【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)分解劃分責(zé)任區(qū) 3 各專業(yè)技術(shù)人員對所轄責(zé)任區(qū)要認(rèn)真巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題及時報告上級并填寫記錄以便及時處理 4 各專業(yè)技術(shù)人員對所轄責(zé)任區(qū)要定期清掃并填寫記錄確保設(shè)備及環(huán)境的清潔 5 因人員變動設(shè)備變更各專業(yè)領(lǐng)班應(yīng)及時調(diào)整劃分責(zé)任區(qū) 6 各專業(yè)領(lǐng)班至少每周檢查一次本專業(yè)責(zé)任區(qū)部門經(jīng)理至少每二周檢查一次責(zé)任區(qū) 7 對責(zé)任區(qū)未按本制度執(zhí)行的責(zé)任人對責(zé)任人進(jìn)行批評教育并視情節(jié)輕重根 據(jù)物業(yè)管理服務(wù)中心及工程維護(hù)部的相關(guān)規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)或行政處罰 入室服務(wù)規(guī)范 1 進(jìn)入客戶房間要先敲門并自備鞋套得到允許后方可進(jìn)入 2 對客戶提出的詢問自己不明白時不得擅自回答應(yīng)主動代客人查詢 3 注意儀容儀表禮節(jié)禮貌不準(zhǔn)在客戶面前裝腔作勢態(tài)度傲慢 4 不準(zhǔn)在客戶面前竊竊私語或高談闊論 5 對客戶投訴要表示謝意和歉意對不能解決的問題要先道歉再做溫和耐心的解釋并及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 6 不準(zhǔn)在客戶面前有抓頭皮摳鼻子挖耳朵剪指甲等不雅的動作 7 工作時如需搬動客戶物品時必須先征得客戶同意后再搬動 8 在客戶房間內(nèi)工作 時一定要認(rèn)真仔細(xì)在可能造成污染或影響環(huán)境及物品時一定要先通知客戶并做好必要的防護(hù)及保護(hù)絕不能野蠻施工 9 工作完成后及時清理現(xiàn)場恢復(fù)原樣 10 進(jìn)入客戶房間工作要有廣場工程維護(hù)部下發(fā)的工作單維修完畢征得客戶滿意意見后方可離開 二級庫房管理規(guī)定 1 每月應(yīng)對庫存物品進(jìn)行盤點(diǎn)定期與入庫單核對 2 嚴(yán)格執(zhí)行《消防法》及《 61 號令》易燃易爆物品單獨(dú)存放 3 保持庫房整潔庫房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙并配置滅火器 4 庫房物品應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)存放不準(zhǔn)亂堆亂放材料工具零部件設(shè)備要分類擺放整齊穩(wěn)固高度要適當(dāng)精密工具量具要妥善放置 5 庫房內(nèi) 應(yīng)通風(fēng)良好要保持清潔完好有效通道通暢 6 有刃口毛刺或涂油的工具及零件擺放時要戴手套貨物應(yīng)放置穩(wěn)當(dāng)不準(zhǔn)露出貨架 7 庫房管理員應(yīng)了解所管列物品的安全知識熟悉并掌握防火的基本常識 8 庫房物品帳務(wù)卡除庫房管理員外非管理人員不得隨便更改 9 管理員要做好材料的驗(yàn)收入庫記賬保管和發(fā)放工作認(rèn)真做好物資盤點(diǎn)收支報損工作做到帳物卡相符 10 領(lǐng)用庫房材料時應(yīng)自覺辦理領(lǐng)用手續(xù)未經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意不得隨意使用庫房材料 工程維護(hù)部重要工作處理程序 設(shè)備故障的排除和處理程序 1 廣場主要設(shè)備發(fā)生故障值班人員或使用部門應(yīng)立即通知 工程維護(hù)部工程維護(hù)部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場分析檢查故障的原因采取果斷的應(yīng)急措施 2 找出原因后工程維護(hù)部經(jīng)理和領(lǐng)班工程師須立即組織工程維護(hù)部人員進(jìn)行搶修排除故障恢復(fù)正常運(yùn)行匯報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理 