【文章內(nèi)容簡介】 象存在。成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉(zhuǎn)移成本；加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化預(yù)算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時(shí)間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對(duì)企業(yè)的供應(yīng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對(duì)物業(yè)管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。（五）財(cái)務(wù)報(bào)表不詳細(xì)，不能為公司管理提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。很多物業(yè)公司對(duì)外提供的財(cái)務(wù)報(bào)表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細(xì)報(bào)表。例如：維修報(bào)表、各種服務(wù)費(fèi)用報(bào)表等。還有很多財(cái)務(wù)信息是采用統(tǒng)計(jì)的方法，統(tǒng)計(jì)工作時(shí)間長，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能滿足財(cái)務(wù)管理的需求。（六）稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費(fèi)對(duì)稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實(shí)。（七）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理分不清。很多物業(yè)公司認(rèn)為會(huì)計(jì)核算是會(huì)計(jì)部門的工作，沒有認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是一個(gè)體系。二、提高物業(yè)管理行業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平的方法物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識(shí)，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對(duì)人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時(shí)還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批敬業(yè)愛崗、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來提高工作質(zhì)量和效率。（一）規(guī)范管理會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策和與國際物業(yè)管理接軌，謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持，是企業(yè)降低服務(wù)成本、獲得經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一，也是國家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)。而真實(shí)、準(zhǔn)確、先進(jìn)、及時(shí)、完整的財(cái)務(wù)信息需要規(guī)范的、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作做保障。(1)加強(qiáng)對(duì)原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各環(huán)節(jié)的責(zé)任制，確保原始記錄的真實(shí)、完整、正確、及時(shí)，健全財(cái)務(wù)核算資料。(2)加強(qiáng)對(duì)定額管理的管理。制定并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動(dòng)定額、物質(zhì)定額、費(fèi)用定額、人員定額、工時(shí)定額及考核辦法。3(3)嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購進(jìn)、入庫、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)。計(jì)量驗(yàn)收管理工作，堵塞漏洞，增收節(jié)支。(4)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算制度，明確財(cái)務(wù)預(yù)算編制程序及方法，做好財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的檢查、考核工作，達(dá)到通過財(cái)務(wù)預(yù)算控制經(jīng)營活動(dòng)、確保各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的目的。(5)加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)清查的管理，定期做好財(cái)產(chǎn)清查工作，對(duì)加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理、加速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，確保會(huì)計(jì)報(bào)表質(zhì)量具有十分重要的意義。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合本身的經(jīng)營特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時(shí)，還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》、《空置房、報(bào)停房管理辦法》、兼職收費(fèi)員管理辦法》、《物資采購管理辦法》等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo)；并對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對(duì)；對(duì)小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我的約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。，保證資金合理運(yùn)用物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中，經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個(gè)方面，一個(gè)是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費(fèi)，另一個(gè)就是開展多種經(jīng)營、多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，保持企業(yè)良性運(yùn)行。