【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 由業(yè)主委員會(huì)擬定，提交業(yè)主大會(huì)決定后，由業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。未成立業(yè)主委員會(huì)的，維修資金的續(xù)籌工作由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)所在區(qū)域居民委員會(huì)組織實(shí)施。第十二條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)選擇商業(yè)銀行，設(shè)立維修資金管理專戶。業(yè)主交存的維修資金，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細(xì)賬目。維修資金應(yīng)當(dāng)自存入專戶之日起記賬到戶，結(jié)息到戶。第十三條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)绞芯S修資金管理機(jī)構(gòu)查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交存維修資金的業(yè)主名單和金額，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主未交存維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交存；逾期仍未交存的，可以向人民法院起訴。第十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。原業(yè)主未交存維修資金的，受讓人足額交存后，憑維修資金專用票據(jù)方可辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，未結(jié)清維修資金的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不予辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。第十五條 物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，市維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交存的維修資金賬面余額返還業(yè)主，業(yè)主辦理余額支取手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)滅失的相關(guān)證明材料。第十六條 維修資金在保證正常使用的前提下，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債和在專戶管理銀行進(jìn)行定期存款。購(gòu)買國(guó)債和定期存款的增值部分，扣除市財(cái)政部門(mén)核定的管理費(fèi)用外，應(yīng)當(dāng)納入維修資金專戶，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用。第十七條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循程序規(guī)范、方便快捷、公開(kāi)透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則。第十八條 維修資金的使用范圍包括物業(yè)共用部位維修工程和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造工程。第十九條 物業(yè)管理的下列費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)，不得從維修資金中列支：（一）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題需要維修的費(fèi)用，依法應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供氣、供熱、供電、通信、廣播電視等專業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通訊、電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由有關(guān)單位依法承擔(dān)；（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，包括日常綠化養(yǎng)護(hù)、水箱清洗、化糞池清淤、疏通水管等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出。第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期限，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》和《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，其最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、屋面和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱、供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；（五）其他項(xiàng)目的保修期限依照開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與用戶約定。第二十一條 使用維修資金，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿；（二）維修資金足額交存，物業(yè)維修更新改造項(xiàng)目符合使用范圍。有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存，但已就本次維修資金使用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致且將維修資金分?jǐn)傤~存入市維修資金專戶的；（三）經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。第二十二條 維修資金的分?jǐn)?，?yīng)當(dāng)遵循誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則進(jìn)行分?jǐn)?。屋頂?shù)裙灿貌课粸椴糠謽I(yè)主依據(jù)合同約定單獨(dú)使用的，其維修和更新、改造費(fèi)用由受益業(yè)主自行承擔(dān)；沒(méi)有約定的，由屋面庇護(hù)范圍下各層的相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。共有屋面或者共有墻體滲漏的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)可以直接使用相關(guān)業(yè)主交存的維修資金。第二十三條 物業(yè)維修更新改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定列支：（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的，由全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?