【文章內(nèi)容簡介】 首 年 890 第二年 920 第三年 950 ? 提成租金 首 年 提成租金按乙方的全部稅前營業(yè)額的 18%計(jì)算。 第二年 提成租金按乙方的全部稅前營業(yè)額的 18%計(jì)算。 第三年 提成租金按乙方的全部稅前營業(yè)額的 18%計(jì)算。 購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 14 三、 揚(yáng)州商業(yè)項(xiàng)目的租金政策 (一 ) 萬家福商場 主要是由廠家或品牌代理商入場經(jīng)營，進(jìn)場費(fèi)用 3000元（不退，面積不限），一般需要保底經(jīng)營（規(guī)定最低營業(yè)額），不收取租金和水電費(fèi)，采取銷售額扣點(diǎn)方式，一般服飾、化妝品和皮具等扣點(diǎn)數(shù)為 2425%左右。如果是國際品牌還將給予政策優(yōu)惠。 (二 ) 金鷹國際商城 無進(jìn)場費(fèi)，只需收 3000元保證金（只收一次），退場后二個(gè)月內(nèi)無任何問題全額退還。無場地租金和水電費(fèi)，只收取銷售額的扣點(diǎn)，扣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)與萬家福相近 ， 一般服飾、化妝品和皮具等扣點(diǎn)數(shù)為 2425%左右。 (三 ) 百盛商業(yè)大廈 進(jìn)場費(fèi) 5000元（不退），扣點(diǎn)按經(jīng)營品種的不同， 1825%左右，有保底銷售額，無場地租金和水電費(fèi)（夏季收 100元 /㎡ ?月 空調(diào)費(fèi)）。 (四 ) 東方商品城 一樓的租金為 200400元 /㎡（根據(jù)位置好壞），標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 ㎡； 二樓的租金在 170180元 /㎡，一般標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 15㎡； 三樓的租金價(jià)格在 60元 /㎡，一般標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 20㎡。 以上租金價(jià)格均含水電費(fèi)，稅費(fèi)自 理。 四、 商戶需承擔(dān)的其他費(fèi)用 計(jì)費(fèi) 原則：盡量獨(dú)立計(jì)量，減少代收、代墊情況 。 不能獨(dú)立計(jì)量的 按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用和使用情況，由使用人 合理分?jǐn)?。 管理單位有權(quán)因運(yùn)作成本上升而調(diào)整管理費(fèi)用及其它雜費(fèi) (如政府部門明顯上調(diào)能源收費(fèi) 、 最低工資等情況），以維持 商場的管理質(zhì)量。 費(fèi)用 計(jì)算方式 收款單位 分?jǐn)? 獨(dú)立 計(jì)量 物業(yè)管理費(fèi) 按建筑面積 或營業(yè)面積計(jì)費(fèi) ； 主力店需根據(jù)物業(yè)管理界面確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理公司 中央空調(diào)費(fèi) 一般商戶 :按建筑面積分?jǐn)偦虬醇s定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi) 超市、百貨、影院等大型主力店獨(dú)立計(jì)量 管理公司 購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 