3 領(lǐng)班工程師寫出一份書面報告說明發(fā)生故障的原因提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案報工程維護(hù)部經(jīng)理 4 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故由領(lǐng)班工程師根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見報工程維護(hù)部經(jīng)理審批后給予處罰并通知行政部備案如果情況較嚴(yán)重需要開除責(zé)任者則需報人力資源部和物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn) 重大設(shè)備事故處理程序 1 廣場如發(fā)生重大設(shè)備事故現(xiàn)場人員應(yīng)立即切斷電源天然氣等危險源保護(hù)事故現(xiàn)場并立即通知工程維護(hù)部經(jīng)理 2 工程維護(hù)部經(jīng)理接到事故報告后立即率領(lǐng)工程維護(hù)部有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場組織處理事故同時報告物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理 3 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理工程維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)部經(jīng)理查看后根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備如影響營業(yè)時應(yīng)立即組織搶修 4 事故排除后本專業(yè)領(lǐng)班做詳細(xì)處理記錄填寫事故分析報告將事故原因事故狀況處理過程處理方法預(yù)防措施報工程維護(hù)部經(jīng)理并抄報總經(jīng)理 5 如經(jīng)查發(fā)現(xiàn)是人為事故則由工程維護(hù) 部提出對責(zé)任者的處分意見報總經(jīng)理和人力資源部批準(zhǔn)后執(zhí)行同時再次對有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)和教育以防止類似事故再次發(fā)生 電工操作規(guī)程 1 電工工作必須穿好規(guī)定的勞防用品并檢查工具量具和防護(hù)用品是否良好不符合安全要求的不得使用 2 無電工操作證者不準(zhǔn)操作電器設(shè)備 3 電器設(shè)備檢修一律按《電業(yè)安全操作規(guī)程》進(jìn)行操作不準(zhǔn)在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中拆卸修理必須在停機(jī)后切斷設(shè)備電源取下熔斷器掛上禁止合閘線路有人工作的警告牌并經(jīng)驗(yàn)明無電后方可進(jìn)行操作 4 一般情況下不許帶電操作必須帶電工作時事先做好防范措施同時應(yīng)有兩人同時配合一人操作一人監(jiān) 護(hù)監(jiān)護(hù)人決不能離開現(xiàn)場雷雨天禁止帶電操作 5 機(jī)電設(shè)備安裝或修理完工后在正式送電前必須檢查絕緣電阻接地裝置和傳動的防護(hù)裝置使之符合安全要求然后摘取警告牌方可送電 6 在帶電的低壓配電裝置上進(jìn)行工作時應(yīng)采取防止短路和單相接地等安全措施 7 任何電器設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)電一律當(dāng)作有電操作 8 電器設(shè)備金屬外殼應(yīng)一律要有保護(hù)接地 9 各種電器設(shè)備和電熱設(shè)備開關(guān)變壓器及分路開關(guān)箱等周圍禁止堆放易燃物品發(fā)現(xiàn)有不安全情況應(yīng)及時向上級匯報 10 電工上班前及上班時禁止飲酒患有高血壓心臟病和醫(yī)生鑒定不宜高空作業(yè)的人員嚴(yán)禁進(jìn)行高空作業(yè)閃 電大雨雷雨情況下嚴(yán)禁室外高空作業(yè) 