【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 拆改共用管線等損害公共利益的情況，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門(mén)；（四）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門(mén)；（五）發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門(mén)，并按照雙方約定及相關(guān)要求安排專(zhuān)項(xiàng)維修；（六）發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門(mén)并安排專(zhuān)項(xiàng)維修；（七）對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)（一）路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時(shí)開(kāi)啟，滿(mǎn)足使用要求；（二）適時(shí)清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無(wú)堵塞；（三）每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)（一）人員要求，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持小區(qū)正常生活秩序；，并做出正確反應(yīng)。（二）門(mén)崗、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；，接聽(tīng)及時(shí)； ，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行出入車(chē)輛管理、訪客登記；，記錄規(guī)范、詳實(shí)；，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入；、有序，道路暢通。（三）巡邏；，應(yīng)立即通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。（四）車(chē)輛管理；，確保車(chē)輛有序停放，消防通道中禁止停放車(chē)輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車(chē)的行為進(jìn)行勸阻、糾正；。（五）緊急事故防范、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人；事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)，并協(xié)助其實(shí)施維修；。五、保潔服務(wù)（一）樓內(nèi)保潔，每周濕拖1次；樓梯臺(tái)階每周清潔1次，每?jī)稍聺裢?次；、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次； ，每季度擦拭1次。（二）外圍保潔，雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行； ； 、明溝、上人屋面每半年清掃1次； 、樓道燈每半年清潔1次；，每日清潔1次，保持通風(fēng)，無(wú)雜物。（三）垃圾收集與處理 ，垃圾日產(chǎn)日清，周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾； 、果皮箱每月清潔1次。六、綠化服務(wù)、花卉、樹(shù)籬定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； 、雜物； 。二星級(jí)一、綜合管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；（三）客戶(hù)服務(wù)接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員；設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修；急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理3日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；（五）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復(fù)處理；（六）每年開(kāi)展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)；（七）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶(hù)的60%，每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率達(dá)75%以上；對(duì)不滿(mǎn)意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿(mǎn)意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)85%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度；（二）每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；（三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過(guò)程；對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門(mén)；（四）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門(mén)；（五）每年對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門(mén)并安排專(zhuān)項(xiàng)維修；（六）每季對(duì)公共門(mén)窗進(jìn)行1次巡視，保持玻璃、門(mén)窗配件完好，開(kāi)閉正常；（七）每季對(duì)路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門(mén)并安排專(zhuān)項(xiàng)維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)（一）對(duì)存在危險(xiǎn)隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志；（二）路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時(shí)開(kāi)啟，滿(mǎn)足使用要求；（三）適時(shí)清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無(wú)堵塞；（四）每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)（一）人員要求，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持小區(qū)正常生活秩序；，并做出正確反應(yīng)。（二）門(mén)崗、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；，接聽(tīng)及時(shí)；，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行出入車(chē)輛管理、訪客登記；，記錄規(guī)范、詳實(shí)；，加強(qiáng)出入詢(xún)問(wèn)，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入；、有序，道路暢通。（三）巡邏，每6小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次；，保持樓道暢通，無(wú)擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；，應(yīng)立即通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。（四）車(chē)輛管理，設(shè)有地面停車(chē)點(diǎn)；，確保車(chē)輛有序停放，消防通道中禁止停放車(chē)輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車(chē)的行為進(jìn)行勸阻、糾正； 。（五）緊急事故防范、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人；事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)，并協(xié)助其實(shí)施維修；。五、保潔服務(wù)（一）樓內(nèi)保潔，每?jī)扇涨鍧?次，每周濕拖2次；樓梯臺(tái)階每周清潔1次，每月濕拖1次，干凈整潔；、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌等每月清潔2次，欄桿每月清潔1次；，每2月擦拭1次，目視干凈。（二）外圍保潔，雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行； 、娛樂(lè)、健身設(shè)施每周清潔2次； ； 、崗?fù)っ恐芮鍜?次；、明溝、上人屋面每季清掃1次； 、樓道燈每季清潔1次；，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。（三）垃圾收集與處理，垃圾日產(chǎn)日清，周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾； ，集中存放，定期外運(yùn)； 、果皮箱每月清潔1次。（四）衛(wèi)生消殺針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃，開(kāi)展衛(wèi)生消殺。六、綠化服務(wù)、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； 、雜物，雜草面積小于10%；、花卉、綠籬、樹(shù)木等適時(shí)補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到70%； ；預(yù)防病蟲(chóng)害；，不影響車(chē)輛行人通行，與建筑架空線路無(wú)刮擦。三星級(jí)一、綜合管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；（三）客戶(hù)服務(wù)接待場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員，設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修，急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；（五）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理；（六）能提供3種以上便民（無(wú)償）服務(wù)，如配置手推車(chē)、郵件收發(fā)、信息咨詢(xún)等；（七）每年開(kāi)展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)；（八）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶(hù)的75%，每年至少2次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率達(dá)85%以上，對(duì)不滿(mǎn)意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿(mǎn)意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)90%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)（一）房屋管理、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶(hù)外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度；；，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；、整潔，對(duì)外墻面磚、涂料等裝飾材料進(jìn)行定期巡視，發(fā)現(xiàn)脫落、有污跡的及時(shí)編制維修計(jì)劃，適時(shí)組織維修；、扶手、公共門(mén)窗、休閑設(shè)施等共有部位及設(shè)施牢固、無(wú)裂縫、無(wú)破損，使用安全；、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無(wú)安全隱患或破損；、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門(mén)。（二）維修養(yǎng)護(hù)，做好下列房屋維護(hù)巡查工作并做好記錄：（1）每年1次觀測(cè)房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)評(píng)定；（2）每年檢查1次墻體、墻面；（3）每年檢查1次頂棚；（4）每年檢查1次樓梯、扶手；（5）每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；（6）每年檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；（7）每年全面檢查1次樓板、地面磚；（8）每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；（9）每月全面檢查1次公共門(mén)窗；（10）每月巡查1次路面、側(cè)石、窨井蓋等；（11）每月巡查1次圍墻；（12）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施、兒童樂(lè)園等。；依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目應(yīng)在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要?jiǎng)佑米≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于3日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。（三）裝飾裝修管理，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)；，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門(mén)；，對(duì)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的按照約定處理； ，采取圍擋、遮蓋等措施，在3～5日內(nèi)清運(yùn)。三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)（一）公共照明、樓道照明每月巡查1次，及時(shí)修復(fù)損壞的開(kāi)關(guān)、燈口、燈泡； ，亮燈率90%以上；院落照明燈按時(shí)開(kāi)啟，滿(mǎn)足使用要求；、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常，無(wú)損壞組件；燈具基本無(wú)損壞、無(wú)變形；完好率90%以上。（二）雨污水排放，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無(wú)堵塞；，定期對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。（三）安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：：（1）設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫(huà)面齊全、清晰；（2）按設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的要求對(duì)硬盤(pán)錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修復(fù)，需動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。：（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；（2）門(mén)鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)；需動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。：（1）主機(jī)除塵，壓線端子牢固，每年對(duì)射探頭牢固性檢查1次；（2）報(bào)警系統(tǒng)有效性測(cè)試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同