【文章內(nèi)容簡介】 收入，還要充分考慮到各項支出。例如商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費用遠遠高于普通住宅的標準，其他裝修、維修的支出也應該考慮在內(nèi)。這樣才能夠算出一個更加真實的投資 二手商鋪交易注意細節(jié)與新鋪在推出時的大肆宣傳，夸大地段優(yōu)勢和前景相比，二手商鋪可能更讓投資者覺得有把握。這種錢生錢、利滾利的誘惑也使得二手商鋪的交易更加火爆。投資二手商鋪享受的是前人種樹，后人乘涼的好處。想要投資二手商鋪的投資者大多是看中了二手商鋪位于成熟地段，并且培養(yǎng)出了相對穩(wěn)定人群的流量，然而二手商鋪的買賣決不像二手住宅那么容易，二手商鋪交易中還存在很多問題，提醒投資者交易中要更加細心?！窠灰字胁豢珊鲆暤募毠?jié)購買商鋪投資的目的有二：一是用以出租賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比，投資單價高，總價高，投資區(qū)域性強。而不同品種商鋪的租售價格也相差很大，中小型臨街商鋪、商業(yè)中心商鋪、房產(chǎn)項目自帶商鋪等售價主要受地段影響，價位不等。業(yè)內(nèi)人士稱，二手商鋪的投資風險其實與一手商鋪的風險沒有太大的區(qū)別，一手商鋪是從開發(fā)商手里買的，二手商鋪是從小業(yè)主或者產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓之后，形式上有差別，本質(zhì)上沒有差別。從風險的角度也較為類似。為什么這么說？有人可能會問二手商鋪是不是市場的環(huán)境更成熟？這個也不盡然。所以，投資二手商鋪時，投資者需要具備獨到的眼光，這樣才能降低本身存在的風險。與此同時，還需綜合考慮其他多種因素。一、要約定房產(chǎn)用途要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊地。二、要對公攤部位進行約定有的商鋪公攤面積占到總面積30％，這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式進行詳細約定。三、對房屋設備裝修裝飾的約定要詳細二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設備，在買賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。四、物業(yè)服務方面的約定物業(yè)服務質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關重要，物業(yè)服務包括的種類、服務是否到位，物業(yè)費用的組成等都要提前調(diào)查，并將該內(nèi)容寫到買賣合同和物業(yè)服務合同中。五、交易稅費的分擔方式目前進行商鋪交易，需要交納的稅費主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。各方如何承擔，均應在合同中列明?！裼锌赡苡龅降奶厥鉅顩r狀況一：賣家欲轉(zhuǎn)手但商鋪正出租律師點評：購買二手商鋪是一項非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風險。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報率、買賣承擔的稅費、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。而對于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表象。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本后，還剩多少利潤，攤到房價上投資回報率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議投資人還是請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進行投資風險評估，測算出投資收益后，再決定是否投資。狀況二：租客是否具有優(yōu)先購買權律師點評：二手房買賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。購買商鋪同樣需要注意。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主通常需提前三個月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權。如果租客愿意放棄優(yōu)先購買權，承租人、投資人、房主三方就應該簽訂三方協(xié)議，確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購買權，并重新簽訂租賃合同。狀況三：購買住宅改建的商鋪律師點評：購買這樣的商鋪時，首先看該建筑有沒有建筑許可證和規(guī)劃許可證，如果房主能夠提供兩個許可證，就無需擔心房產(chǎn)證的問題。另外，簽訂合同時還是要對房產(chǎn)證專門擬立一個條款，注明雙方的約定和違約賠償?shù)姆绞?，交購房款必須索要收?jù)，單據(jù)上不僅注明時間地點內(nèi)容，還要加蓋印章。需要 提醒的是，投資這樣的商鋪存在很大的風險，有可能無法辦理營業(yè)執(zhí)照，沒有經(jīng)營資格，所以不建議購買此類商鋪。●二手商鋪的土地問題商鋪的土地問題，應該是交易中的關鍵性所在，對于土地性質(zhì)的了解，也是規(guī)避風險的重要舉措。一是注意商鋪的土地使用年限。