【文章內容簡介】 經(jīng)大學全體學生和教職工。公寓里的全體學生是穩(wěn)定客源的保證，我們要在有限的群體中吸引最大的客源。 供應商 替代品生產(chǎn)者 客戶 潛在進入者 產(chǎn)業(yè)內部 現(xiàn)有企業(yè)間的競爭 食堂、心園餐廳、水煮魚、 A 座餐廳、校門外各種賣食品的小攤販，他們各有其特色之處，各種炒菜、小吃有著強勁的競爭力。況且他們也為同 學們所熟知，更易吸引同學。 四、 營銷策略 （一） 選址決策： 設施選址是從企業(yè)或事業(yè)單位的經(jīng)營者確定選擇新建設施選址的任務開始的。無論宏觀評價還是微觀評價都需要首先列出所需考慮的因素以及相應的要求，并在此基礎上預選地址，排除不可行的方案，列出幾個供選擇的可行放案。接下來要進行的就是從多種可供選擇的評價方法中確定的一種評價方法，并對這幾個預選地址針對所需要考慮的因素進行評價，從而確定設施的理想位置 （如圖 15 所示）。 圖 15 選址程序圖 表 1 列出了確定工廠、倉庫、醫(yī)院、商店位置一般可采用的方法，本 報告根據(jù)選址需要和適宜程度采用了相關的方法。根據(jù)我們所要開設的店面，我們選擇了分級評分法、因素分析法、和位置量度法進行選址決策。 表 1 選址分析方法 設施 方法 工廠 倉庫 醫(yī)院 商店 急救單位 分級評分法 △ △ 因素分析法 △ △ 位置度量法 △ △ 盈虧平衡點法 △ △ 重心法 △ △ 線形規(guī)劃法 △ △ △ 直接推斷法 △ △ △ 引力模型法 △ 計算機模擬法 △ △ 分支界限法 △ △ 計算機索引法 △ 對于影響設施選址的因素，可以根據(jù)它們與成本的關系進行分類。與成本有直接關系的因素，稱為成本因素，可以用貨幣單位來表示各可行位置的實際成本值。與成本無直接關系，但能間接影響產(chǎn)品成本和未來企業(yè)發(fā)展的因素稱為非成本因素。根據(jù)餐廳選址的需要，我們組考慮了以下因素（見表 2）： 表 2 影響設施選址的因素 成本因素 非成本因素 ?? ,氣候 ?? 由于因素中大部分因素都取決于選址時的固定地點，所以本報告在這里不做重復說明，在下面用到時再一一給出，這里不做詳細說明，下面拿人流量因素為例說明本組成員的調查方法及程序。 人流量大小是餐廳經(jīng)營成功的關鍵因素，通常店址總是力圖選在人流最多、 最集中的地方，以便于多數(shù)人就近購買。本組成員分別對本校的各個重要地方，主要是門口進行定點定時記錄，定點，即是各個門口及人流量密集的地方；定時，即是上下課時間和課余時間 ，以小時為單位時間段。得出的數(shù)字通過計算平均值得到普遍值。數(shù)據(jù)結果如表 3： 表 3 人流量統(tǒng)計 人流量 上下課時間 課余時間 西院 430 人 /小時 180 人 /小時 東院 1100 人 /小時 320 人 /小時 新教學樓 1800 人 /小時 350 人 /小時 鄱陽路 3300 人小時 310 人 /小時 公寓 3500 人 /小時 540 人 /小時 根據(jù)表 2 所考慮的因素以及學校的現(xiàn)狀，我們初步擬訂了可行的被選地點，經(jīng)過篩選 確定了以下 5 個預選地點（具體位置見附件的學校地圖）： 地點 1： 宿舍綜合樓 地點 2： A座一樓 地點 3： 公寓食堂三樓 地點 4： 公寓東門處 地點 5：東院食堂東側 ⑴ 分級評分法 ①針對設施選擇的基本要求和特點，列出要考慮的因素。 ②確定因素的相應權數(shù)。 ③審查各備選方案，按每個因素由優(yōu)到劣的排出各備選方案的排隊等級數(shù)，如最佳、較好、一般、最差，并規(guī)定各等級系數(shù)為 1 ④把每個因素中各方案的排隊等級系數(shù)乘以該因素的相應權數(shù)，再把每個方案的分數(shù)相加。 ⑤總分最高為最佳方案。 根據(jù)此 法對上述 5 個備選地進行分析，如表 4 所示： 表 4 分級評分法 因素 權數(shù) 1 2 3 4 5 人流 4 3 4 4 2 租金 3 4 3 1 2 大小 2 4 4 1 3 臨近食 堂 4 2 4 3 4 勞工成 本 3 4 4 2 3 水電供 應 2 4 2 2 3 建筑成 本 2 4 3 2 1 合計 根據(jù)表 4 ，我們發(fā)現(xiàn)得分最低的地點是地點 4—— 公寓東門處，因此剔除該地 點。也就是說，目前剩下四個得分較高的備選地，即：地點 地點 地點3和地點 5。 ⑵ 因素分析法 選址涉及多方面因素，有些因素是無形的，難以量化的。不同的目標對選址決策的重要程度不同，就要對不同目標分配不同權重。