15 店鋪內(nèi) 水電 費(fèi) 獨(dú)立計(jì)量 管理公司 超市、百貨、電器賣場等耗電大的商家向供電部門直接支付 公攤水電費(fèi) 一般商戶 :按建筑面積分?jǐn)偦虬醇s定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi) 超市、百貨、影院等不和商場主系統(tǒng)共用 管理公司 垃圾清運(yùn)費(fèi) 一般商戶 ： 將垃圾 棄置在指定收集站 超市、百貨、 酒店、 餐飲、影院等 須自行聯(lián)系垃圾清運(yùn)公司， 垃圾清運(yùn)費(fèi)自己承擔(dān) 分包方 消殺費(fèi) 酒店 /餐飲容易 滋生 蟲鼠，必須雇傭?qū)I(yè)分包方 負(fù)責(zé)消殺工作 分包方 總隔油池及排煙管清理費(fèi) 由指定分包方負(fù)責(zé)，但此費(fèi)用由各餐飲租戶按建筑面積分?jǐn)偂? 分包方 燃?xì)? 獨(dú)立計(jì)量 公用事業(yè)部 門 固定電話 獨(dú)立計(jì)量 公用事業(yè)部門 電視 獨(dú)立計(jì)量 公用事業(yè)部門 網(wǎng)絡(luò) 獨(dú)立計(jì)量 公用事業(yè)部門 第四部分 購物中心的商戶管理 一、 租賃合同 （詳見附件二《港鐵商業(yè)管理公司租賃合同 范本 》） 購物中心和商戶之間存在著一套復(fù)雜的關(guān)系。這些關(guān)系受到租賃合同的管理和約束。一份完善的租賃合同是購物中心實(shí)施運(yùn)營管理的基礎(chǔ)。租賃合同主要包括以下內(nèi)容： 1. 租賃物業(yè) （位置、面積） 2. 指定用途 3. 租賃期 4. 租金 5. 免租裝修期 6. 商場管理費(fèi)及其它雜費(fèi) 7. 履約定金及保證金 8. 支付方法 購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 16 9. 交付使用 10. 圖則審批及物業(yè)裝修 11. 全面優(yōu)質(zhì) 計(jì)劃 12. 商場裝修 /翻新 13. 終止協(xié)議 14. 違約責(zé)任 15. 其它租賃條款 16. 其它規(guī)定 17. 附件 1) 附件一 《平面圖》 2) 附件二 《建筑結(jié)構(gòu)、裝修及配套設(shè)施》 3) 附件三 《裝修方案》 4) 附件四 《標(biāo)準(zhǔn)租賃條款》 5) 附件五 《特別租賃條款》 6) 附件六 《全面優(yōu)質(zhì)計(jì)劃》 二、 租戶手冊(cè) 租戶手冊(cè)是租賃合同的重要補(bǔ)充，為租戶清晰的 說明 購物中心的日常管理 服務(wù)和租戶必須遵守的 指引、守則或規(guī)定 。 《購物中心租戶手冊(cè)》 主要 內(nèi)容： (一 ) 商場日常管理及運(yùn)作指引 1. 清潔 商場公共區(qū)域的清潔由指定的分包方負(fù)責(zé)，并由管理處職員監(jiān)管。管理 處將致力于提高高質(zhì)量的清潔服務(wù) ，使商場公共地方清潔，保持高級(jí)商場的形象。 整潔的環(huán)境有賴大家不斷的努力，為達(dá)至上述目標(biāo)，各租戶如對(duì)公共地方的清潔有任何意見，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)絡(luò)管理處，以便能迅速做出安排處置。 商鋪內(nèi)的清潔工作（包括個(gè)別商鋪內(nèi)專用的洗手間），購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 17 由各租戶自行負(fù)責(zé)。