【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)的選擇權(quán),物管企業(yè)缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。要想解決這一問題,要想取得高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理,需建立和完善招投標(biāo)的競爭制度,創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境,迫使各企業(yè)不斷提高自己,促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提高和行業(yè)的良性發(fā)展。物業(yè)管理的發(fā)展,有賴于物業(yè)管理的專業(yè)化,而物業(yè)管理的專業(yè)化又依賴于物業(yè)管理的市場化。通過市場化,企業(yè)會由原來的小而全、大而全,變成有特色的專業(yè)公司。通過專業(yè)公司專業(yè)人員的專業(yè)化服務(wù),企業(yè)生產(chǎn)效率會提高,服務(wù)水平會提高,人員會隨之精簡,工資支出會節(jié)省、管理成本會下降,隨之服務(wù)價格也會下降。從根本上解決收費(fèi)難的問題,并且增強(qiáng)了市場競爭力。、信息化管理隨著現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展,智能化、信息化管理已成為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的一個核心競爭力量。在沿海城市、大城市一些實(shí)力較強(qiáng)、有遠(yuǎn)見的物業(yè)公司已成熟運(yùn)用信息化管理系統(tǒng),將先進(jìn)管理理念融入日常管理,全面提升企業(yè)管理水平,打造了自己的服務(wù)品牌,實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化、節(jié)約化經(jīng)營模式,把競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面,搶占了市場先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。物業(yè)管理的規(guī)?；瞧涑晒Φ谋匾獥l件。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,逐步形成的物業(yè)管理市場則要求物業(yè)管理企業(yè)既要提高管理服務(wù)水平,又要降低成本、提高競爭力,有一定的經(jīng)濟(jì)效益。作為企業(yè)來講,其有效途徑主要是擴(kuò)大管理面積,走規(guī)?；?jīng)營之路。對于整個物業(yè)管理行業(yè)講,僅有數(shù)量上的發(fā)展也已經(jīng)不能說明物業(yè)管理水平的提高。物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求,轉(zhuǎn)變管理經(jīng)營觀念,由簡單維護(hù)型、勞動密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣,才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步。可以預(yù)見,面對現(xiàn)代化的物業(yè),一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè),不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求,物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn),提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。近年來,大量的物業(yè)管理企業(yè)著眼于市場化、規(guī)模化發(fā)展。規(guī)?；膶?shí)現(xiàn)由多種途徑,可以依靠增 加市場競爭力來擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模,也可以依靠企業(yè)重組、優(yōu)化資源配置等方式來達(dá)到擴(kuò)大規(guī)模的目的,從而實(shí)現(xiàn)在市場、采購、人才、協(xié)作等方面的規(guī)模效益。在物業(yè)管理這種管理密集型行業(yè)中,魚吃小魚或餓死小魚的市場競爭規(guī)律不會失效。只有專業(yè)化和規(guī)?；嗷ゴ龠M(jìn)、良性循環(huán)的企業(yè),才有可能在物業(yè)管理行業(yè)的競爭中走在前面。物業(yè)管理不同于其他行業(yè),對員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。所以在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。物業(yè)管理要求從業(yè)人員在電腦操作應(yīng)用、文字表達(dá)、溝通、協(xié)調(diào)各種關(guān)系、處理突發(fā)情況及職業(yè)道德和服務(wù)意識方面都具有良好的應(yīng)變和處理能力。物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)和競爭有一半甚至更大程度上是體現(xiàn)在人才團(tuán)隊(duì)的競爭上。