變配電室運(yùn)行規(guī)程 設(shè)備的正常監(jiān)視 由工程維護(hù)部電工監(jiān)視各種儀表指示正常當(dāng)有異常情況時應(yīng)查明原因及時處理必要時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和供電局用電監(jiān)察部門 電流超過繼電保護(hù)安全值及設(shè)備允許值時應(yīng)及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)限制負(fù)荷 監(jiān)視直流屏電流電壓不得低于額定值的 80 回路絕緣應(yīng)良好 運(yùn)行記錄 1 發(fā)生事故時應(yīng)將事故發(fā)生的時間設(shè)備名稱繼電保護(hù)動作情況儀表指示事故原因責(zé)任者損失情況及處理經(jīng)過等有關(guān)事項(xiàng)的簡要情況記在運(yùn)行工作記錄本中詳細(xì)情況記在《事件報告》中 2 倒閘操作設(shè)備變動超過負(fù)荷等均應(yīng) 記入工作記錄本中 正常運(yùn)行中設(shè)備的巡視檢查時間 工程維護(hù)部電工每 2 小時一次 交接班時必須進(jìn)行巡視檢查 設(shè)備特殊巡視的主要內(nèi)容 運(yùn)行中的設(shè)備超過負(fù)荷時監(jiān)視設(shè)備的溫度是否正常各處接點(diǎn)有無過熱現(xiàn)象 新設(shè)備或檢修后的設(shè)備投入運(yùn)行要加強(qiáng)監(jiān)視各部分是否有異常情況 72 小時后可按正常設(shè)備巡視 電氣設(shè)備發(fā)生事故恢復(fù)送電后對事故范圍內(nèi)的設(shè)備應(yīng)進(jìn)行特殊巡視 1 任何電器設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)電一律當(dāng)作有電操作 2 電器設(shè)備金屬外殼應(yīng)一律要有保護(hù)接地 3 各種電器設(shè)備和電熱設(shè)備開關(guān)變壓器及分路開關(guān)箱等周圍禁止堆放易燃物品 4 發(fā)現(xiàn)有不安全情況應(yīng)及時向上級匯報 5 電工上班前及上班時禁止飲酒患有高血壓心臟病和醫(yī)生鑒定不宜高空作業(yè)的人員應(yīng)嚴(yán)禁進(jìn)行高空作業(yè)閃電大雨雷雨情況下嚴(yán)禁室外高空作業(yè) 生活水泵房操作規(guī)程 1 工程維護(hù)部管道巡檢人員必須熟悉設(shè)備性能及供水系統(tǒng)設(shè)備的操作要求 2 管道當(dāng)班人員必須每日 2 次巡檢水泵運(yùn)轉(zhuǎn)狀況并在《生活水泵維護(hù)表》上記錄水泵電流壓力電器控制柜管道等情況發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除 3 工程維護(hù)部管道工每半年對設(shè)備進(jìn)行檢查及加油保養(yǎng)并記錄在記錄表上 4 管道工巡檢人員應(yīng)注意檢查管路系統(tǒng)上的閥表是否有冒滴漏等現(xiàn) 象并及時處理 5 對各閥門應(yīng)掛牌常開常關(guān)明示各閥工作狀態(tài) 工程維護(hù)部突發(fā)事件處理程序 為了保證廣場正常運(yùn)行降低事故范圍及經(jīng)濟(jì)損失對影響廣場正常運(yùn)行的各類突發(fā)事件包括停電停水跑水燃?xì)庑孤╇娞蓐P(guān)人等事件做出相應(yīng)的處理特制定工程維護(hù)部突發(fā)事件處理程序 1 廣場設(shè)備發(fā)生意外故障時現(xiàn)場人員應(yīng)立即采取緊急措施并立即報告上級正常工作日報工程維護(hù)部經(jīng)理夜間及節(jié)假日報告領(lǐng)班 2 工程維護(hù)部經(jīng)理值班領(lǐng)班接到事故報告后 趕赴事故現(xiàn)場指揮處理事故嚴(yán)重事故報物業(yè)中心主任并通知秩序維護(hù)部客服部配合處理事故 3 根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修 復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備如設(shè)備搶修將影響正常營業(yè)由客服部立即通知有關(guān)客戶如事故可能危害客戶人身或設(shè)備安全時應(yīng)立即組織人員疏散和設(shè)備轉(zhuǎn)移 