物業(yè)管理的成功經(jīng)驗，為大家提供了很好的啟示和借鑒作用，現(xiàn)對考察成果進行提煉和總結匯報如下。一、深圳和廣州物業(yè)管理基本情況（一）、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制一是由各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導，監(jiān)督和管理。二是由街道辦事處、社區(qū)工作站或社區(qū)居委會負責業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調解決物業(yè)管理中的疑難問題。（二）、注重綜合管理推動物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓。深圳市專門設有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學院，為上崗培訓和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，提高員工的個人，進而管理服務水平和管理效益得以提高，最終樹立了良好的物業(yè)管理形象。企業(yè)文化作為企業(yè)核心競爭力的重要組成部分，決定著企業(yè)的價值觀和成長的方向。如中海集團這樣的大公司，物業(yè)公司領導決策群并不閉塞，通過按期走訪小區(qū)和員工進行面對面的交流，聽取員工意見和收集小區(qū)信息；然后再以“頭腦風暴”式的方式進行匯總，從而進一步完善了物業(yè)企業(yè)的管理機制，形成一種團結奮進的工作環(huán)境、寬松和諧的人際環(huán)境、創(chuàng)新向上的學習環(huán)境，從而增強了物業(yè)企業(yè)的凝聚力。由于物業(yè)管理涉及的面很廣，每個員工都成為了企業(yè)不可或缺的一份子，從觀念上成為了企業(yè)“鏈條”中的一環(huán)，上行下效，使得企業(yè)在一種良性的機制中提供給員工實現(xiàn)自身價值的舞臺，得到迅速的發(fā)展和壯大，更使得員工在工作上更加有了一份責任感。（三）、全方位、多角度解決物業(yè)收費問題深圳市物業(yè)平均收費率達98%，這也是令我們每位考察成員非常羨慕的一個指標，主要通過以下五方面實現(xiàn)。一是通過各種媒體加強對物業(yè)管理的宣傳力度，把握正確的輿論導向，引導業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識，以推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。二是要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的《物業(yè)服務合同》和《業(yè)主公約》內容必須明確到位，避免糾紛的發(fā)生。三是公開服務項目，定期公布物業(yè)企業(yè)收支情況，敢于打破服務標準的約定，適時得提供給業(yè)主超值、特約服務。四是業(yè)委會起到群體自治作用，協(xié)助管理公司搞好管理，業(yè)委會成員應帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業(yè)主集體拒繳或組織上訪。五是與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對惡性欠費的業(yè)主要通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的合法權益。二、先進的服務理念和意識形態(tài)（一）、業(yè)主委員會“三級管理”模式依據(jù)“條塊結合、屬地管理”的原則，深圳規(guī)定業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，首次業(yè)主大會的籌備組由街道辦事處牽頭成立，籌備組由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會、物業(yè)的建設單位代表各一名，業(yè)主代表三名組成，組長由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會工作人員擔任。這種市、區(qū)主管部門、街道辦的“三級管理”模式有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調，實行物業(yè)管理與社區(qū)建設的有機結合。（二）、物業(yè)企業(yè)參與開發(fā)項目建設全程模式物業(yè)企業(yè)提早介入項目建設過程，可以從業(yè)主、物業(yè)的角度提出合理化建議，減少目前象上海許多商品房開發(fā)前期遺留的諸多問題。如中海物業(yè)在項目總平面規(guī)劃設計已駐場，商務部在新開發(fā)樓盤為中心，半徑1公里內進行調研，采集業(yè)主意見，分析定位后輸入數(shù)據(jù)庫，為項目的開發(fā)提供基礎資料，提出的關于小區(qū)規(guī)劃、設計和建設等意見或建議，把開發(fā)建設中的先天不足反映出來，貼近業(yè)主和使用人的實際要求，以防患于未然，尋找出物業(yè)管理和開發(fā)建設中結合點。深圳物業(yè)管理前期介入，既促進了開發(fā)建設項目質量的提高，也為項目建成后的物業(yè)管理服務質量奠定了良好的基礎。（三）、協(xié)調的物業(yè)管理機制和人性化管理模式物業(yè)企業(yè)強調服務的深度和廣度，主要是細節(jié)，而領導更著重于執(zhí)行力，形成了一套網(wǎng)格化管理機制，有效地促進了小區(qū)的整體管理水平。通過定期召開座談會，征求員工的意見和