【文章內容簡介】 承包管理、酒店融資、酒店轉讓、國企酒店改制； （ 4）酒店投資項目――收購酒店、承租物業(yè)、品牌加盟、特許經(jīng)營。 、維也納酒店集團在與業(yè)主合作中，可采取投資、合資、股份合作經(jīng)營、項目收購、承租物業(yè)、委托經(jīng)營管理、承包經(jīng)營、顧問策劃、品牌加盟、特許經(jīng)營等管理方式。 前期籌備。與 合作方 簽署前期籌備合作合同，根據(jù) 合作方 的要求，委派專業(yè)管理人員承擔酒店的選址、確定設計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、策劃籌辦開業(yè)等責任。 全權委托管理。與合作方 簽署全權 委托 管理合同，委派以總經(jīng)理為首 的管理團隊，代表投資者全面行使酒店管理職責，按照《維也納 酒店管理手冊》對成員酒店進行國際化專業(yè)管理，使其正常經(jīng)營，取得當?shù)刈詈玫慕?jīng)濟效益和社會效益。合同期限一般為 3－ 10年。 酒店診斷咨詢 、策劃 。根據(jù)客戶的需要對外承接酒店經(jīng)營管理診 斷服務，經(jīng)營管理診斷遵循客觀性、系統(tǒng)性、效率性、雙向性、階段性原則，對酒店在經(jīng)營管理過程中暴露出來的問題進行科學的系統(tǒng)的分析與研究，確定問題的性質、原因和主次、幫助酒店尋求解決問題的對策，提供詳細的診斷咨詢報告，以改進酒店各方面的工作。 特許經(jīng)營。維也納 酒店管理集團選擇地 點、規(guī)模、設施設備等方面基本符合要求的酒店，按照《維也納 酒店管 理手冊》進行培訓指導，達到維也納質量標準后，維也納 酒店管理集團授權其使用“維也納酒店”品牌。維也納根據(jù)特許經(jīng)營的條例定期派監(jiān)督員對于特許經(jīng)營酒店進行巡視監(jiān)督。 顧問管理。與成員酒店簽署顧問管理合同，并且根據(jù)成員酒店的具體要求，委派專業(yè)顧問，就成員酒店特定的各種專業(yè)化問題，如：酒店硬件設施改造、裝修改造設計、財務管理、服務規(guī)范等進行顧問管理。 第 18 頁 共 37 頁 文件名：項目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標題： 合作內容 文件編號： VYNXMKF5 生效日期： ： ： 派遣管理人員實施全權管理；協(xié)助和實施對日常工作的管理和策劃； 建立管理運行模式和標準，使自成一體；派出資深管理人員定期進行 指導性管理； 為業(yè)主培養(yǎng)一支基本的管理隊伍。 ： 當?shù)芈糜螛I(yè)、酒店業(yè)發(fā)展狀況調查及分析； 當?shù)赝瑱n次酒店發(fā)展狀況調查及分析；酒店定位、酒店功能規(guī)劃建議； 酒店投資模式、管理模式、經(jīng)營模式分析；酒店投資預算、酒店五年經(jīng)營預算和財務預算；酒店投資回報預測、投資風險分析；可行性論證結論及綜合建議。 ： 酒店建筑及園林概念設計；酒店功能布局及室內裝飾概念設計； 酒店室內裝修方案優(yōu)化及裝飾材料選用建議；酒店裝修工程驗收建議。 ： 立項及可行性 評估；設計任務書及方案的咨詢； 初步設計及二次設計方案咨詢；樣板間咨詢； 設備配置及選型咨詢；現(xiàn)場和施工質量的管理咨詢。 ： 提供專業(yè)酒店設備用品供貨商的甄選及專業(yè)指導； 提供酒店物資的調配計劃及物資采購統(tǒng)籌安排。 ： 酒店酒店經(jīng)營模式設計；酒店客戶定位、功能設計、管理方案設計； 酒店客房、餐飲、娛樂、會議等經(jīng)營戰(zhàn)略設計； 酒店組織機構、崗位責任、人員編制及薪酬系統(tǒng)設計； 酒店員工手冊及服務規(guī)范、管理制度及工作流程確定； 員工的招聘和培訓；制定酒店開業(yè)物資的采 購計劃和預算； 酒店的形象和銷售的策劃指導。 ： 為酒店把脈診斷存在問題、提出解決問題的辦法和措施； 指導酒店實施現(xiàn)代化管理、開源節(jié)流，使酒店步入良性循環(huán)狀態(tài)。 ： 度身訂造、籌劃和執(zhí)行全套公關和廣告推廣計劃； 針對消費市場，確定目標市場； 融合國內、外創(chuàng)意宣傳，宣揚優(yōu)點特色； 測定公關策略及市場效應。 