【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3）向下一班移交值班記錄和《車(chē)輛出入登記表》。（ 4）交接班時(shí)應(yīng)將上一班移交的值班物品如對(duì)講機(jī)等及其它設(shè)備清點(diǎn)清楚，并在值班記錄上簽名。（ 5） 填完停車(chē)場(chǎng)庫(kù)交接班記錄表格。（ 3分） 28．車(chē)輛被損被盜應(yīng)如何處理？ 被損處理程序：（ 3分） 1)當(dāng)車(chē)管員發(fā)現(xiàn)停車(chē)場(chǎng)里的車(chē)輛被盜或被損壞時(shí)，應(yīng)立即通知車(chē) 主，并報(bào)告班長(zhǎng)和管理處。 2)屬撞車(chē)事故的，車(chē)管員不得放行造成事故的車(chē)輛，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。 3)屬樓上拋物砸車(chē)事故，車(chē)管員應(yīng)立即制止，并通知肇事者對(duì)造成的事故進(jìn)行確認(rèn)。 4)車(chē)管員認(rèn)真填寫(xiě)“交接班記錄”，如實(shí)寫(xiě)明車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，停放地點(diǎn)、發(fā)生事故的時(shí)間以及發(fā)現(xiàn)后報(bào)告有關(guān)人員的情況。 被盜處理程序：（ 2分） 5)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)被盜后，由管理處確認(rèn)后協(xié)同車(chē)主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。 6)發(fā)生事故后，被保險(xiǎn)人 (車(chē)主、停車(chē)場(chǎng) )雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司。 7)車(chē)管員、管理處、車(chē)主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司作好調(diào)查處理。 29．物業(yè) 租賃關(guān)系是一種怎樣的關(guān)系？ 物業(yè)租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系。（ 1分） 1）租賃關(guān)系的建立必須以租賃雙方的協(xié)議或合同為依據(jù)。在協(xié)議中主要說(shuō)明出租的期限、用途、價(jià)格、修繕責(zé)任、雙方的權(quán)利和義務(wù)，因此物業(yè)租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系。（ 2分） 2）一旦租賃合約簽訂后，就立即生效，租賃雙方當(dāng)事人必須按合約的內(nèi)容執(zhí)行，誰(shuí)違約誰(shuí)就將承擔(dān)法律責(zé)任和由此引起的經(jīng)濟(jì)損失。（ 2分） 30．建立物業(yè)租賃關(guān)系有哪些程序？ 辦理租賃審核手續(xù)必須按下列程序嚴(yán)格進(jìn)行。（共 5分，每小題 ；第 9點(diǎn)為 1分。） 1） 出租方在經(jīng)營(yíng)物業(yè)租賃 活動(dòng)前，應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申報(bào)領(lǐng)取《房屋租賃許可證》。 2）經(jīng)物業(yè)中介經(jīng)紀(jì)人介紹，租賃雙方洽談，初步達(dá)成租賃意向，由物業(yè)評(píng)估部門(mén)評(píng)估租賃價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，租賃雙方協(xié)商議定租金。 3）租賃雙方訂立物業(yè)租賃契約，并持所簽契約和有關(guān)證件、證明、到屬地房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理租賃審核手續(xù)。 4）房地產(chǎn)交易管理部門(mén)受理租賃雙方租賃審核手續(xù)的申請(qǐng)。 5）租賃審核經(jīng)辦人員認(rèn)真查驗(yàn)租賃雙方簽訂的租賃契約、出租出租的產(chǎn)權(quán)證件、租賃雙方的身份證和其他有關(guān)證件，并到現(xiàn)場(chǎng)查勘出租房屋的面積、質(zhì)量和安全狀況。 6）經(jīng)查驗(yàn)合格后 ，經(jīng)辦人員要認(rèn)真、準(zhǔn)確詳細(xì)地填寫(xiě)《房屋租賃審核登記表》，并簽名蓋章，然后送有關(guān)負(fù)責(zé)人或指定專(zhuān)人復(fù)核、審批。 7）房屋租賃審核批準(zhǔn)后，租賃雙方應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納手續(xù)費(fèi)，并到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)辦理房屋租賃登記。 8）出租方將房屋交給承租人使用，承租人按規(guī)定向出租人交納租金。 9）在將房屋交給承租人之前，出租人應(yīng)填寫(xiě)房屋裝修、設(shè)備清單，向承租人當(dāng)面點(diǎn)交清楚，由承租人負(fù)責(zé)保管。并要向承租人講清使用注意事項(xiàng)。 31．物業(yè)租賃關(guān)系的終止要具備哪些條件？ 物業(yè)租賃關(guān)系終止具備的條件包括出租人終止條件和承租人終止條件。 1）出租人終止租賃關(guān)系（解除租賃合同）的條件（ 3分） （ 1）承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的； （ 2）承租人用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的； （ 3）承租人不按合同規(guī)定的期限交納租金達(dá)到一定期限的； （ 4）承租人全家遷離本市或去國(guó)外定居的； （ 5）承租人違反合同規(guī)定擅自改變房屋用途的； （ 6）出租人因不可預(yù)見(jiàn)的原因需要收回房屋的。 2）承租人終止租賃關(guān)系（解除租賃合同）的條件（ 2分） （ 1）承租人已經(jīng)有了房屋，不需要再租房的； （ 2）承租全家遷離本市或承租人出國(guó)定居的、留學(xué)、探親； （ 3） 出租房屋發(fā)生重大損壞，有倒塌危險(xiǎn)，出租人拒不進(jìn)行修繕的 。 32．租賃物業(yè)的管理都有哪些內(nèi)容？ 租賃物業(yè)的管理包括以下內(nèi)容： 1）物業(yè)租賃主體、客體的資質(zhì)管理 物業(yè)租賃的主體是指物業(yè)出租人和承租人，物業(yè)租賃的客體就是租賃標(biāo)的物即房屋，對(duì)其進(jìn)行資質(zhì)管理，就是要求租賃雙方都必須具備各自進(jìn)入物業(yè)租賃市場(chǎng)的條件。