【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6 頁，共 13 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共關(guān)系能力建設(shè)的方法如下： 1）確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)公 共關(guān)系工作的明確目標(biāo)。 2）加強(qiáng)對(duì)員工公共關(guān)系的意識(shí)的教育與培養(yǎng)，提高員工對(duì)公共關(guān)系的認(rèn)識(shí)。 3）要把物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)成開放型、透明型的企業(yè)。 4）要努力開拓公共關(guān)系的渠道和途徑，采取一切可能的方法來增強(qiáng)自身在公眾面前的“出鏡率”。 5）搞好緊急處置預(yù)案的建立，增強(qiáng)在面對(duì)社會(huì)公共危機(jī)中的處理能力。 國(guó)家工商行政管理局的主要職責(zé)是什么？【見教材 P142－ 143］ 答：國(guó)家工商行政管理局的主要職責(zé)如下： 1）研究制定工商行政管理的方針、政策和有關(guān)法律、法規(guī)，制定。發(fā)布工商行政管理的規(guī)章制度。 2）主管全國(guó)工商企業(yè)和從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體。公民個(gè)人的登記注冊(cè)工作，核發(fā)有關(guān)證照，依法確認(rèn)其企業(yè)法人資格或合法經(jīng)營(yíng)地位。依法監(jiān)督檢查登記注冊(cè)單位的登記注冊(cè)行為。依法核定登記注冊(cè)單位的名稱。 3）依法監(jiān)督檢查市場(chǎng)主體的交易活動(dòng)，查處壟斷和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、侵犯消費(fèi)者權(quán)益和其他市場(chǎng)交易違法違章案件。依法或經(jīng)國(guó)務(wù)院授權(quán)組織發(fā)展全國(guó)性的市場(chǎng)監(jiān)督與行政執(zhí)法活動(dòng)。 4）依法監(jiān)督管理經(jīng)濟(jì)合同，指導(dǎo)合同仲裁機(jī)構(gòu)的工作。 5）依法對(duì)國(guó)內(nèi)外商標(biāo)申請(qǐng)實(shí)行統(tǒng)一注冊(cè)和管理，認(rèn)定馳名商標(biāo)，查處商 標(biāo)侵權(quán)行為，保護(hù)注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)，認(rèn)可商標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并指導(dǎo)工作。依法對(duì)商標(biāo)評(píng)審案件作出終局決定或裁定。 6）監(jiān)督管理消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)，參與監(jiān)督管理金融、勞動(dòng)力、房地產(chǎn)、技術(shù)、信息等生產(chǎn)要素市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)。參與市場(chǎng)體系的培育、發(fā)展，參與論證、規(guī)劃全國(guó)市場(chǎng)布局。開展各類市場(chǎng)登記及統(tǒng)計(jì)工作。 7）依法監(jiān)督管理個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙和私營(yíng)企業(yè)，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，引導(dǎo)個(gè)體經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。 8）依法監(jiān)督管理廣告發(fā)布與廣告經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，指導(dǎo)廣告業(yè)發(fā)展。 9）完成國(guó)務(wù)院交辦的其他事項(xiàng)。 物業(yè)管理行業(yè)的 行政管理方式有哪些？［見教材 P148］ 答：物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式如下： 1）實(shí)施準(zhǔn)人制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，對(duì)專業(yè)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入制度。 2）創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在物業(yè)管理行業(yè)中，推行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 3）組織開展考評(píng)活動(dòng)。在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等考評(píng)活動(dòng)。 4）處理投訴。按照法定權(quán)限與程序，處理各種投訴，解決物業(yè)管理糾紛。 上述行政管理對(duì)于創(chuàng)造良好的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及行業(yè)的健康、快速發(fā)展均具有非常重要的 作用。 簡(jiǎn)述效力待定民事行為的種類和其法律后果。 答：效力待定民事行為是行為成立后效力處于不確定狀態(tài)，需待有利的第三人的意思表示來確定其效力的行為。效力待定民事行為有以下幾種：①限制民事行為能力人實(shí)施的依法司得獨(dú)立實(shí)施的行為；②無權(quán)處分行為；③無權(quán)代理行為。 效力待定民事行為的法律后果如下：①第三人的追認(rèn)權(quán)；②相對(duì)人的催告權(quán)和撤銷權(quán)。 1簡(jiǎn)述善意取得的條件。 答：善意取得的條件如下： 1）善意取得其適用對(duì)象須為動(dòng)產(chǎn)，但記名有價(jià)證券不適用善意取得 2）動(dòng)產(chǎn)必須是基于有效法 律行為而取得，通過繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)予等無償方式取得者不適用善意取得。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒?物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 13 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 3）受讓人須實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)。 4）受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須處于善意，即不知情，善意的判斷時(shí)間以物的交付時(shí)間為準(zhǔn)。 善意取得的法律效果是善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而且為原始取得，動(dòng)產(chǎn)上原有的負(fù)擔(dān)歸于消滅。 1簡(jiǎn)述擔(dān)保物權(quán)的作用和性質(zhì)。［見教材 P185］ 答：擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)的清償為目的，在債務(wù)人或第三人的特定物權(quán)或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保主債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)而設(shè)定，如果債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就 該擔(dān)保物或權(quán)利優(yōu)先受償。 