，并從業(yè)主交存的維修資金中列支；（二）用于整幢樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的，由該幢物業(yè)的全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅脑摯睒I(yè)主交存的維修資金中列支；（三）用于一個(gè)單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的，由該單元內(nèi)的全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅脑搯卧獦I(yè)主交存的維修資金中列支；（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅南噜彉I(yè)主交存的維修資金中列支。第二十四條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造時(shí)未售出的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未售出物業(yè)建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。第二十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造涉及已售公有住房的，首先從公有住房售房款中提取的維修資金中列支；不足部分由已購(gòu)公有住房的受益業(yè)主按照其各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨(dú)立式物業(yè)交納的維修資金專項(xiàng)用于共用設(shè)施設(shè)備的維修更新改造。第二十七條 維修資金的使用，按照下列程序辦理：（一）制定方案。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)所在區(qū)域居民委員會(huì)（以下統(tǒng)稱維修資金使用申請(qǐng)人），根據(jù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀及業(yè)主意見(jiàn)，編制使用方案。使用方案包括：擬維修項(xiàng)目名稱、工程預(yù)算書(shū)、實(shí)施范圍、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗(yàn)收及資金決算方式等內(nèi)容；（二）業(yè)主表決。使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并在使用方案業(yè)主表決確認(rèn)明細(xì)表上簽字，同時(shí)將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；（三）受理審核。維修資金使用申請(qǐng)人持使用方案、工程預(yù)算明細(xì)表、業(yè)主大會(huì)決議或者業(yè)主書(shū)面簽名等材料，向市維修資金管理機(jī)構(gòu)提出使用申請(qǐng)，經(jīng)其現(xiàn)場(chǎng)勘查、審核。維修資金使用申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)組織未交維修資金的業(yè)主或者維修資金賬戶余額不足分?jǐn)偩S修費(fèi)用的業(yè)主補(bǔ)交維修資金，并存入市維修資金專戶；（四）項(xiàng)目實(shí)施。市維修資金管理機(jī)構(gòu)審核同意后，維修資金使用申請(qǐng)人可自行或者委托相關(guān)單位通過(guò)招投標(biāo)或者其他公開(kāi)、公平、公正的方式選定施工單位，組織實(shí)施。市維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)使用方案和工程施工合同，將工程預(yù)算資金的30％劃撥到施工單位賬戶；（五）竣工驗(yàn)收。工程竣工后，維修資金使用申請(qǐng)人組織施工單位、監(jiān)理單位、業(yè)主代表、市維修資金管理機(jī)構(gòu)工作人員及其他相關(guān)單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，驗(yàn)收合格后方可交付使用。電梯等特種設(shè)備的質(zhì)量和安全技術(shù)性能，經(jīng)施工單位自檢合格后，由維修資金使用申請(qǐng)人向法定監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出驗(yàn)收檢驗(yàn)申請(qǐng)。檢驗(yàn)不合格的，不得交付使用；（六）決算分?jǐn)?。維修項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，市維修資金管理機(jī)構(gòu)會(huì)同維修資金使用申請(qǐng)人，根據(jù)施工單位的工程決算書(shū)編制項(xiàng)目決算，決算金額在5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行決算審計(jì)，以工程決算審價(jià)報(bào)告作為撥付工程資金的有效憑據(jù)。工程決算審核后，維修資金使用申請(qǐng)人將工程決算費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及維修項(xiàng)目實(shí)施狀況、完工時(shí)間等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。公示結(jié)束后，決算費(fèi)用未超過(guò)工程預(yù)算金額或者在約定范圍內(nèi)的，維修資金使用申請(qǐng)人到市維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理工程結(jié)算手續(xù)，并提交工程決算費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、決算費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表公示證明、工程決算書(shū)、發(fā)票和工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。市維修資金管理機(jī)構(gòu)審核后，將工程尾款劃撥到施工單位賬戶，并按照分?jǐn)偯骷?xì)表從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中核減。第二十八條 有下列緊急情況之一的，可以使用維修資金：（一）電梯運(yùn)行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，經(jīng)法定檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；（二）樓體外墻裝飾面存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)法定房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明的；（三）樓地板、扶梯踏板斷裂和公共陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等的各種扶手、欄桿松動(dòng)損壞有脫落危險(xiǎn)的；（四）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，消防機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；（五）其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益等安全隱患，必須立即消除的。第二十九條 有本辦法第二十八條規(guī)定情形之一，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修更新改造的，由維修資金使用申請(qǐng)人提出工程緊急使用方案，并由物業(yè)所在地街道辦事處出具證明或者由有關(guān)法定機(jī)構(gòu)出具檢驗(yàn)檢測(cè)結(jié)果、鑒定結(jié)論，報(bào)市維修資金管理機(jī)構(gòu)，經(jīng)其現(xiàn)場(chǎng)勘查并審核備案后，預(yù)先撥