（ 1分） 2）租金的管理 包括做好租金的評(píng)定工作、建立租金底帳、按時(shí)收取租金、堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用。（ 1分） 3） 租賃關(guān)系的管理 租賃關(guān)系管理就是對(duì)體現(xiàn)這種關(guān)系的各項(xiàng)活動(dòng)所進(jìn)行的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)活動(dòng)，以保證租賃 關(guān)系的建立和正常進(jìn)行。租賃關(guān)系管理主要是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)實(shí)施的，其主要內(nèi)容有：簽訂租賃契約，建立租賃關(guān)系；組織落實(shí)、監(jiān)督檢查出租方與承租方各自的權(quán)利和履行的義務(wù)；處理雙方在履約過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛等問(wèn)題；審核租賃關(guān)系的變更與終止并組織辦理停、退租手續(xù)。（ ） 4） 衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo) 主要有：租賃房屋總量、租賃房屋結(jié)構(gòu)、房屋完好率、房屋租出率、租金收繳率、利稅額及其增長(zhǎng)率與員工收入水平及增長(zhǎng)率。（ ） 33．物業(yè)租賃合同包含哪些主要條款？ 物業(yè)租賃合同應(yīng)包括以下條款： 1)標(biāo)的：房屋 租賃合同的標(biāo)的是房屋。（ ） 2)數(shù)量：房屋租賃的數(shù)量計(jì)算單位是平方米。（ ） 3)租賃期限：出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期滿(mǎn)后，收回房屋。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿(mǎn)后返還承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿(mǎn)前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。（ ） 4)租賃用途：合同中應(yīng)明確房屋的用途，以使承租人能夠按照租賃房屋的使用性能正確合理地加以使用，避免使用不當(dāng)而使承租房屋受到損失。（ ） 5)租賃價(jià)格：租賃價(jià)格，也就是房屋租金，是承租人使用房屋而 向出租人支付的報(bào)酬。（ 分） 6)修繕責(zé)任：租賃期間，房屋的修繕責(zé)任，一般由出租人負(fù)責(zé)。雙方當(dāng)事人也可以在合同中另行約定。（ ） 7)房屋狀況的變更：承租人不得私自拆改、擴(kuò)建租用房屋或增添設(shè)施。如果確需變動(dòng)，必須征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。（ 1分） 8)違約責(zé)任：是指房屋租賃關(guān)系中，因一方或雙方都有過(guò)錯(cuò)，違反合同有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由有過(guò)錯(cuò)的一方或雙方承擔(dān)的法律責(zé)任。（ 1分） 34．訂立物業(yè)租賃合同應(yīng)注意哪些問(wèn)題？ 訂立物業(yè)租賃合同應(yīng)注意以下問(wèn)題： 1)承租方首先要明確出租人和出租房屋之間的關(guān)系；（ 1分） 2)承租人還要搞清出租房屋的性質(zhì)；（ 1 分） 3)租賃房屋時(shí)，出租人和承租人雙方都應(yīng)注意該房屋是否已經(jīng)設(shè)押；（ 1分） 4)軍隊(duì)系統(tǒng)的用于非軍事設(shè)施的房地產(chǎn)，根據(jù)實(shí)際情況可以出租；（ 1分） 5)為加強(qiáng)對(duì)房屋的管理，承租人應(yīng)出具有關(guān)證明。（ 1分） 35．什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？ 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。（ 3 分） 前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè) 主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。（ 2 分） 36．竣工驗(yàn)收階段早期介入的主要工作有哪些？ （ 1）驗(yàn)收的準(zhǔn)備 組成驗(yàn)收小組，協(xié)助開(kāi)發(fā)商編制竣工驗(yàn)收方案，其中包括驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以保證驗(yàn)收工作能夠按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，避免驗(yàn)收疏漏的出現(xiàn)。（ 1 分） （ 2）驗(yàn)收的實(shí)施（ 3 分，每小點(diǎn) 分，其中第一點(diǎn) 1 分） 1）提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計(jì)圖樣、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書(shū)及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料驗(yàn)收的完整性。 2）提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、設(shè)計(jì)要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。 3）提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商對(duì)在驗(yàn)收過(guò)程未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書(shū)面整改報(bào)告并限期進(jìn)行整改。 4）應(yīng)注意對(duì)房屋水、電、土建、門(mén)窗、電器設(shè)備等進(jìn)行全面檢查，并作好記錄。 5）對(duì)未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過(guò)攝像、攝影手段，留存影像資料。 （ 3）驗(yàn)收的結(jié)束 協(xié)助開(kāi)發(fā)商作好驗(yàn)收后資料的分類(lèi)、存檔，為物業(yè)接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。（ 1 分） 37．簡(jiǎn)述物業(yè)驗(yàn)收的