4 全樓意外停電 1 發(fā)生全樓停電事故時值班或其他發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即報告工程維護(hù)部或電氣負(fù)責(zé)人 非正常工作日報告值班經(jīng)理 工程維護(hù)部電氣負(fù)責(zé)人要立即現(xiàn)場組織處理事故 2 工程維護(hù)部調(diào)度應(yīng)配合專業(yè)負(fù)責(zé)人調(diào)配人員并報告工程維護(hù)部經(jīng)理 3 工程維護(hù)部經(jīng)理報告物管中心主任并通知秩序維護(hù)部做好廣場消防及治安工作通知客服部做好客戶解釋工作 4 工程維護(hù)部各系統(tǒng)緊急措施 a 電梯值班人員立即檢查電 梯內(nèi)是否有被困人員如果有人 應(yīng)確認(rèn)電梯位置安撫被困人員盡快平層放人并將所有電梯都停在基站 b 空調(diào)值班人員應(yīng)立即關(guān)閉空調(diào)機(jī)組 c 鍋爐值班人員應(yīng)關(guān)閉燃?xì)忾y門 5 電氣維修人員應(yīng)立即檢查造成停電原因并采取應(yīng)急措施 a 廣場內(nèi)用電設(shè)備或線路故障造成停電應(yīng)立即切除故障部位電源盡快排除故障確保其他線路正常供電 b 全站停電應(yīng)將低壓負(fù)荷全部拉掉再拉掉高壓負(fù)荷開關(guān)再拉隔離開關(guān)并向客戶說明 c 全站停電時應(yīng)向本網(wǎng)上級變配電站所通報情況要求其立即搶修恢復(fù)供電 d 外網(wǎng)恢復(fù)供電后應(yīng)先合高壓確認(rèn)無誤后再合各分路低壓開關(guān) e 恢復(fù)供電后電氣維修人員應(yīng)巡視整個廣場檢查有無掉閘短路和其它故障確認(rèn)各部位設(shè)備照明的運(yùn)行狀態(tài) 5 突然停水 1 廣場發(fā)生突然停水時值班或其它發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知廣場值班人員向上級報告并采取緊急措施工程維護(hù)部經(jīng)理和空水專業(yè)領(lǐng)班 領(lǐng)班 要立即組織人員檢查停水原因若廣場內(nèi)設(shè)備管路故障應(yīng)組織搶修 2 若外管線停水應(yīng)由空水專業(yè)領(lǐng)班通知自來水管網(wǎng)所要求其盡快搶修恢復(fù)供水 3 恢復(fù)供水后綜合維修班人員應(yīng)進(jìn)行整個廣場巡視檢查有無損壞的管路和設(shè)備各截門龍頭是否關(guān)閉有無跑冒滴漏 6 跑水 1 發(fā)生突然跑水時值班或其它發(fā)現(xiàn)人員 應(yīng)立即通知廣場值班人員向上級報告 2 工程維護(hù)部空水專業(yè)領(lǐng)班要立即組織人員檢查跑水原因?qū)⑴芩苈烽y門或供水水泵關(guān)閉若是樓頂水箱跑水應(yīng) 立即關(guān)閉頂層水箱供水設(shè)備及閥門通知配電室停止向事故部位供電 3 組織工程維護(hù)部人員對設(shè)備管路故障進(jìn)行搶修 4 通知秩序維護(hù)部維持秩序通知保潔部清掃積水搶搬或遮蓋客戶和廣場設(shè)備物品 5 故障排除后空水專業(yè)維修班人員應(yīng)進(jìn)行檢查試驗(yàn)確保無誤后再恢復(fù)供水 7 電梯關(guān)人 1 當(dāng)發(fā)生電梯故障并有人員被困在電梯內(nèi)時電梯值班人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場確認(rèn)電梯位置安撫被困人 員盡快平層放人對故障電梯進(jìn)行檢查并立即修復(fù)或通知維保單位若因?yàn)橥ｋ娫蛟斐赏C(jī)還應(yīng)將電梯停在基站 2 電梯內(nèi)人員解救出來后電梯維修人員應(yīng)將電梯認(rèn)真檢查處理故障試運(yùn)行確認(rèn)無誤后再投入運(yùn)行 8 事故排除后工程維護(hù)部專業(yè)領(lǐng)班做詳細(xì)處理記錄填寫事故分析報告將事故原因事故情況處理方法預(yù)防措施報工程維護(hù)部經(jīng)理重大事故要上報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理 