為能達(dá)到較高的行政成本效益，租戶可考慮雇傭購物中心指定的清潔分包方，各租戶亦可自行雇傭職員或外部分包方負(fù)責(zé)清潔偶給你工作。 1) 店鋪清潔 要增強(qiáng)客戶對(duì)店鋪的信心，保持店鋪清潔至為重要。所有店鋪?zhàn)鈶魬?yīng)遵從以下的衛(wèi)生措施，確保店內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 ? 每日以 1:99的稀釋家用漂白水抹拭店鋪家具及設(shè)備，然后用清水抹拭及抹干。若有任何物件或設(shè)備給弄污，必須再次清潔。 ? 保持地面 /地毯清潔，以吸塵器每日吸塵及用清潔劑每星期至少清潔一次。 ? 至少每日一次以清潔劑抹拭和清潔店鋪四周的玻璃櫥窗。 ? 最少每月徹底清潔店鋪招牌 /廣告燈箱一次。 2) 垃圾處理 亂扔垃圾令公眾討厭，購物中心做出了更嚴(yán)厲的監(jiān)管，以防止這種不負(fù)責(zé)任的行為。垃圾處理措施如下： ? 為他人著想，切勿亂扔垃圾。 ? 將垃圾妥善包好，然后放入垃圾桶內(nèi)，并每日清理桶內(nèi)垃圾。 ? 將店內(nèi)垃圾（限干垃圾）棄置在指定收集站。如貴點(diǎn)為酒樓 /餐 飲，須自行聯(lián)系垃圾清運(yùn)公司，妥善及衛(wèi)生的清理?xiàng)壷脻耦惱òㄊ澄餁堅(jiān)? ? 棄置大型及大量物件，租戶須自行安排。 3) 違反清潔守則的處理 如發(fā)現(xiàn)租戶未履行有關(guān)指引、守則或規(guī)定，管理處將向租戶發(fā)出警告，以通知 整改 違規(guī)事項(xiàng)。租戶于接到通知后，必須在通知內(nèi)指定期限前 整改 有關(guān)違規(guī)事項(xiàng)。 購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 18 2. 貨物運(yùn)送 所有貨物的上落及運(yùn)送，必須使用指定的上落貨區(qū)及載貨升降機(jī)。除有特別安排外，上落貨只于每日指定的時(shí)間開放，且租戶運(yùn)送貨物必須按指定路線行走，敬請(qǐng)租戶通知貴鋪的供應(yīng)商，嚴(yán)格遵守本司的指示。 由于上落貨區(qū)車位有限，所有進(jìn)入上落貨區(qū)的車輛必須出示有效的送貨單據(jù)。為避免損毀購物中心內(nèi)的地轉(zhuǎn)及云石，貨物運(yùn)送必須使用膠輪手推車。此外租戶必須按購物中心指定的時(shí)間送貨，以免對(duì)客戶造成不便。 3. 展覽 /推廣設(shè)施 購物中心在不同場地預(yù)留了展覽 /推廣場地，為各類文化藝術(shù)及消費(fèi)產(chǎn)品，提供展覽 /推廣場所，如商戶需利用購物中心的推廣場地及設(shè)施，請(qǐng)向管理處查詢。 4. 防火 購物中心的安全程度，依賴各租戶的防火警覺意識(shí)。雖然火災(zāi)發(fā)生機(jī)會(huì)不大，各租戶仍需作出準(zhǔn)備，以應(yīng)付一旦可能性極低的火災(zāi)發(fā)生。 請(qǐng)確保閣下的員工清楚了解以下事項(xiàng)： ? 火災(zāi)發(fā)生時(shí)如何應(yīng)對(duì) ? 火災(zāi)報(bào)警程序 ? 購物中心內(nèi)各種消防設(shè)施 5. 保險(xiǎn) 為保障各租戶的利益起見，各租戶除應(yīng)購買公司本身的營運(yùn)保險(xiǎn)外，更應(yīng)購買在租用有關(guān) 物業(yè) 時(shí)，因發(fā)生意外而可能導(dǎo)致?lián)p失的保險(xiǎn)。根據(jù)租約規(guī)定，各租戶在租約期間，為租用的 物業(yè) 向一所具規(guī)模的保險(xiǎn)公司購買足夠的第三者責(zé)任險(xiǎn)。 