第 19 頁 共 37 頁 文件名：項目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標題： 新項目信息匯總程序與標準 文件編號： VYNXMKF5 生效日 期： 新項目信息匯總程序與標準 ： 《新項目信息匯總表》 是在對搜集到有價值的的項目信息進行匯總的工作。對于項目信息的規(guī)范管理具有重要意義，同時是進一步開發(fā)有價值的項目的基礎。 新項目信息匯總以《 新項目信息匯總 表》的形式進行，該表的項目說明如下： 跟進人、 項目名稱 、城市、地址、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、合作意向、項目情況簡介、信息來源、跟進結果、總監(jiān)最終批復 跟進情況 ； 《 新項目信息匯總表 》 由部門文員或信息登記人員負責登記匯總，每日匯報部門總監(jiān)處，由總監(jiān)根據(jù)經(jīng)驗判斷，進行分析、篩選、處理、分配項目跟進人和批示項目跟進要點。 《 新項目信息匯總表 》中的信息由各項目開發(fā) 經(jīng)理 、經(jīng)理助理 完成，并對其 項目跟進速度、 準確性負責，對于 隨時 變化的情況要及時 匯報 更新，以便統(tǒng)計表中信息的準確性 和便于領導決策 。 《 新項目信息匯總表 》是 集團進行項目信息匯總和進一步開發(fā)項目的基礎， 該表無論是放棄項目還是立項目簽約項目，均按類別 存檔。 第 20 頁 共 37 頁 文件名：項目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標題： 市場調研 程序與標準 文件編 號： VYNXMKF5 生效日期： 程序與標準 市場調研 程序與標準 ： 《市場調研報告 》 市場調研 是在項目初步評估時對項目的初步市場情況，以及項目背景情況進行的初步了解。對項目的評估具有積極意義，同時為項目的詳細調研獲取了基本信息和資料。 市場調研主要從以下項目進行調研： 項目背景調研內容： 日期、時間、地點、調研人員、調研 項目名稱 、 地理位置、旅游資源、交通情況、建筑 的高度、層高、朝向、 面積、客房面積、餐飲面積、桑拿面積、娛樂面積、會議面積以及需要的備注情況。 旅游經(jīng)濟：包括 項目區(qū)域 接待 總收入、旅游總收入、人口、消費水平、相關政府或職能部門規(guī)劃與分析（規(guī)劃局、旅游局、招商局、交通局、工商局） 。 行業(yè)情況： 該區(qū)域五星至三星及連鎖 酒店 的整 體情況或 代表性酒店的經(jīng)營情況，主要調研該區(qū)域客房總數(shù)、住房率、 平均房價 、客源結構、 客房市場、餐飲市場、會議市場、桑拿市場、娛樂市場、其它市場以及需要的備注的情況。 功能設施：項目已有的或規(guī)劃中的功能設施情況， 客房、中餐廳 、西餐廳、宴會廳、會議室、行政樓層、夜總會、酒吧、桑拿中心、茶樓 、健身中心、商務中心以及需要的備注的情況。 該項 目經(jīng)營情況： 總收入、經(jīng)營利潤、經(jīng)營利潤率 %、成本費用率 %、收入構成、客房收入、餐飲收入、娛樂收入、其它收入、平均房價、住房率 %、各餐廳上客率 %、各餐廳的人均消費、娛樂上客率 %、娛樂人均消費、桑拿上客率 %、桑拿的人均消費、能源消耗情況（水、電、氣）、員工人數(shù)、平均工資、平均客用消耗品消耗情況以及其它需要備注的情況。市場調研由各項目 開發(fā) 經(jīng)理 、經(jīng)理助理 完成，并對其準確性 、真實性負責，對于變化的情況要及時更新，以便領導參考和決策 。 市場 調研報告是集團進行項目考察和論證工作的重要工作內容之一，完成 存檔。 第 21 頁 共 37 頁 文件名：項目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標題： 拓展項目報價程序與標準 文件編號： VYNXMKF5 生效日期： 項目報價程序與標準 ： 《項目報價函 》 是在項目初步評估后對客戶的初步報價。對項目的跟進開發(fā)具有積極意義，同時為項目的基本合作條件奠定基礎。 