住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題研究(編輯修改稿)
2024-11-18 22:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，盡管有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作抵押，但由于其流動(dòng)性差，盈利性低，資金分散且回收慢，貸款管理難度大等特點(diǎn)，商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)展該業(yè)務(wù)的信心并不是很大。為加快住房消費(fèi)信貸的開(kāi)展，有必要在貸款管制上采取相應(yīng)的扶持政策，如對(duì)發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行可以采取免交部分或全部存款準(zhǔn)備金，在一定時(shí)期享受減免稅等優(yōu)惠政策。個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。盡管?擔(dān)保法?和最近公布施行的?個(gè)人住房貸款管理方法?都規(guī)定，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)展處置，但在借款人不履約還款時(shí)，銀行缺乏對(duì)抵押物處置的操作經(jīng)歷，在法律執(zhí)行上也缺乏力度，這將會(huì)進(jìn)步銀行的經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。因此，有必要建立一種政府監(jiān)控、全社會(huì)參與、有保障的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保系統(tǒng)?！踩匙》苛魍ㄖ械娜谫Y問(wèn)題完善的住房市場(chǎng)體系，不僅要有興隆的一級(jí)市場(chǎng)，更要有興隆的二級(jí)市場(chǎng)。開(kāi)放和開(kāi)展住房交易的二級(jí)市場(chǎng)，允許已售公有住房上市交易，不僅有利于盤(pán)活存量住房，實(shí)現(xiàn)住房的合理配置，更有利于引導(dǎo)居民住房消費(fèi)和投資，促進(jìn)居民賣(mài)舊房買(mǎi)新房，以小房換大房，使有房居民改善居住條件的愿望得以實(shí)現(xiàn)，更能使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的有效需求。但是，由于在住房制度改革過(guò)程中，我們只強(qiáng)調(diào)一級(jí)市場(chǎng)的建立與完善，無(wú)視了二級(jí)市場(chǎng)的建立與管理，造成了二級(jí)市場(chǎng)的混亂。“公房私租〞等現(xiàn)象屢禁不止，而灰色市場(chǎng)卻開(kāi)展迅猛。不少人利用手中權(quán)利多占房，然后用于出租，謀取私利，造成不良的社會(huì)影響。[]隨著住房分配貨幣化的開(kāi)展，有必要轉(zhuǎn)變我們的房改政策及措施，加強(qiáng)住房二級(jí)市場(chǎng)的建立。因此有必要加強(qiáng)對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)上的租賃與銷售行為中的金融支持。但目前我國(guó)在這方面的開(kāi)展還比擬緩慢，從 現(xiàn)狀來(lái)看，幾乎沒(méi)有那家商業(yè)銀行開(kāi)展了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。究其由，主要是在我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定中還存在許多限制為住房交易的二級(jí)市場(chǎng)融資的窠臼。詳細(xì)而言，主有表如今以下幾個(gè)方面：不具備為促進(jìn)住房流通提供金融效勞的政策環(huán)境。由于我國(guó)住房制度改革的重點(diǎn)一直放在如何啟動(dòng)住房消費(fèi)，消化積壓商品房方面，再加上對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的心有余悸，政府一向的做法是，只重視住房一級(jí)市場(chǎng)的逐步建立和不斷完善，而無(wú)視了二級(jí)市場(chǎng)的建立。因此對(duì)如何開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)的金融支持問(wèn)題更是提不到議事日程。不僅如此，在已公布施行的?個(gè)人住房抵押貸款管理方法?中還明文規(guī)定，住房公積金貸款只能用于職工和家庭的第一次購(gòu)房，而不能用于其他方面。這大大限制了住房流通中的金融支持力度。各商業(yè)銀行在開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)中的業(yè)務(wù)方面既沒(méi)有有效的融資手段，也缺乏實(shí)際操作經(jīng)歷。由于長(zhǎng)期以來(lái)城鎮(zhèn)居民住房一直屬于“公房〞性質(zhì)，被制止私自流通轉(zhuǎn)讓，住房二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)有活力被人為地扼殺掉了。盡管近些年來(lái)，存量公房私有化改革獲得可喜進(jìn)展，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍沒(méi)有徹底理順，居民在產(chǎn)權(quán)還沒(méi)有完全到位的情況下是不能把還帶有“公〞字成分的自家住房作為向銀行融通資金的抵押物的。由于缺乏具有完全產(chǎn)權(quán)的抵押物，銀行自然在無(wú)法住房二級(jí)市場(chǎng)上開(kāi)展業(yè)務(wù)?？磥?lái)促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的關(guān)鍵是先得理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系。二、對(duì)我國(guó)住房基金和住房抵押貸款問(wèn)題的研究〔一〕對(duì)我國(guó)住房基金問(wèn)題的進(jìn)一步研究截止到1997年底，個(gè)人住房公積金歸集額更是大幅上漲，1997年總余額已超過(guò)800億元。住房基金制度的建立對(duì)于保證我國(guó)住房開(kāi)發(fā)與建立的規(guī)模擴(kuò)張、住房分配與消費(fèi)形式的轉(zhuǎn)換、流通與交易制度的完善等方面具有重要的資金供給作用。但在理論中以下問(wèn)題非常突出：個(gè)人住房公積金制度建立中的問(wèn)題。目前住房公積金已成為個(gè)人住房基金建立的主要途徑。1991年上海率先在全國(guó)建立了住房公積金制度，1992年就擴(kuò)展到北京、天津、江蘇、浙江等地，1993年陸續(xù)擴(kuò)展到遼寧、吉林、黑龍江、河北和湖北等地，1994年?決定?發(fā)布后，迅速擴(kuò)展到全國(guó)各地。目前除西藏自治區(qū)情況特殊沒(méi)有建立住房公積金外，全國(guó)35個(gè)
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