各租戶不能容許任何導(dǎo)致購物中心所購買的物業(yè)保險(xiǎn)作廢或保費(fèi)增加的事情發(fā)生。上述保險(xiǎn)應(yīng)包括火災(zāi)、風(fēng)暴 /購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 19 或第三者要求的賠償。 若因所作或所允許的行為，舉動(dòng)或事情導(dǎo)致上述保險(xiǎn)的保費(fèi)增加，租戶須為該增加的保費(fèi)做出補(bǔ)償。 6. 保養(yǎng) /保修 根據(jù)租賃合同約定 ，各租戶負(fù)責(zé)的保養(yǎng)及維修項(xiàng)目： ? 所租物業(yè)內(nèi)的物件，包括裝修及業(yè)主的附屬設(shè)備 ? 所租物業(yè)的門、閘、窗、櫥窗及玻璃。 ? 所租物業(yè)專用的電氣及氣體裝置。 ? 所租物業(yè)專用的廁所及上下水設(shè)備。 ? 如為餐飲，所租物業(yè)專用的隔油池并與有關(guān)排水管及廚房排氣扇。 ? 所租物業(yè)內(nèi)的照明及招牌燈泡 /燈管。 ? 所租物業(yè)專用的冷氣及通風(fēng)系統(tǒng)。 ? 租戶安裝的保安系統(tǒng)。 7. 繳費(fèi)須知 每月各租戶將收到購物中心的繳費(fèi)通知書，租戶須按合同約定的日期，繳納所有款項(xiàng)（包括租金、管理費(fèi)、冷氣費(fèi)、水電費(fèi)等），如租戶未能按時(shí)繳納有關(guān) 款項(xiàng) ， 有關(guān)款項(xiàng)的滯納金將按租賃合同的約 定收取。 8. 酒樓 /餐飲的運(yùn)作 酒樓 /餐飲租戶須特別注意店鋪的清潔，特別是洗手間和廚房。 衛(wèi)生措施： ? 為廚房地面鋪設(shè)性能良好的防滲漏物料，以防污水經(jīng)地面滲漏到下層店鋪。所有 排水口應(yīng)保持暢通及安裝合適的渠閘，每星期最少檢查清理一次，以防止排水渠淤塞或污水倒流。 ? 若廚房安裝了排氣系統(tǒng)，靜電除塵器及其他環(huán)保裝置，應(yīng)在營業(yè)時(shí)間內(nèi)開啟。 購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 20 ? 確保通風(fēng)系統(tǒng)裝置在營業(yè)時(shí)間內(nèi)保持正常操作。 ? 確保清潔煮食用具、隔油池及有關(guān)排水管及排氣系統(tǒng)的保養(yǎng)和清潔。 ? 確保經(jīng)常清潔劑維修洗手間設(shè)備，以保持高度衛(wèi)生，并提供足夠的洗手間用品。 ? 供租戶使 用的總隔油池及排煙管的清理工作由指定分包方負(fù)責(zé)，但此費(fèi)用由各餐飲租戶按建筑面積分?jǐn)偂? ? 由于酒店餐飲容易招惹蟲鼠，租戶必須雇傭?qū)I(yè)分包方每月進(jìn)行消滅蟲鼠工作一次。酒樓及餐飲租戶可考慮合理的價(jià)錢聘用購物中心指定的清潔分包方負(fù)責(zé)清理及棄置貴店的垃圾。 ? 確保所有公眾地方?jīng)]有任何物件阻塞。雇員應(yīng)自律，避免占用公眾地方，做不恰當(dāng)或私人用途。 9. 保安 管理處會(huì)負(fù)責(zé)提供二十四小時(shí)公共區(qū)域的保安服務(wù)，以保障租戶的利益。為加強(qiáng)保安，保安員會(huì)進(jìn)行二十四小時(shí)的巡邏工作，而管理處也會(huì)引進(jìn)先進(jìn)的保安設(shè)施及完善的監(jiān)控系統(tǒng)以作配合。 請(qǐng)注意 貴店內(nèi)的保安，應(yīng)由各租戶直接負(fù)責(zé)。 