【文章內(nèi)容簡介】 各種費(fèi)用指標(biāo)。 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》是對各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。 《動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。第二節(jié) 目標(biāo)成本管理原則 市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。 事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。 動(dòng)態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。第三節(jié) 目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時(shí)間要求 項(xiàng)目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及營銷、開發(fā)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門互動(dòng)討論確定的項(xiàng)目定位，完成“項(xiàng)目定位階段的全成本測算“。確定各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)劃金額，包括設(shè)計(jì)、報(bào)建、環(huán)境配套、營銷費(fèi)等，并向各費(fèi)用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費(fèi)以開發(fā)管理部編制的《建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個(gè)工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實(shí)施方案的造價(jià)控制。 實(shí)施方案階段：實(shí)施方案確定后五個(gè)工作日內(nèi)，對《項(xiàng)目成本測算表》進(jìn)行細(xì)化和修訂。根據(jù)各相關(guān)部門的工作現(xiàn)狀和計(jì)劃，對設(shè)計(jì)、報(bào)建、營銷等費(fèi)用進(jìn)行分析或修正。建安費(fèi)的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計(jì)院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計(jì)任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計(jì)院作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。 施工圖預(yù)算階段：施工圖完成后十五個(gè)工作日內(nèi)，對《目標(biāo)成本測算表》全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。并按已完成的經(jīng)驗(yàn)和“責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理。 各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）在定稿后即時(shí)報(bào)財(cái)務(wù)部，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。第四節(jié) 目標(biāo)成本測算表的編制 目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價(jià)分離的原則。 目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說明書。 成本測算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。 成本測算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。，需要開發(fā)、營銷、工程、成本部門反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價(jià)比最大化”。在本過程中可使用價(jià)值功能分析法得到最優(yōu)的方案。 施工圖預(yù)算完成后《目標(biāo)成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確有描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。 投資分析和實(shí)施方案階段的成本測算的量價(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。 各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原則不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則是偏差不應(yīng)太大。第五節(jié) 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》的編制 目標(biāo)成本控制責(zé)任書是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，與設(shè)計(jì)任務(wù)管理指導(dǎo)書、工程管理指導(dǎo)書等，互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)書內(nèi)容。 目標(biāo)成本控制責(zé)任書的制定，應(yīng)按照《責(zé)任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門等。 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：○1項(xiàng)目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，工程概況，入伙時(shí)間?！?地價(jià)成本控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點(diǎn)?！?開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)?！?主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制要點(diǎn)，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要求?！?園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費(fèi)用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制要點(diǎn)?！?開發(fā)間接費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)；包括營銷費(fèi)、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項(xiàng)目的具體控制指標(biāo)詳見責(zé)任成本管理體系指引） 營銷費(fèi)的控制包括開發(fā)間接費(fèi)中的“營銷設(shè)施建造費(fèi)”和期間費(fèi)用中的“銷售費(fèi)用”?！盃I銷設(shè)計(jì)建造費(fèi)”額度的確定及實(shí)施過程，均需要設(shè)計(jì)、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設(shè)計(jì)部負(fù)主要控制責(zé)任，并將樣板房裝修費(fèi)用的銷售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一?！颁N售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤計(jì)劃，于項(xiàng)目定位完成后制定投放時(shí)間和費(fèi)用額度計(jì)劃。 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到開發(fā)、工程、營銷、財(cái)務(wù)部及物業(yè)公司等各職能部門討論、修改，達(dá)成一致后由各部門經(jīng)理簽字確認(rèn)，副總裁（成本負(fù)責(zé)人）審閱，總裁簽發(fā)執(zhí)行。第六節(jié) 目標(biāo)成本的執(zhí)行 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，由成本管理部每月出一份《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》，包括各成本項(xiàng)目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。 《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》應(yīng)包括“變更簽證統(tǒng)計(jì)表”和“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報(bào)》的部分內(nèi)容，在完成后的三個(gè)日內(nèi)報(bào)財(cái)務(wù)部。（可在成本管理軟件中完成） 成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項(xiàng)目的待發(fā)生成本進(jìn)行評(píng)估，在軟件中生成“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息表”。 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項(xiàng)，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時(shí)向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時(shí)計(jì)算相應(yīng)成本變化金額和原因，向公司總裁和副總裁（成本負(fù)責(zé)人）匯報(bào)。 在合同審批時(shí)，即時(shí)揭示施工合同和材料采同的合同造價(jià)與目標(biāo)造價(jià)的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。 項(xiàng)目結(jié)算完成后或者成本管理工作總結(jié)時(shí)，應(yīng)按照《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》對相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行評(píng)估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。 工程項(xiàng)目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項(xiàng)目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。 項(xiàng)目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項(xiàng)目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計(jì)提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。第七節(jié) 目標(biāo)成本的修訂 施工圖確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動(dòng)態(tài)變化在《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》中反映即可。 工程施工和銷售過程中，如果售價(jià)、成本發(fā)生較大變化時(shí)（對利潤影響達(dá)2%），應(yīng)對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報(bào)公司總裁批準(zhǔn)，同時(shí)報(bào)以財(cái)務(wù)部備案。目標(biāo)成本科目分類參照明源成本管理軟件的相應(yīng)表格第四篇：萬科集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則萬科集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則 萬科集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則（第二版）1目的提高集團(tuán)成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系。為各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。2范圍本實(shí)施細(xì)則適用于A集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司。3職責(zé)集團(tuán)成本審算中心負(fù)責(zé)本實(shí)施細(xì)則的制訂、修訂、解釋、監(jiān)督與檢