物業(yè)管理公司設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定(編輯修改稿)
2025-06-18 19:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 壓母聯(lián) 合閘，保證大樓設(shè)施用電。 向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過和處理情況。 物管部召開事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門。 (三 )市電全停 當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。 退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔 15 分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。 監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。 及時(shí)書面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 市電失壓，發(fā)電機(jī)如 不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。 (四 )通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理 一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對(duì)供水管理規(guī)定如下： 凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng) (即自來(lái)水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。 12 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 用戶不可隨意更改大廈供水管道。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定 處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。 (2)私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。 (3)私自啟用水表的，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。 二、大樓節(jié)水、用水措施 嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水 ，不超標(biāo)用水。 在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語(yǔ)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。 安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。 定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。 做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 三、物管部停水、限水管理制度 所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。 收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理，至少提前 24小時(shí)書面通知受影響用戶。 13 主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。 停水前應(yīng)將地下水池 注滿。 停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。 當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。 四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定 保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。 ? 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。 每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。 每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。 定 期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。 進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。 發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。 每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。 五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。 主管管理員每年 12 月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。 維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。 根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。 14 供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。 污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。 所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 給排水設(shè)備的故障應(yīng)于 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。 六、給排水系統(tǒng)故障排除措施 (一 )給水系統(tǒng)故障處理 因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵 打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。 因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián)系和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。 因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 (二 )排水系統(tǒng)故障處理 排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。 雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人 電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無(wú)法攔截時(shí)可將溢水從走火梯引走，排到街外。 第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 設(shè)備巡查 巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流 15 是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 空調(diào)機(jī)房 (1)主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。 (2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常 ，運(yùn)行中有無(wú)過熱現(xiàn)象，檢查閥門、 Y 型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無(wú)漏水、損壞、不能開啟等故障。 (3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有無(wú)故障指示。 冷卻塔、水箱檢查 (1)冷卻塔：檢查水塔有無(wú)溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有無(wú)故障指示。 (2)膨脹水箱：檢查有無(wú)溢流、缺水，浮球是否正常工作。 風(fēng)機(jī)等檢查 (1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無(wú)噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。 (2)吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音 ，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞。 二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機(jī)程序 檢查電源、三相電壓是否有 380V。 檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。 檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 16 檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。 檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至 30℃時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。 檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。 檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。 檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。 1檢查并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開啟位置。 1檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差 (約 1 kg／ cm2)。 13
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