通過因素法給每一因素賦予不同的權重，再根據(jù)以上具體分析所得的數(shù)據(jù)以及相應的資料對每一地點相應因素進行打分。每一項的分數(shù)乘以權重即為該地點最后得分。 表 5 因素分析法 因素 比重 得分（ 100） 衡量值 1 2 3 5 1 2 3 5 臨近已有商店 80 80 80 70 *80=8 *80=8 *80=8 *70=7 租金 75 50 70 90 *75=9 *50= *70= *90= 6 占地面積 80 90 95 60 *80=8 *90=9 *95= *60=6 人流量 80 90 80 80 *80=16 *90=18 *80=16 *80=16 運營成本 90 50 70 70 *90= *50= *70= *70= 周邊環(huán)境 85 90 80 60 *85= *90= *80= *60= 天氣因素 50 80 80 40 *50=6 *80= *80= *40= 消費者心理 90 70 80 70 *90=18 *70=14 *80=16 *70=14 此法通俗易懂，這里不過多說明。通過對地點 5 四處地點進行分析，得出表 5 的結論。此法篩選出得分相對較高的 3 個地點：地點 地點 2 和地點 3。排除地點 5—— 東院食堂東側。 ⑶ 位置量度法 位置量度法是評價綜合因素的一種選址方法。它的特點是先對成本因素（客觀因素）和非成本因素分別進行評價，然后再將兩者綜合評價。其主要步驟如下： 第一步：確定必要因素。研究所要考慮的各種因素，從中確定那些因素是必要的。 第二步：將各種必要因素分為客觀因素（成本因素 ）和主觀因素（非成本因素）兩大類?？陀^因素應能用貨幣或是金融術語來評價。主觀因素相對而言應是定性的，無法用貨幣單位表示的。同時應確定主觀因素和客觀因素的比重，以反映主觀因素和客觀因素的相對重要性。如果主觀因素和客觀因素同樣重要時，則其比重均為 （本組即是按照這個比重進行計算的）。 第三步：確定客觀量度值。對于每一可行位置，我們可以找到它的客觀量度值 OMi 。這個值的大小受該位來自 資料搜索網(wǎng)置的各項成本的大小而 影響。其計算方法用數(shù)學方程式可表示為： Ci =??Ni ijC1 OMi =[ Ci ??Ni iCC1 1/]1? Cij — i可行位置的第 j 項成本； Ci — 第 i 可行位置的總成本； ? )/1( iC — 各可行位置的總成本的倒數(shù)之和； OMi — 第 i可行位置的客觀量度值； M— 客觀因素數(shù)目； N— 可行位置數(shù)目； 若將各可行位置的量度值相加，總和必等于 1： ??Ni iOM1 =1 第四步：確定主觀量度值。在一次研究中，主觀因素不止一個，同時，各主觀因素間的重要性亦可能各異。首先我們對各主觀因素配上一個重要指數(shù)（ Ik ）。然后，我們再以每因素的主觀評比與該因素的重要指數(shù)，分別計算每一可行位置的主觀量度值（ SMi ）。若以數(shù)學方程式表示，則 SMi =??MK ikkSI1 )( 式中： SMi — i位置的主觀量度值； Ik — k主觀因素的重要指數(shù)； Sik — i位置對于 k 因素的評比； M— 主觀因素的數(shù)目。 第五步：確定位置量度值。位置量度值（ LMi ）為對一處可行位置的整體評 估，其計算方程式為： LMi =X（ SMi ） +（ 1X）（ OMi ） 式中： LMi — i位置的位置量度值； X— 主觀比重值； （ 1X） — 客觀比重值； SMi — i位置的主觀量度值； OMi — i位置的客觀量度值。 位置量度值最大的為最佳選擇方案。 位置量度法的具體操作如下： ① 列出具體地點的主、客觀因素： 表 6 主、客觀因素分析 地點 1：公寓綜合樓 地點 2： A 座一樓 地點 3：公寓食堂三樓 成本因素 (客觀 ) 租金 (千元 ) 30 70 40 運營成本 (千元 ) 70 100 80 非成本 因素 (主觀 ) 競爭力 環(huán)境 .氣候 人流量 心理 ② 客觀量度值（ OMi ）的計算： 表 7 客觀量度值（ OMi ）的計算 地區(qū) 支出運算（ 1*1000） 總支出（ 1*1000） 地點 1 ：公寓綜合樓 25+45 70 地點 2： A座一樓 70+100 170 地點 3 ：公寓食堂三樓 40+80 120 0 2 8 )/1( ????? iC OM1 =（ 100*） 1? = OM2 =（ 170*） 1? = OM3 =（ 120*） 1? = ③ 主觀量度值（ SMi ）的計算 表 8 主觀量度值（ SMi ）的計算 因素 地點 1：公寓綜合樓 地點 2： A座一樓 地點 3：公寓食堂三樓 重要性 競爭力