【文章內(nèi)容簡介】 下，提供的服務(wù)含量明顯高于其他物業(yè)公司，是客戶真正享受到了最佳質(zhì)量價格比的服務(wù)。 [創(chuàng)利于企業(yè) ] 在物業(yè)管理利潤空間微乎其微的情況下，堅持自我生存，自我積累，自我發(fā)展的原則。不給業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在自主經(jīng)營的基礎(chǔ)上實現(xiàn)企業(yè)良循發(fā)展。 [造福于社會 ] 在企業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)步的同時，也為社會穩(wěn)定和國家建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。 專業(yè)的服務(wù)人才 J 華一直致力于改善員工隊伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的 基礎(chǔ)之上。利用自身的吸引力和凝聚力，廣泛匯聚各個門類的人才?，F(xiàn)在公司擁有計算機(jī)、自動控制、機(jī)電設(shè)備、酒店管理、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級技術(shù)人員 20 余名、管理人員 16 人，全部為本科以上文化程度；持證上崗率為 100%，其中：持有全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書 3人、全國物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理資格證書 6 人、省級物業(yè)管理人員上崗證 6 人；持有國家認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒發(fā)的 ISO9000 族質(zhì)量管理體系審核證書 5 人。所有員工全部進(jìn)行 ISO 族（ ISO9001 質(zhì)量管理、 ISO14000 環(huán)境管理）體系培訓(xùn)。公司在人才使用上始終堅持“ 您能翻多高跟斗，我就塔多大舞臺”的用人之道，從各個方面為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條件，逐步形成了具有 J 華特色的物業(yè)管理優(yōu)勢。 第二章 強(qiáng)強(qiáng)攜手整合營銷 參與項目推廣，促進(jìn)項目銷售 互利互惠，共謀雙贏 發(fā)展商成都市 Y 杰房地產(chǎn)開發(fā)公司具備雄厚的開發(fā)實力和創(chuàng)新能力，管理商成都 J 華物業(yè)管理有限公司有著豐富的物業(yè)推廣和物業(yè)管理經(jīng)驗以及眾多物業(yè)資深人員，相信通過兩家公司攜手合作，能夠達(dá)到互利互惠的最高境界。 運(yùn)用“ J 華”的介入，加強(qiáng)購房者對售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于發(fā)展商樹立品牌形象，同時“ J 華”還將協(xié)助 銷售宣傳推廣活動。 建議在售樓現(xiàn)場派駐老年門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著“ J 華”在香港專業(yè)設(shè)計制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等服務(wù)工作，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。 派物業(yè)專員赴現(xiàn)場解答購房客戶對物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。 為本項目銷售人員及現(xiàn)場保潔、保安等物管人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)物業(yè)管理問題。 配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作需要，提供企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片等有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料，彰顯物管品牌優(yōu)勢。 對管理服務(wù)承諾實施計劃 安排，增加買家信心。 對樓盤入伙程序和事項的布置設(shè)計提供意見，并安排好管理措施。 對買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等。 幫助銷售部成立“波爾多商會”等，與邛崍名牌商家攜手，共同打造成都市Y 杰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)在邛崍開發(fā)樓盤的品牌效益。 幫助銷售部在賣場合理布局各類設(shè)施，并提出愛心支援系統(tǒng)的設(shè)置方案（如醫(yī)療急救、便民傘、便民推車、小型手推貨車、愛心車、緊急求助等）。 注：因銷售推廣需要，而產(chǎn)生的費(fèi)用（含人力成本），由 J 華物業(yè)負(fù)責(zé)編制財務(wù)預(yù)算和具體實施，經(jīng)發(fā)展商批準(zhǔn)后從發(fā)展商銷售推廣費(fèi)用中 例支。 前期工作計劃 “ J 華物業(yè)”在成為物業(yè)管理商后，將根據(jù)項目施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實的基礎(chǔ)。 主要工作包括： 對項目的建筑遺留事項提出意見和建議 對項目的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議 對項目的智能系統(tǒng)提出意見和建議 參與各項工程招標(biāo)工作 跟進(jìn)項目裝修施工和設(shè)備安裝過程 編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算 編制項目管理啟動預(yù)算 申報管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 建立人員架構(gòu)，并招聘管理員工 制定及完善各項物業(yè)管理制度 定期對各部員工進(jìn)行培訓(xùn) 安排清潔和保險招企劃 挑選和定制員工制服 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 J 華物業(yè)憑借多年管理經(jīng)驗及委派有經(jīng)驗工程人員對項目進(jìn)行實地考察，通過定期參加前期項目工程例會，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備）、項目模型等資料，了解項目規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范、確定項目檔次和業(yè)主需求，對項目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如： 制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項目預(yù)售創(chuàng)造條件。 