物業(yè)管理的財(cái)務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報(bào)表為依據(jù)展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財(cái)務(wù)管理部門要評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況，了解公司一定時(shí)期的資產(chǎn)、負(fù)債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保證資金合理運(yùn)作。企業(yè)在發(fā)展壯大時(shí)需要投資籌資，企業(yè)通過財(cái)務(wù)分析可以及時(shí)了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財(cái)務(wù)分析要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時(shí)了解企業(yè)的運(yùn)作情況，要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行檢查，以有效防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，健全財(cái)務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程暢運(yùn)作。最后，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理分為三個(gè)部分，投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進(jìn)行利益分配，就要對(duì)企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，贏利多少不僅跟自身有關(guān)系，而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此，對(duì)企業(yè)贏利能力的評(píng)估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據(jù)自身的活動(dòng)能力及時(shí)做出財(cái)務(wù)預(yù)測。企業(yè)在財(cái)務(wù)分析的過程中，要重視財(cái)務(wù)預(yù)測與計(jì)劃，以增強(qiáng)市場競爭力，為企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。（二）提高物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。人才建設(shè)始終應(yīng)當(dāng)放在公司發(fā)展中的首要位置、提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。物業(yè)財(cái)管管理工作不僅僅是公司財(cái)務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項(xiàng)管理活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理活動(dòng)為公司經(jīng)營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營的整個(gè)過程。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)受到公司經(jīng)濟(jì)狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財(cái)務(wù)管理活動(dòng)與公司經(jīng)營管理活動(dòng)密不可分。因此，要提高公司財(cái)管管理水平，為公司里財(cái)務(wù)管理活動(dòng)營造一個(gè)好的環(huán)境，需要所有員工的共同努力。在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)把會(huì)計(jì)從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)，堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)部門，要對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員加強(qiáng)思想道德教育，注重對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財(cái)務(wù)部門成為一個(gè)思想覺悟高，專業(yè)技能強(qiáng)的部門。公司要鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時(shí)更新自己的知識(shí)和技能。（三）建立二級(jí)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對(duì)財(cái)務(wù)的管理也應(yīng)該更加詳細(xì)。要掌握詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級(jí)或者多級(jí)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。以每個(gè)小區(qū)為單位建立會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)小區(qū)信息及時(shí)進(jìn)行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由總公司財(cái)務(wù)部門，公司財(cái)務(wù)部門對(duì)每個(gè)小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。必要時(shí)這些詳細(xì)的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計(jì)劃的重要依據(jù)。（四）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項(xiàng)目，準(zhǔn)確申報(bào)應(yīng)納稅額。，對(duì)物業(yè)管理適用“服務(wù)業(yè)”5%的營業(yè)稅稅率，相對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務(wù)行業(yè)的根本之處在于它具有準(zhǔn)公共服務(wù)的特征，從維護(hù)涉及千家萬戶的公共利益和保障民生的角度出發(fā)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)適用有別于一般服務(wù)業(yè)的較低的營業(yè)稅率?！叭≈诿?，用之于民”的特征。在酬金制收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照“以支定收”的方式確定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成，其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支，與居民日常生活中發(fā)生的水電費(fèi)、取暖費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基因物業(yè)管理發(fā)展較為成熟的國家及地區(qū)，業(yè)主所交的物業(yè)管理費(fèi)一般是先進(jìn)入業(yè)主公戶（各地方名稱不同），在物業(yè)公司實(shí)施管理的過程中，從該帳戶將各種費(fèi)用支付給專業(yè)公司，物業(yè)公司收取10%左右傭金作為收入，依據(jù)該收入交納稅費(fèi)。因此，稅務(wù)部門應(yīng)以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基向物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)征營業(yè)稅及其附加，而目前各地稅務(wù)部門均以物業(yè)服務(wù)資金為稅基向企業(yè)征稅，無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。