9 如果經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)屬人為事故應(yīng)由工程維護(hù)部提出對責(zé)任者的處分意見報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理和人力資源部批準(zhǔn)后執(zhí)行同時對有關(guān)人員進(jìn)行再培訓(xùn)和再教育經(jīng)考試合格后方可從事本職工作以防止類似事故 再次發(fā)生 工程維護(hù)部安全制度 工程維護(hù)部安全管理制度 1 工程維護(hù)部員工必須樹立安全防范意識認(rèn)真執(zhí)行廣場安全管理制度和設(shè)備安全技術(shù)規(guī)程協(xié)同秩序維護(hù)部做好廣場各種機(jī)房設(shè)備的治安保衛(wèi)工作 2 嚴(yán)格執(zhí)行《重要機(jī)房門禁制度》未經(jīng)工程維護(hù)部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)外來人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房發(fā)電機(jī)房配電室消防泵房生活水泵房冷凍主機(jī)房燃?xì)忮仩t房空調(diào)機(jī)房等各要害部位如需進(jìn)入必須辦理登記手續(xù)經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)后方可進(jìn)入嚴(yán)禁攜帶火種和易燃易爆物品進(jìn)入上述要害部位并由工程維護(hù)部有關(guān)人員陪同 3 工程維護(hù)部各級人員必須嚴(yán)格按照安全技術(shù)規(guī)程進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行維修 認(rèn)真檢查所管轄設(shè)備安全運(yùn)行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍的安全狀況發(fā)現(xiàn)不安全因素及時報告并限期解決 4 工程維護(hù)部各機(jī)房不得隨意配備鑰匙機(jī)房鑰匙由值班人員專人負(fù)責(zé)無人時必須鎖好門窗交接班時鑰匙必須一起交接并作好記錄 5 工程維護(hù)部人員必須在指定地點(diǎn)吸煙其他一切場所禁止吸煙并勸阻其他人員在指定場所吸煙 6 工程維修中需要動用明火時必須辦理《動火許可證》后方可施工施工前盡量排除易燃易爆物品施工過程中加強(qiáng)火源管理不得違章作業(yè)施工完成后認(rèn)真檢查確認(rèn)無火種并清理現(xiàn)場后方可離開 7 設(shè)備維修中需使用易燃材料時必須采取防范措施協(xié)同秩 序維護(hù)部一道消除火災(zāi)隱患發(fā)現(xiàn)火警應(yīng)及時報告確保安全工程維護(hù)部消防安全管理制度 為貫徹落實(shí)中華人民共和國消防法規(guī)及《 61 號令》保證廣場及各部門的安全根據(jù)工程維護(hù)部的實(shí)際情況制定消防管理制度 一組織領(lǐng)導(dǎo) 1 建立以部門經(jīng)理領(lǐng)班負(fù)責(zé)的逐級責(zé)任制 2 消防工作人人有責(zé)每位員工都是義務(wù)消防員 3 部門經(jīng)理把防火安全工作與管理工作同時計(jì)劃同時布置同時檢查同時總結(jié)同時評比 4 防火負(fù)責(zé)人的職責(zé) 1 貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級的規(guī)定 2 制定有關(guān)防火安全制度 3 劃分防火責(zé)任區(qū)為各負(fù)責(zé)工作的地段 4 明確重點(diǎn)防火部位為配電室 制冷機(jī)房燃?xì)忮仩t房倉庫等要害部門 5 負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行消防知識教育 5 員工消防職責(zé) 1 認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識掌握一般滅火本領(lǐng) 2 自覺遵守物業(yè)服務(wù)中心的安全防火制度注意自己工作崗位的防火安全 3 會使用消防器材發(fā)生火警會報警積極參加滅火