針對智能 化采用程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。 根據(jù)項目情況提出物業(yè)改良及增減工程項目建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)以往經(jīng)驗，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用 J 華物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價格尋找提供服務(wù)的承接商。 從管理者角度，改善設(shè)計缺陷 在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計單位確定功能及配套設(shè)施，事實上，沒有哪一家設(shè)計單位對項目日后運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物管公司難以運(yùn)作，業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況， J 華物業(yè)將對項目及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如： 功能設(shè)計 (地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面 )是否滿足物業(yè)管理需求。 小區(qū)人、車分流和車輛就近沿樓臨時辦事停放和固定停放車位的布局。 圍墻和大門設(shè)置。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。 公共照明開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。 建立合適的管理用房（位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局）。 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求 ，公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。 設(shè)置必要的公共洗手間。 信報箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。 配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。 對住戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。 居家生活私密及安全防護(hù)設(shè)施。 建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。 創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善。 愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。 智能系統(tǒng)顧問 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程階段性實施進(jìn)度計劃。 針對發(fā)展商對智能化工程要求，對原智能化設(shè)計提出合理 化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能建議。 根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計合理、實用。 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備選型提出建議。 會所管理 多元化會所設(shè)施服務(wù)，是吸引客戶的一項重要因素， J 華物業(yè)將根據(jù)銷售和物管需要，結(jié)合檔次、對象和環(huán)境，提供會所設(shè)施配備建議，并制定完善的會所管理制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用注意事項，確保會所內(nèi)設(shè)施正常開放，使客戶享受到舒適、休閑的生活，并由 J 華物業(yè)負(fù)責(zé)會所管理，建議提供如下附設(shè)服務(wù)： 組織開辦各類興趣學(xué)習(xí)班，如網(wǎng)球班、游泳班、健身班、琴棋書畫班等。 成立各種分支團(tuán)體，如婦女會、長者會等，可優(yōu)惠享受會所設(shè)施。 聯(lián)系其它娛樂場所、公園等，提供可補(bǔ)充會所不足之設(shè)施。 可聯(lián)絡(luò)其它大型會所作聯(lián)營方式，互相合作以提高競爭力 。 邀請知名人士成為名譽(yù)會員，提升會所檔次。 利用網(wǎng)上資訊，作推廣并提供服務(wù)。 第三章 置信生活星級服務(wù)方式 管理方式 “邛崍波爾多商城”是成都市 Y 杰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一項經(jīng)典歷作， J華物業(yè)準(zhǔn)備物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)秀商業(yè)樓盤，計劃在物業(yè)管理上實施全新創(chuàng)意。追求“更加用心、更加舒適”之立意，堅持以人為本，樹立“幫助客戶，就是幫助我們自己”的服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境與購物環(huán)境的和諧美，每一細(xì)節(jié)都能想業(yè)主所想，隨業(yè)主所愿。為“邛崍波爾多商城”提供高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、高品位的物業(yè)管理服務(wù)和協(xié)助銷售造勢。 在 前期有針對性的開展“置信生活星級服務(wù)方式”，促進(jìn)物業(yè)推廣銷售，并力求在較短時間內(nèi)令“邛崍波爾多商城”具備保值、升值的潛力。 針對“邛崍波爾多商城”尚處在規(guī)劃建設(shè)階段的實際情況，本著對發(fā)展商和J 華物業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，建議以“委托物業(yè)管理”方式合作，具體如下： 成都市 Y 杰房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》及其實施細(xì)則以及雙方議定的事項，聘請成都 J 華物業(yè)管理有限公司作為“邛崍波爾多商城”的物業(yè)管理商，全權(quán)負(fù)責(zé)“邛崍波爾多商城”物業(yè)管理工作的具體實施運(yùn)作。以便利用 J 華物業(yè)在人力資源、經(jīng)驗、技術(shù)、 模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面優(yōu)勢。 J 華物業(yè)在合同期限內(nèi)對“邛崍波爾多商城”負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實行獨(dú)立核算，實現(xiàn)“邛崍波爾多商城”社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。 