：消防維保、電梯維保應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)，隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包。中央空調(diào)維保、日常專業(yè)保潔、專業(yè)安防、專業(yè)外墻清洗等專項(xiàng)服務(wù)，從多是通過分包委托給其他專業(yè)公司的方式完成的。在計(jì)征營業(yè)稅時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間實(shí)際應(yīng)存在稅項(xiàng)抵扣，在申報(bào)本企業(yè)營業(yè)稅時(shí)，應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)收入中予以扣減，剩余的服務(wù)收入作為計(jì)征營業(yè)稅的依據(jù)。而且目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額計(jì)征營業(yè)稅，不允許根據(jù)各專業(yè)分包公司的發(fā)票額將相應(yīng)支出部分作為稅前抵扣項(xiàng)目，明顯存在重復(fù)征稅的問題，加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。，部分服務(wù)業(yè)納入“營改增”后，涉及到物業(yè)公司營改增的城市，增值稅小規(guī)模納稅人開具的物業(yè)費(fèi)的增值稅稅率為3%，此外還要根據(jù)增值稅計(jì)算各項(xiàng)附加稅。此外，同時(shí)國家為了扶持“小微”企業(yè)發(fā)展，在稅收給予了優(yōu)惠：①增值稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人，月銷售額或營業(yè)稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人，季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營業(yè)稅；②增值稅小規(guī)模納稅人兼營營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的銷售額和營業(yè)稅項(xiàng)目的營業(yè)額，月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征增值稅；月營業(yè)額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征營業(yè)稅；③增值稅小規(guī)模納稅人月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，當(dāng)期因代開增值稅專用發(fā)票（含貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票）已經(jīng)繳納的稅款在專用發(fā)票全部聯(lián)次追回或者按規(guī)定開具紅字專用發(fā)票后，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還。[1] 因?yàn)楹芏辔飿I(yè)公司財(cái)務(wù)人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益和物業(yè)所有人權(quán)益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)申報(bào)之間的關(guān)系，以及對(duì)應(yīng)繳稅項(xiàng)和非應(yīng)繳稅項(xiàng)之間的劃分認(rèn)識(shí)不清。還有相當(dāng)一部分物業(yè)管理財(cái)務(wù)人員對(duì)國家優(yōu)惠政策掌握不夠，不能讓企業(yè)及時(shí)享受國家相關(guān)優(yōu)惠政策待遇。這些都導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理不當(dāng)。所以要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)知識(shí)，正確劃分應(yīng)交稅務(wù)項(xiàng)目，按時(shí)申報(bào)納稅，做好物業(yè)管理的財(cái)務(wù)工作，保證各方利益不受損害。（五）對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化的管理。建立會(huì)計(jì)輔助核算和財(cái)務(wù)管理制度，成本核算必須明確到各個(gè)部門及負(fù)責(zé)人，可以按照單位管理的需要對(duì)成本科目按部門、按人員、按地點(diǎn)進(jìn)行輔助核算，對(duì)每一筆開支的用處和單位都進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。保潔作業(yè)中心，其主要包括日常的清潔工作以及垃圾的清掃和處理：綠化作業(yè)中心，其主要的工作是增加物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠色植物，提高區(qū)域內(nèi)的綠化面積，及時(shí)地對(duì)植物進(jìn)行美化和養(yǎng)護(hù)“維護(hù)作業(yè)中心。其主要的工作是使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法對(duì)房屋管理區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)；綜合管理作業(yè)中心，其主要是為了物業(yè)管理工作能夠正常運(yùn)行而的一些職能部門以及輔助部門：保安中心，其主要的工作是維護(hù)管理范圍內(nèi)的正常生活工作秩序，保護(hù)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。人工費(fèi)用，其主要包括了物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險(xiǎn)以及相關(guān)的福利費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。主要包含物業(yè)管理企業(yè)自身擁有的固定資產(chǎn)按年限折舊所需要計(jì)提的折舊費(fèi)；材料費(fèi)用，其主要包含了在進(jìn)行物業(yè)管理工作時(shí)候需要消耗的直接材料、燃料、輔助材料、零部件以及包裝物等；辦公費(fèi)用，其主要包括培訓(xùn)費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、文化宣傳費(fèi)用等；動(dòng)力費(fèi)，物業(yè)的公共設(shè)施平常運(yùn)行、維護(hù)以及自身消耗使用的水電費(fèi)等。（六）對(duì)利潤進(jìn)行精細(xì)化管理，進(jìn)行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤的財(cái)務(wù)管理，每個(gè)單位的財(cái)務(wù)管理又可以劃分下一級(jí)的財(cái)務(wù)管理單位（例如再以項(xiàng)目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財(cái)務(wù)管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財(cái)務(wù)部門進(jìn)行利潤報(bào)表總結(jié)，還可以保證利潤數(shù)據(jù)信息的完整性。（七）對(duì)資金的精細(xì)化管理。物業(yè)管理資