擔(dān)保物權(quán)有以下特征：①?gòu)膶傩?；②不可分性；③物上代位性? 1物業(yè)管理法律事實(shí)引起物業(yè)管理法律關(guān)系變動(dòng)都包括什么情況？舉例說明。［見教材 P198］ 答：物業(yè)管理法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。 物業(yè)管理法律事實(shí)引起物業(yè)管理法律關(guān)系變動(dòng)包括法律關(guān)系的發(fā)生（指在原無法律關(guān)系存在的當(dāng)事人之間形成新的法律關(guān)系），變更（指既存法律關(guān)系中主體、客體、內(nèi)容三要素或任一要素發(fā)生變化），終止（指當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù) 關(guān)系消滅，包括絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅）三種情況。例如，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)楹炗單飿I(yè)服務(wù)合同的行為而發(fā)生一個(gè)合同之債的法律關(guān)系，之后雙方補(bǔ)簽增加物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目合同的行為，能使原物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的客體發(fā)生相應(yīng)的變化，最后因雙方的完全和適當(dāng)履行的行為即合同期滿的事實(shí)而消滅了這種債的關(guān)系。 1物業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的測(cè)算依據(jù)一般包括什么內(nèi)容？［見教材］ 答：物業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的測(cè)算依據(jù)包括： 1）《社區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)書》提供的數(shù)據(jù)和要求。 2）國(guó)家、北京市、專業(yè)有關(guān)部門的法規(guī)和專業(yè)文件。 3）公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，并參照現(xiàn)行的市場(chǎng)行情。 4）考慮物價(jià)上漲、能源調(diào)價(jià)、社會(huì)福利保險(xiǎn)增加、工資上調(diào)等因素。 1常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有哪些？它們之間有什么聯(lián)系和差別？［見教材 P227］ 答：常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有：總量指標(biāo)、相對(duì)指標(biāo)和平均指標(biāo)。 各指標(biāo)既有聯(lián)系又有區(qū)別，具體如下： 1）總量指標(biāo)反映出總體的大小和范圍，是其他指標(biāo)分析的基礎(chǔ)。它反映總體規(guī)模、水平的綜合指標(biāo)，以統(tǒng)計(jì)單位以及標(biāo)志值匯總而得。按計(jì)量單位的角度可分為：實(shí)物量指標(biāo)、價(jià)值量指標(biāo)、勞動(dòng)量指標(biāo)。 2）相對(duì)指標(biāo) 反映各部分構(gòu)成與相互關(guān)系，抽掉了整體規(guī)模。它是指兩個(gè)有相互聯(lián)系的現(xiàn)象間數(shù)值的比率，分為結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)、比例相對(duì)數(shù)。比較相對(duì)指標(biāo)、動(dòng)態(tài)相對(duì)數(shù)、計(jì)劃完成度相對(duì)指標(biāo)。 3）平均指標(biāo)反映整體的一般水平和集中趨勢(shì)，抽掉了差異性。它反映總體在一定時(shí)間、地點(diǎn)條件下的一般水平；反映了變量分布的集中趨勢(shì)，說明整體的生產(chǎn)水平和經(jīng)濟(jì)效果，在大系統(tǒng)中作為該問題的總體代表值；用以分析現(xiàn)象間的依承關(guān)系；作為評(píng)價(jià)、決策的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)參考值。 1某物業(yè)管理公司承接了一經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，為了規(guī)避物業(yè)管理領(lǐng)域由于自然災(zāi)害和意外事故等造成的 保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失，物業(yè)管理公司主要應(yīng)選擇何種保險(xiǎn)（加以說明）？如何決策？如何確定保險(xiǎn)公司？【見教材 p262－ 268】 答：（ 1）主要應(yīng)選用公眾責(zé)任保險(xiǎn)。公眾責(zé)任保險(xiǎn)又稱普通責(zé)任險(xiǎn)，主要承擔(dān)各種團(tuán)隊(duì)及個(gè)人在固定場(chǎng)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失、依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。考慮到經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)管理公司的性質(zhì)，故不選用財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和雇主責(zé)任險(xiǎn)。 （ 2）投保決策過程為詳細(xì)調(diào)查，確定所需的保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)金的確定，選擇信譽(yù)良好的公 司，分析保險(xiǎn)條款。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒?物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 13 頁 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) （ 3）保險(xiǎn)公司的選擇標(biāo)準(zhǔn)包括保險(xiǎn)公司的實(shí)力、工作效率與服務(wù)態(tài)度、保險(xiǎn)成本。 1戰(zhàn)爭(zhēng)中，敵機(jī)投彈引起火災(zāi)，造成投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失，是否可以得到賠付？［見教材 P266］ 答?；馂?zāi)保險(xiǎn)是陸產(chǎn)保險(xiǎn)的一種，它是對(duì)因火災(zāi)及保險(xiǎn)單中列明的各種自然災(zāi)害和意外事故所引起的財(cái)產(chǎn)損失給予經(jīng)濟(jì)保障的保險(xiǎn)。火災(zāi)保險(xiǎn)僅承擔(dān)三種危險(xiǎn)：火災(zāi)、閃電、爆炸。火災(zāi)保險(xiǎn)的除外責(zé)任包括：保險(xiǎn)標(biāo)的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失；由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)