項目報價情況以《項目報價函》的形式進行，根據(jù)不同區(qū)域、檔次、規(guī)模、業(yè)主洽談情況， 分別提供參考報價的范圍，該表的項目說明如下： 酒店品牌：分為“維也納商務酒店”和“ 維也納 3 好連鎖酒店酒店”兩個品牌 地點： 省會 城市、 直轄市、 沿海城市、 一線城市、二線城市及其它城市； 區(qū)域： 分為商務區(qū)、金融區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū) 、靠近道路及位置情況； 面積： “維也納商務 連鎖 酒店”分為 1000060000 平方米； “維也納 3 好連鎖酒店”分為 300015000 平方米 ； 投資規(guī)模： “維也納 商務連鎖 酒店”分為 10007000 萬元，“維也納 3 好連鎖酒店”分為 3002500 萬元； 客房數(shù)： “維也納商務連鎖酒店”分為 150500 間房，“維也納 3 好連鎖酒店”分為 80280間房。租賃期限 15— 20 年 ； 籌備期： “維也納商務連鎖酒店”分為 412 個月，“維也納 3 好連鎖酒店”分為 310個月 ； 市場培育期：項目開業(yè)后的市場培育期，“維也納商務連鎖酒店”分為 618 個月，“維也納 3 好連鎖酒店”分為 38 個月； 管理費：“維也納商務連鎖酒店” 為 3%8%，“維也納 3 好連鎖酒店” 為 2%6%； 遞增：“維也納商務連鎖酒店”為每三年 5%10%，“維也納 3 好連鎖酒店”為每三年 3%8%； 派員：項目所派出的管理團隊人員數(shù)量， “維也納 商務連鎖 酒店”分為 315 人，“維也納 3 好連鎖酒店”分 27 人。 《項目 報價函 》由各項目 開發(fā) 經(jīng) 理、經(jīng)理助理提出，經(jīng) 總監(jiān)確認后向客戶報價。 根據(jù)不同的項目，如出現(xiàn)與報價函中的情況不相符的，有項目 專題研究報價標準，如遇重大項目的報價的，則需上報集團進行決策。 《項目報價函》是 集團進行項目洽談初期重要的工作內容之一 ，完成后根據(jù)項目談判的情況進行調整，最終反映在雙方的合同中，且必須 存檔。 第 22 頁 共 37 頁 文件名：項目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標題： 可行性分析程序與標準 文件編號： VYNXMKF5 生效日期： 可行性分析程序與標準序與標準： 可行性分析 是在項目初步評估和報價獲得客戶的基本認可后雙方進行實地考察的基礎上對項目所做的詳細的可行性分析和論證?？尚行苑治鰧椖块_發(fā)和合同談判具有極為重要意義，是項目的成功合作的必要保證。 可行性分析以《項目可行性分析報告 》 的形式提交，該表的項目說明如下： 第一部分 ：物業(yè)現(xiàn)狀及改造可行性分析 （ 1） .項目 改造成酒店的限制性因素及可行的解決辦法 ；（ 2） .項目 的一般性描述 ； （ 3） .小結 。 第二部分： 項目市場分析 （ 1） .項目基本情況表 （ 2） .項目 周邊的市場 調研報告（ 3） .項目的 簡介 （ 4） .項目的地理位置 （ 5） .項目的交通情況 （ 6） .項目區(qū)域情況（ 7） .項目的 SWOT 分析 （ 8） .該項目的發(fā)展定位 。 第三部分： 項目的投資估算 （ 1） 投資 估算（ 2）對比分析 （ 3） .小結 第四部分：項目財務分析 （ 1） .物業(yè)收支明細表（ 2） .盈利預測概算分析 （ 3） .項目房價和入住率切入點分析 （ 4） .小結 第五部分：項目評價與結論 該項目所在區(qū)域未來發(fā)展前景預測和政府規(guī)劃情況分析 ，建議該項目投資費用與市場定位，未來客源及競爭對手的分析等 內容。 第六部分：尚未解決或注意事項 該項目業(yè)主背景資料調研、硬件設備設施情況、項目合法調查等內容。 第七部分：附件 該項目所了掌握詢證文件 （經(jīng)營所需證照、平面圖紙、產(chǎn)權證明、資產(chǎn)設備清單）及現(xiàn)場考察拍攝的相片或攝影等內容。 《項目可行性分析報告》是 集團進行項目合作前期 重要的工作內容之一， 是領導層決策重要參考依據(jù)，負責完成 該 報告人員對其報告真實性、準確性負責，