商鋪一般可分為兩類：一種是商住綜合用地，其土地使用年限為50年；另一種是商業(yè)用地，土地使用年限為40年。購買二手商鋪時尤其要注意看清土地使用年限。有的商鋪在掛牌出售時，實際已經(jīng)使用了十幾年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，還需交納土地出讓金。購買這類商鋪時應充分考慮“折舊”因素。二是注意區(qū)分商鋪的土地使用權性質(zhì)。目前市場上大多數(shù)商鋪的土地使用權性質(zhì)為出讓，但也有部分商鋪的土地使用權屬劃撥性質(zhì)。特別是一些單位自建房的底樓店面。購買這類店面時要了解清楚土地是出讓還是劃撥？如果是劃撥土地的，需要交納多少出讓金。三是注意商鋪土地使用證上注明的用途。目前市區(qū)有些地段的商鋪是由住宅“改造”而來，土地使用證上注明的仍然是“住宅用地”。但房東出售時很可能按“商鋪”出售。投資者購買的時候就要特別注意了。另外，有的商鋪出售時，產(chǎn)權證上注明的面積可能會跟實際使用面積不符。比如市區(qū)江北某處一商鋪出售時，房東號稱建筑面積有100平方米，房產(chǎn)證上登記的面積只有60平方米。購買時要看清產(chǎn)權證上的面積。購買商鋪6大注意點要有商鋪的風險意識。開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現(xiàn)在不是“一鋪養(yǎng)三代”的時代，如果運行不暢，有可能“三代養(yǎng)一鋪”。盡量不買商場里的商鋪。不買產(chǎn)權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產(chǎn)權商鋪看起來成本低，其實投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。買商鋪之前多調(diào)查。買了商鋪，你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調(diào)查，面積一樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型?周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌?在保守估計的營業(yè)額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心里得有本清晰的賬。買了商鋪，不是就此捧上了“金飯碗”。對商鋪投資的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業(yè)在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間后，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的12年養(yǎng)鋪期，也看不到希望在哪里?？礈士土骱蜐撛诳土鳌Ｉ啼佭x址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經(jīng)營小型商鋪的創(chuàng)業(yè)者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優(yōu)越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。12 相對而言，社區(qū)商鋪與沿街店鋪的客流量穩(wěn)定，投資回報平穩(wěn)。至于郊區(qū)住宅的配套商鋪客源已經(jīng)固定，就必須從經(jīng)營上多下工夫了。買商鋪要有前瞻性。并不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。當然，除了關注市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來同業(yè)競爭的情況。購買投資商鋪謹防三硬傷不同的商鋪情況也不同。一般而言可以用下列公式來計算：方法一，主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）12＝年租金收入，而年租金收入247。購買商鋪總價＝年投資收益率。反之，用購買商鋪總價247。年租金收入＝投資回收年限。方法二；主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為：（稅后月租金－按揭月供款－每月物業(yè)費）12＝年租金收入；（首期房款＋按揭貸款）247。年租金收入＝投資回報年限。反之，用年租金收入247。（首期房款＋按揭貸款）＝年投資收益率。名詞解釋 房價租金比“房價租金比”是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。對于商鋪物業(yè),現(xiàn)時大多認為合理的投資回報率一般在6%8%,其對應的房價租金比大約在110150之間。若房價租金比大于200時,意味著收益率不到4%,房價具有一定的泡沫成分。購買商鋪謹防陷阱陷阱一：黃金地段其實不少“黃金地段”僅是針對居住或辦公而言。商鋪的開發(fā)商打擦邊球，廣告上“黃金地段的旺鋪”，往往并不是真正的“黃金旺鋪”，價格不菲卻未必真能旺起來。但人口密度小，很難聚集商家最為看重的“人氣”。因此，像涌金廣場等商鋪在建成幾年后都沒能成為當初投資者們殷切期望的“旺鋪”。由于今年樓市低迷，部分投資客把目光轉(zhuǎn)向了商鋪。如何在投資商鋪中略勝一籌呢？置業(yè)投資咨詢專家指出了常見投資商鋪的三大硬傷：選址輕信地段優(yōu)勢、過于感情用事、缺乏實地考察。選址輕信地段優(yōu)勢置業(yè)專家指出，地段優(yōu)勢只是衡量優(yōu)劣的基本條件，但不