【文章內(nèi)容簡介】 首 年 890 第二年 920 第三年 950 ? 提成租金 首 年 提成租金按乙方的全部稅前營業(yè)額的 18%計算。 第二年 提成租金按乙方的全部稅前營業(yè)額的 18%計算。 第三年 提成租金按乙方的全部稅前營業(yè)額的 18%計算。 購物中心運營管理 研究報告 14 三、 揚州商業(yè)項目的租金政策 (一 ) 萬家福商場 主要是由廠家或品牌代理商入場經(jīng)營，進場費用 3000元（不退，面積不限），一般需要保底經(jīng)營（規(guī)定最低營業(yè)額），不收取租金和水電費，采取銷售額扣點方式，一般服飾、化妝品和皮具等扣點數(shù)為 2425%左右。如果是國際品牌還將給予政策優(yōu)惠。 (二 ) 金鷹國際商城 無進場費，只需收 3000元保證金（只收一次），退場后二個月內(nèi)無任何問題全額退還。無場地租金和水電費，只收取銷售額的扣點，扣點標準與萬家福相近 ， 一般服飾、化妝品和皮具等扣點數(shù)為 2425%左右。 (三 ) 百盛商業(yè)大廈 進場費 5000元（不退），扣點按經(jīng)營品種的不同， 1825%左右，有保底銷售額，無場地租金和水電費（夏季收 100元 /㎡ ?月 空調(diào)費）。 (四 ) 東方商品城 一樓的租金為 200400元 /㎡（根據(jù)位置好壞），標準攤位面積在 ㎡； 二樓的租金在 170180元 /㎡，一般標準攤位面積在 15㎡； 三樓的租金價格在 60元 /㎡，一般標準攤位面積在 20㎡。 以上租金價格均含水電費，稅費自 理。 四、 商戶需承擔的其他費用 計費 原則：盡量獨立計量，減少代收、代墊情況 。 不能獨立計量的 按實際發(fā)生費用和使用情況，由使用人 合理分攤 。 管理單位有權(quán)因運作成本上升而調(diào)整管理費用及其它雜費 (如政府部門明顯上調(diào)能源收費 、 最低工資等情況），以維持 商場的管理質(zhì)量。 費用 計算方式 收款單位 分攤 獨立 計量 物業(yè)管理費 按建筑面積 或營業(yè)面積計費 ； 主力店需根據(jù)物業(yè)管理界面確定收費標準 管理公司 中央空調(diào)費 一般商戶 :按建筑面積分攤或按約定標準計費 超市、百貨、影院等大型主力店獨立計量 管理公司 購物中心運營管理 研究報告 15 店鋪內(nèi) 水電 費 獨立計量 管理公司 超市、百貨、電器賣場等耗電大的商家向供電部門直接支付 公攤水電費 一般商戶 :按建筑面積分攤或按約定標準計費 超市、百貨、影院等不和商場主系統(tǒng)共用 管理公司 垃圾清運費 一般商戶 ： 將垃圾 棄置在指定收集站 超市、百貨、 酒店、 餐飲、影院等 須自行聯(lián)系垃圾清運公司， 垃圾清運費自己承擔 分包方 消殺費 酒店 /餐飲容易 滋生 蟲鼠，必須雇傭?qū)I(yè)分包方 負責(zé)消殺工作 分包方 總隔油池及排煙管清理費 由指定分包方負責(zé)，但此費用由各餐飲租戶按建筑面積分攤。 分包方 燃氣 獨立計量 公用事業(yè)部 門 固定電話 獨立計量 公用事業(yè)部門 電視 獨立計量 公用事業(yè)部門 網(wǎng)絡(luò) 獨立計量 公用事業(yè)部門 第四部分 購物中心的商戶管理 一、 租賃合同 （詳見附件二《港鐵商業(yè)管理公司租賃合同 范本 》） 購物中心和商戶之間存在著一套復(fù)雜的關(guān)系。這些關(guān)系受到租賃合同的管理和約束。一份完善的租賃合同是購物中心實施運營管理的基礎(chǔ)。租賃合同主要包括以下內(nèi)容： 1. 租賃物業(yè) （位置、面積） 2. 指定用途 3. 租賃期 4. 