為保障貴店利益，各租戶必須遵守以下安排： 1) 開放時(shí)間以外的進(jìn)出限制 為保障所有租戶利益，在購物中心開放時(shí)間以外，任何人等均不可進(jìn)入或離開購物中心。如租戶有需要在開放時(shí)間以外進(jìn)出購物中心，請(qǐng)預(yù)先聯(lián)系管理處做出特別安排。 2) 緊急聯(lián)絡(luò) 為方便管理處在緊急情況下（尤其是營業(yè)時(shí)間以外）能與各租戶及其委派的負(fù)責(zé)員工聯(lián)絡(luò)，管理處定時(shí)派發(fā)購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 21 租戶緊急聯(lián)絡(luò)表格給商戶填報(bào)。 上述表格內(nèi)的資料如有任何變動(dòng)，請(qǐng)盡快填妥新表格并交管理處備案。 3) 物件搬離店鋪 如有物件需要搬離商鋪或購物中心（尤其是夜間搬走物件 ），租戶必須預(yù)先通知管理處以做出安排，而管理處也可要求就有關(guān)物件搬離事宜出示授權(quán)書。 4) 意外 /罪案報(bào)告 如遇意外或罪案，請(qǐng)直接向警方報(bào)案或向報(bào)案控制中心求助。向警方求助的同時(shí)，請(qǐng)盡快通知管理處以便能夠提供協(xié)助及帶領(lǐng)警方或拯救人員到達(dá)現(xiàn)場。 10. 櫥窗擺設(shè) 櫥窗擺設(shè)最能表達(dá)出貴店的形象，有品位的櫥窗擺設(shè)，不但會(huì)使顧客留下美好的印象，更重要的是可刺激顧客的購買欲。各租戶對(duì)櫥窗設(shè)計(jì)應(yīng)已有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但仍希望遵守以下幾點(diǎn)： ? 切勿在櫥窗玻璃及玻璃門上貼海報(bào)或報(bào)名類貼紙。貴店應(yīng)使用優(yōu)雅的貨架展示，以避免阻礙櫥窗的視線。 ? 貴店須 將櫥窗一米范圍內(nèi)的櫥窗燈飾連接至購物中心的總開關(guān)，務(wù)求令購物中心能于各租戶每天休業(yè)時(shí)間內(nèi)，仍可保持生氣及吸引力。 11. 營業(yè)規(guī)則 1) 聚眾處理 /店內(nèi)秩序 ? 未征得購物中心許可，不得在店鋪范圍內(nèi)進(jìn)行推廣、贊助、安排輪候隊(duì)伍、聚集人群、拍攝和娛樂活動(dòng)。 ? 任何吸引大量顧客光臨的商品推廣及減價(jià)活動(dòng)在推行前必須通知購物中心，商討如何安排適合的聚眾處理。 購物中心運(yùn)營管理 研究報(bào)告 22 2) 正常營業(yè)時(shí)段 ? 在租約所訂的正常營業(yè)時(shí)間內(nèi)，店鋪必須開門營業(yè)。 3) 店鋪內(nèi)商品擺設(shè) ? 店鋪櫥窗擺設(shè)的設(shè)計(jì)及組合，必須達(dá)到一定的水準(zhǔn)，并能配合一流購物中心的形象。 ? 若購物中心對(duì)店鋪的擺設(shè)有 不滿或認(rèn)為不雅，租戶須更換或移走有問題的擺設(shè)。 ? 不得售賣任何不符合租約所訂的商品。 4) 不得兜售 未征得購物中心許可 ，租戶不得在店鋪附近范圍進(jìn)行兜售、拉客或派發(fā)宣傳物品等行為。 5) 更改店名 ? 未經(jīng)許可，不得更改店名或加上新店名。 6) 不得阻礙公共地方 ? 不得在店鋪外進(jìn)行貨物裝箱或拆箱工作。 ? 不得阻礙商場內(nèi)的公共地方。 ? 不得容許租戶的員工、供應(yīng)商、顧客等，阻礙購物中心公共地方，如商場各入口、樓梯間、走廊、廁所及電梯大堂等。 7) 招牌 ? 租戶必須按照購物中心的許可的格式展示店鋪的招牌。 ? 未經(jīng)購物中心許可，不得在店鋪內(nèi)裝