J 華物業(yè)在合同期限內(nèi)將會把“邛崍波爾多商城”物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進(jìn)序列中，由 J 華物業(yè)委派物業(yè)經(jīng)理。根據(jù)項目具體情況，負(fù)責(zé)其設(shè)計、施工、銷售、竣工驗收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運(yùn)行，按照雙方 約定的管理服務(wù)內(nèi)容為項目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。 為保證管理標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)及更有力地推行“置信生活星級服務(wù)方式”， J 華物業(yè)將以各專業(yè)部門技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要，定期安排專家團(tuán)赴項目現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。 J 華物業(yè)提供管理服務(wù)目的在于培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高素質(zhì)的專業(yè)管理隊伍；同時，發(fā)展商可借助 J 華物業(yè)良好的品牌效應(yīng)促進(jìn)項目銷售；在管理期限內(nèi)， J華物業(yè)允許發(fā)展商就“邛崍波爾多商城”向外界使用“ J 華物業(yè)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。 管理期限 四十八個月，分為前期籌備、驗收入伙和正式營運(yùn)三個階段。 前期籌備階段：自合作雙方簽約之日起至項目入伙日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主前來辦理物業(yè)入住手續(xù)的時間，下同）前二個月； 驗收入伙階段：自入伙日前二個月起計至項目達(dá)到 90%的入住率； 正式營運(yùn)階段：項目達(dá)到 90%入住率后至合同余下約定期限。 項目定位 管理定位 企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)原則，充分利用和完善各種配套系統(tǒng)，配置精簡高效的管理人員，全面推行“置信生活星級服務(wù)方式”，將“邛崍波爾多商城”塑造成為彭州標(biāo)志性商業(yè)樓盤。 效益定位 社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧原則。充分利用 J 華物業(yè)專業(yè)化管理特長和成本控制管理經(jīng)驗，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，合理地開源節(jié)流。 服務(wù)定位 以人為本，服務(wù)第一原則。“為您想得更多，讓您住得更好”是 J 華物業(yè)不變的承諾，“為您營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境”是 J 華物業(yè)永恒的追求，為此， J 華物業(yè)采取專業(yè)管理＋嚴(yán)格的品質(zhì)控制手段，確保服務(wù)質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。 管理范圍 J 華物業(yè)提供管理服務(wù)的范圍包括常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的特約服務(wù)和委托性的專項服務(wù)，具體如下： 房屋建筑共 用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 包括：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等。 房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。 包括：共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設(shè)施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識標(biāo)牌、公益性文體設(shè)施等。 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 包括：道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房（棚）、停車場（庫）等。 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套附屬服務(wù)設(shè)施的維 修、養(yǎng)護(hù)和管理。 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 節(jié)日期間裝飾物業(yè)，包括燈光及其它飾物。 公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。 包括：公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)，定期消殺以及化糞池的清掏等。 交通、車輛、道路的有序行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 對物業(yè)全天 24 小時倒班輪值，維護(hù)公共秩序和安全。 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險和保管責(zé)任）。 對物業(yè)內(nèi)消防管理。 包括：火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護(hù)與處 理。 結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)，組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動，以協(xié)調(diào)社區(qū)人際關(guān)系、溝通情愫。 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 接受業(yè)主和租（用）戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。 全方位居家服務(wù)。 包括：公共事業(yè)申辦（如水電氣、電話、有線電視）、代訂報刊雜志、收發(fā)郵件、家政服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)、各類商務(wù)服務(wù)支持等。 負(fù)責(zé)向業(yè)主和租（用）戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項費(fèi)用，維護(hù)全體業(yè)主公共利益。 理禮并用、德法共行，對業(yè)主和租（用）戶違