租金 5. 免租裝修期 6. 商場管理費及其它雜費 7. 履約定金及保證金 8. 支付方法 購物中心運營管理 研究報告 16 9. 交付使用 10. 圖則審批及物業(yè)裝修 11. 全面優(yōu)質(zhì) 計劃 12. 商場裝修 /翻新 13. 終止協(xié)議 14. 違約責(zé)任 15. 其它租賃條款 16. 其它規(guī)定 17. 附件 1) 附件一 《平面圖》 2) 附件二 《建筑結(jié)構(gòu)、裝修及配套設(shè)施》 3) 附件三 《裝修方案》 4) 附件四 《標準租賃條款》 5) 附件五 《特別租賃條款》 6) 附件六 《全面優(yōu)質(zhì)計劃》 二、 租戶手冊 租戶手冊是租賃合同的重要補充，為租戶清晰的 說明 購物中心的日常管理 服務(wù)和租戶必須遵守的 指引、守則或規(guī)定 。 《購物中心租戶手冊》 主要 內(nèi)容： (一 ) 商場日常管理及運作指引 1. 清潔 商場公共區(qū)域的清潔由指定的分包方負責(zé)，并由管理處職員監(jiān)管。管理 處將致力于提高高質(zhì)量的清潔服務(wù) ，使商場公共地方清潔，保持高級商場的形象。 整潔的環(huán)境有賴大家不斷的努力，為達至上述目標，各租戶如對公共地方的清潔有任何意見，請隨時聯(lián)絡(luò)管理處，以便能迅速做出安排處置。 商鋪內(nèi)的清潔工作（包括個別商鋪內(nèi)專用的洗手間），購物中心運營管理 研究報告 17 由各租戶自行負責(zé)。為能達到較高的行政成本效益，租戶可考慮雇傭購物中心指定的清潔分包方，各租戶亦可自行雇傭職員或外部分包方負責(zé)清潔偶給你工作。 1) 店鋪清潔 要增強客戶對店鋪的信心，保持店鋪清潔至為重要。所有店鋪租戶應(yīng)遵從以下的衛(wèi)生措施，確保店內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 ? 每日以 1:99的稀釋家用漂白水抹拭店鋪家具及設(shè)備，然后用清水抹拭及抹干。若有任何物件或設(shè)備給弄污，必須再次清潔。 ? 保持地面 /地毯清潔，以吸塵器每日吸塵及用清潔劑每星期至少清潔一次。 ? 至少每日一次以清潔劑抹拭和清潔店鋪四周的玻璃櫥窗。 ? 最少每月徹底清潔店鋪招牌 /廣告燈箱一次。 2) 垃圾處理 亂扔垃圾令公眾討厭，購物中心做出了更嚴厲的監(jiān)管，以防止這種不負責(zé)任的行為。垃圾處理措施如下： ? 為他人著想，切勿亂扔垃圾。 ? 將垃圾妥善包好，然后放入垃圾桶內(nèi)，并每日清理桶內(nèi)垃圾。 ? 將店內(nèi)垃圾（限干垃圾）棄置在指定收集站。如貴點為酒樓 /餐 飲，須自行聯(lián)系垃圾清運公司，妥善及衛(wèi)生的清理棄置濕類垃圾（包括食物殘渣）。 ? 棄置大型及大量物件，租戶須自行安排。 3) 違反清潔守則的處理 如發(fā)現(xiàn)租戶未履行有關(guān)指引、守則或規(guī)定，管理處將向租戶發(fā)出警告，以通知 整改 違規(guī)事項。租戶于接到通知后，必須在通知內(nèi)指定期限前 整改 有關(guān)違規(guī)事項。 購物中心運營管理 研究報告 18 2. 貨物運送 所有貨物的上落及運送，必須使用指定的上落貨區(qū)及載貨升降機。除有特別安排外，上落貨只于每日指定的時間開放，且租戶運送貨物必須按指定路線行走，敬請租戶通知貴鋪的供應(yīng)商，嚴格遵守本司的指示。 由于上落貨區(qū)車位有限，所有進入上落貨區(qū)的車輛必須出示有效的送貨單據(jù)。為避免損毀購物中心內(nèi)的地轉(zhuǎn)及云石，貨物運送必須使用膠輪手推車。