住房制度改革階段的金融問題(編輯修改稿)
2024-11-18 22:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 僅如此，在已公布施行的?個人住房抵押貸款管理方法?中還明文規(guī)定，住房公積金貸款只能用于職工和家庭的第一次購房，而不能用于其他方面。這大大限制了住房流通中的金融支持力度。 各商業(yè)銀行在開展住房二級市場中的業(yè)務(wù)方面既沒有有效的融資手段，也缺乏實際操作經(jīng)歷。由于長期以來城鎮(zhèn)居民住房一直屬于“公房〞性質(zhì)，被制止私自流通轉(zhuǎn)讓，住房二級市場應(yīng)有活力被人為地扼殺掉了。盡管近些年來，存量公房私有化改革獲得可喜進展，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍沒有徹底理順，居民在產(chǎn)權(quán)還沒有完全到位的情況下是不能把還帶有“公〞字成分的自家住房作為向銀行融通資金的抵押物的。由于缺乏具有完全產(chǎn)權(quán)的抵押物，銀行自然在無法住房二級市場上開展業(yè)務(wù)?？磥泶龠M二級市場開展的關(guān)鍵是先得理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系。二、對我國住房基金和住房抵押貸款問題的研究〔一〕對我國住房基金問題的進一步研究 截止到1997年底，個人住房公積金歸集額更是大幅上漲，1997年總余額已超過800億元。住房基金制度的建立對于保證我國住房開發(fā)與建立的規(guī)模擴張、住房分配與消費形式的轉(zhuǎn)換、流通與交易制度的完善等方面具有重要的資金供給作用。但在理論中以下問題非常突出： 個人住房公積金制度建立中的問題。目前住房公積金已成為個人住房基金建立的主要途徑。1991年上海率先在全國建立了住房公積金制度，1992年就擴展到北京、天津、江蘇、浙江等地，1993年陸續(xù)擴展到遼寧、吉林、黑龍江、河北和湖北等地，1994年?決定?發(fā)布后，迅速擴展到全國各地。目前除西藏自治區(qū)情況特殊沒有建立住房公積金外，全國35個大中城市，213個地級以上城市已建立了公積金制度。經(jīng)國務(wù)院房改指導(dǎo)小組批準(zhǔn)獨立運行的解放軍、煤炭、鐵路、石油系統(tǒng)已于1995年年底以前建立住房公積金制度。中央國家機關(guān)也于1996年10月建立了住房公積金制度。從覆蓋范圍看，目前沿海地區(qū)超過80%，內(nèi)陸地區(qū)大約為60%，施行范圍很廣。歸集數(shù)額也在穩(wěn)步增加，1995年增加到260億元，1997年全國住房公積金總量已超過800億元。應(yīng)該說，我國住房公積金制度的施行是成功的。它不僅籌集了一大筆住房建立與消費資金，而且為轉(zhuǎn)換我國住房分配制度創(chuàng)造了良好條件。但是，目前對住房公積金的認識和管理、運行中還存在一些問題。首先，對住房公積金的性質(zhì)定位。住房公積金的研究中常常提到其義務(wù)性、強迫性、互助性、保障性、政策性、長期性等等。義務(wù)性、強迫性對應(yīng)于住房公積金的歸集；互助性是為了給公積金的低息政策提供理論根底；保障性對應(yīng)于其管理方式；政策性是為了說明其使用方向；長期性對應(yīng)于其支取限制。但是，公積金的屬性如何界定還需理論界進一步研究，因為我國對公積金突出其強迫性一面，既然國務(wù)院在?決定?中已把公積金規(guī)定為職工工資的一部分，對于職工選擇什么形式的住房基金，對存入基金中的資金如何使用應(yīng)有較大的靈敏性，以表達對職工意愿的尊重。這樣才能增強住房基金的吸引力。 其次，住房公積金的歸集面與繳交率。假如從住房公積金的工資性出發(fā)，那么所有已施行市場化工資制度的企業(yè)不應(yīng)要求他們再建立住房公積金制度——除非公積金制度是一種保障性制度或者雇員工資中的住房消費比重仍缺乏于解決其住房問題。而凡需建立公積金的職工與單位，繳交率應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績r格程度確定，以可以實現(xiàn)住房分配機制轉(zhuǎn)變的目的。但在目前各地公積金制度的施行中，往往存在各異的規(guī)定，有些地方要求各類企事業(yè)單位都建立住房公積金制度，這將在住房公積金的使用方面對國有經(jīng)濟中的職工造成不利的影響。 第三，住房公積金的使用問題。這里有兩方面的問題。一是，目前的政策、法規(guī)規(guī)定，職工只能在購建、大修住房時支取住房公積金。這與鼓勵個人購房、推動住房自有的政策導(dǎo)向是相符合的，但與轉(zhuǎn)變后住房公積金的性質(zhì)有矛盾。在租、買自愿的房改政策下，應(yīng)允許職工用住房公積金交納住房租金。二是，在那些要求所有企事業(yè)單位交納公積金的地方，由于非國有經(jīng)濟的企業(yè)實行高工資制度，因此其公積金的數(shù)量也比擬大。假如實行與國有經(jīng)濟中的職工同等的貸款條件，很明顯他們在獲得公積金貸款方面具有較大的優(yōu)勢。這不僅僅因為他們公積金的存款數(shù)額大，而且因為他們的收入程度高，還款才能強，資信狀況好。 第四，住房公積金的管理目的問題。住房公積金管理的核心目的是保證職工支取使用和貸款的權(quán)利。其它剩余資金可由政府統(tǒng)一使用于經(jīng)濟適用房的建立，但這只能是其輔助目的。這其中一個最重要的問題恐怕是住房公積金的風(fēng)險問題。對于住房公積金貸款的風(fēng)險承當(dāng)由誰負擔(dān)，目前還沒有一個確定的說法。由于在市場經(jīng)濟條件下，風(fēng)險的發(fā)生無處不在，無時不有，利用公積金貸款的違約風(fēng)險會時有發(fā)生，這種風(fēng)險如何防范和躲避是公積金管理種的出一個難題。此外，由于住房公積金制度實行低利率存貸制度，公積金的通貨膨脹風(fēng)險由誰承當(dāng)也是一個問題。 其它住房基金建立中的問題。其它住房基金包括城市住房基金與企事業(yè)單位的住房基金。目前，國家尚未對這兩部分基金的歸集做出統(tǒng)一規(guī)定，因此它們的籌集難度很大。這主要緣于以下幾點： 首先，住房資金的核定與轉(zhuǎn)換難度較大。住房基金的建立，是基于原有住房資金的轉(zhuǎn)換。原有住房資金包括住房投資、折舊、大修理基金、房租補貼和維修補貼等等。這些資金來源有國家財政、地方〔城市〕財政和企事業(yè)單位；有些資金來源是比擬固定的，有些那么是臨時性的。來自各級財政的以及來源比擬固定的資金數(shù)量比擬容易核定，但來自企業(yè)自籌的那一部分資金，就
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