此外租戶必須按購物中心指定的時間送貨，以免對客戶造成不便。 3. 展覽 /推廣設(shè)施 購物中心在不同場地預(yù)留了展覽 /推廣場地，為各類文化藝術(shù)及消費產(chǎn)品，提供展覽 /推廣場所，如商戶需利用購物中心的推廣場地及設(shè)施，請向管理處查詢。 4. 防火 購物中心的安全程度，依賴各租戶的防火警覺意識。雖然火災(zāi)發(fā)生機會不大，各租戶仍需作出準備，以應(yīng)付一旦可能性極低的火災(zāi)發(fā)生。 請確保閣下的員工清楚了解以下事項： ? 火災(zāi)發(fā)生時如何應(yīng)對 ? 火災(zāi)報警程序 ? 購物中心內(nèi)各種消防設(shè)施 5. 保險 為保障各租戶的利益起見，各租戶除應(yīng)購買公司本身的營運保險外，更應(yīng)購買在租用有關(guān) 物業(yè) 時，因發(fā)生意外而可能導(dǎo)致?lián)p失的保險。根據(jù)租約規(guī)定，各租戶在租約期間，為租用的 物業(yè) 向一所具規(guī)模的保險公司購買足夠的第三者責(zé)任險。 各租戶不能容許任何導(dǎo)致購物中心所購買的物業(yè)保險作廢或保費增加的事情發(fā)生。上述保險應(yīng)包括火災(zāi)、風(fēng)暴 /購物中心運營管理 研究報告 19 或第三者要求的賠償。 若因所作或所允許的行為，舉動或事情導(dǎo)致上述保險的保費增加，租戶須為該增加的保費做出補償。 6. 保養(yǎng) /保修 根據(jù)租賃合同約定 ，各租戶負責(zé)的保養(yǎng)及維修項目： ? 所租物業(yè)內(nèi)的物件，包括裝修及業(yè)主的附屬設(shè)備 ? 所租物業(yè)的門、閘、窗、櫥窗及玻璃。 ? 所租物業(yè)專用的電氣及氣體裝置。 ? 所租物業(yè)專用的廁所及上下水設(shè)備。 ? 如為餐飲，所租物業(yè)專用的隔油池并與有關(guān)排水管及廚房排氣扇。 ? 所租物業(yè)內(nèi)的照明及招牌燈泡 /燈管。 ? 所租物業(yè)專用的冷氣及通風(fēng)系統(tǒng)。 ? 租戶安裝的保安系統(tǒng)。 7. 繳費須知 每月各租戶將收到購物中心的繳費通知書，租戶須按合同約定的日期，繳納所有款項（包括租金、管理費、冷氣費、水電費等），如租戶未能按時繳納有關(guān) 款項 ， 有關(guān)款項的滯納金將按租賃合同的約 定收取。 8. 酒樓 /餐飲的運作 酒樓 /餐飲租戶須特別注意店鋪的清潔，特別是洗手間和廚房。 衛(wèi)生措施： ? 為廚房地面鋪設(shè)性能良好的防滲漏物料，以防污水經(jīng)地面滲漏到下層店鋪。所有 排水口應(yīng)保持暢通及安裝合適的渠閘，每星期最少檢查清理一次，以防止排水渠淤塞或污水倒流。 ? 若廚房安裝了排氣系統(tǒng)，靜電除塵器及其他環(huán)保裝置，應(yīng)在營業(yè)時間內(nèi)開啟。 購物中心運營管理 研究報告 20 ? 確保通風(fēng)系統(tǒng)裝置在營業(yè)時間內(nèi)保持正常操作。 ? 確保清潔煮食用具、隔油池及有關(guān)排水管及排氣系統(tǒng)的保養(yǎng)和清潔。 ? 確保經(jīng)常清潔劑維修洗手間設(shè)備，以保持高度衛(wèi)生，并提供足夠的洗手間用品。 ? 供租戶使 用的總隔油池及排煙管的清理工作由指定分包方負責(zé)，但此費用由各餐飲租戶按建筑面積分攤。 ? 由于酒店餐飲容易招惹蟲鼠，租戶必須雇傭?qū)I(yè)分包方每月進行消滅蟲鼠工作一次。酒樓及餐飲租戶可考慮合理的價錢聘用購物中心指定的清潔分包方負責(zé)清理及棄置貴店的垃圾。 ? 確保所有公眾地方?jīng)]有任何物件阻塞。雇員應(yīng)自律，避免占用公眾地方，做不恰當或私人用途。 9. 保安 管理處會負責(zé)提供二十四小時公共區(qū)域的保安服務(wù)，以保障租戶的利益。為加強保安，保安員會進行二十四小時的巡邏工作，而管理處也會引進先進的保安設(shè)施及完善的監(jiān)控系統(tǒng)以作配合。 請注意 貴店內(nèi)的保安，應(yīng)由各租戶直接負責(zé)。 為保障貴店利益，各租戶必須遵守以下安排： 1) 開放時間以外的進出限制 為保障所有租戶利益，在購物中心開放時間以外，任何人等均不可進入或離開購物中心。如租戶有需要在開放時間以外進出購物中心，請預(yù)先聯(lián)系管理處做出特別安排。 2) 緊急聯(lián)絡(luò) 為方便管理處在緊急情況下（尤其是營業(yè)時間以外）能與各租戶及其委派的負責(zé)員工聯(lián)絡(luò)，管理處定時派發(fā)購物中心運營管理 研究報告 21 租戶緊急聯(lián)絡(luò)表格給商戶填報。 上述表格內(nèi)的資料如有任何變動，請盡快填妥新表格并交管理處備案。 3) 物件搬離店鋪 如有物件需要搬離商鋪或購物中心（尤其是夜間搬走物件 ），租戶必須預(yù)先通知管理處以做出安排，而管理處也可要求就有關(guān)物件搬離事宜出示授權(quán)書。 4) 意外 /罪案報告 如遇意外或罪案，請直接向警方報案或向報案控制中心求助。向警方求助的同時，請盡快通知管理處以便能夠提供協(xié)助及帶領(lǐng)警方或拯救人員到達現(xiàn)場。 10. 櫥窗擺設(shè) 櫥窗擺設(shè)最能表達出貴店的形象，有品位的櫥窗擺設(shè)，不但會使顧客留下美好的印象，更重要的是可刺激顧客的購買欲。各租戶對櫥窗設(shè)計應(yīng)已有豐富的經(jīng)驗，但仍希望遵守以下幾點： ? 切勿在櫥窗玻璃及玻璃門上貼海報或報名類貼紙。貴店應(yīng)使用優(yōu)雅的貨架展示，以避免阻礙櫥窗的視線。 ? 貴店須 將櫥窗一米范圍內(nèi)的櫥窗燈飾連接至購物中心的總開關(guān)，務(wù)求令購物中心能于各租戶每天休業(yè)時間內(nèi)，仍可保持生氣及吸引力。 11. 營業(yè)規(guī)則 1) 聚眾處理 /店內(nèi)秩序 ? 未征得購物中心許可，不得在店鋪范圍內(nèi)進行推廣、贊助、安排輪候隊伍、聚集人群、拍攝和娛樂活動。 ? 任何吸引大量顧客光臨的商品推廣及減價活動在推行前必須通知購物中心，商討如何安排適合的聚眾處理。 購物中心運營管理 研究報告 22 2) 正常營業(yè)時段 ? 在租約所訂的正常營業(yè)時間內(nèi)，店鋪必須開門營業(yè)。 3) 店鋪內(nèi)商品擺設(shè) ? 店鋪櫥窗擺設(shè)的設(shè)計及組合，必須達到一定的水準，并能配合一流購物中心的形象。 ? 若購物中心對店鋪的擺設(shè)有 不滿或認為不雅，租戶須更換或移走有問題的擺設(shè)。 ? 不得售賣任何不符合租約所訂的商品。 4) 不得兜售 未征得購物中心許可 ，租戶不得在店鋪附近范圍進行兜售、拉客或派發(fā)宣傳物品等行為。 5) 更改店名 ? 未經(jīng)許可，不得更改店名或加上新店名。 6) 不得阻礙公共地方 ? 不得在店鋪外進行貨物裝箱或拆箱工作。 ? 不得阻礙商場內(nèi)的公共地方。 ? 不得容許租戶的員工、供應(yīng)商、顧客等，阻礙購物中心公共地方，如商場各入口、樓梯間、走廊、廁所及電梯大堂等。 7) 招牌 ? 租戶必須按照購物中心的許可的格式展示店鋪的招牌。 ? 未經(jīng)購物中心許可，不得在店鋪內(nèi)裝