因此,在人才培養(yǎng)方面不但要培養(yǎng)適應(yīng)社會發(fā)展需要的具有現(xiàn)代化管理思想觀念的人才,還要在知識、能力和素質(zhì)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、創(chuàng)新精神等方面綜合提高物業(yè)管理人才的總體素質(zhì),樹立人才培養(yǎng)模式多樣化、因材施教、促進(jìn)學(xué)生個性發(fā)展的觀念。任何一個物業(yè)公司都要樹立“以人為本,業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。物業(yè)管理以人為本的管理原則就是以人(主要是指物業(yè)管理從業(yè)人員和廣大業(yè)主)為中心的管理,在物業(yè)管理中把管理物業(yè)、住區(qū)的日常事務(wù)與管理人結(jié)合起來,以管人為主。通過“抓人心、促人和、共發(fā)展”的一系列管理工作,開發(fā)人的精神資源,使人的積極性、主動性和創(chuàng)造性在物業(yè)管理經(jīng)營活動中得到充分的釋放,凝聚起人們的主人翁力量,從而在整個物業(yè)管理工作中有足夠的精神動力和智力支持,實(shí)現(xiàn)物業(yè)區(qū)的安全、文明、升值的最終目的。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、用戶服務(wù)。對物業(yè)是管理,對業(yè)主和使用者則是服務(wù)。管理好物業(yè),其目的就是為物業(yè)所有者或使用者提供更好的服務(wù)。因此,以人為本,進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)意識、提高服務(wù)水平,這是物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的終極管理目的是調(diào)動住區(qū)內(nèi)的居民及管理者工作者的生活主動性、積極性和創(chuàng)造性,有力促進(jìn)人的自由全面發(fā)展。從物業(yè)管理的關(guān)系來看,人在物業(yè)管理活動中扮演著不同的角色,但不同的角色卻以對方的活動作為自己活動的前提,所以首要的管理是處理這種相互依存的關(guān)系,是對人的行為進(jìn)行管理。物業(yè)管理要立足滿足人們的生活需求、不斷提高人們生活質(zhì)量,以人的需求和生活舒適作為環(huán)境規(guī)劃的首要因素,強(qiáng)調(diào)人性、自然和建筑之間的和諧統(tǒng)一。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè),正處于向成熟邁進(jìn)的關(guān)鍵階段。日新月異的技術(shù)進(jìn)步,會越來越多的應(yīng)用到物業(yè)和環(huán)境建設(shè)中來。面對現(xiàn)代化的物業(yè),一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè),不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。作為物業(yè)管理行業(yè)來說,關(guān)注這方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢,對于及時提高管理技術(shù)、增強(qiáng)市場競爭力度以及促進(jìn)整個行業(yè)的進(jìn)步都十分重要。挑戰(zhàn)和機(jī)遇時刻并存。雖然我們僅有不足30年的發(fā)展歷程,新世紀(jì)國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不止是這幾個方面,但無論面對何種挑戰(zhàn),我們都應(yīng)坦然面對,積極應(yīng)戰(zhàn)[2]。4 結(jié)語雖然物業(yè)管理存在著上述問題,但因?yàn)樗谖覀兊纳钪邪缪葜絹碓街匾慕巧?所以現(xiàn)在的物業(yè)管理充滿了更新的更強(qiáng)的生命力。隨著社會的發(fā)展進(jìn)步,全國各方面的不斷努力,我們相信物業(yè)管理行業(yè)必將進(jìn)入滿意的良性的可持續(xù)發(fā)展的有序世界[1]。參考文獻(xiàn)[1] 張瑞敏 呂曉娟 參考我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及對策 [].市場論壇，2008,05[2] 劉繼平參考我國物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃探析 [] 內(nèi)蒙古財經(jīng)學(xué)報，20097，（5）第四篇：我國物業(yè)管理發(fā)展歷程我國物業(yè)管理發(fā)展歷程任彬程中遇到了許多問題，遇到許多機(jī)遇，面對更多的挑戰(zhàn)。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 歷史 問題 趨勢（寧夏大學(xué)醫(yī)院環(huán)境學(xué)院寧夏銀川西夏區(qū)賀蘭西路498號750021）摘要：我國物業(yè)管理從舊中國開始萌芽，改革開放三十多年蒜素發(fā)展，逐漸開始追趕世界的腳步，發(fā)展過物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是現(xiàn)在城市管理的重要組成部分，在國際上非常流行并得到蓬勃發(fā)展，被人們視為現(xiàn)代化誠實(shí)的朝陽企業(yè)。我國物業(yè)管理是在住房制度改革帶來房屋產(chǎn)權(quán)格局變化，房地產(chǎn)綜合開發(fā)帶來大規(guī)模住宅小區(qū)建設(shè)，從而推動房屋管理體制變革的大背景下產(chǎn)生和發(fā)展起來的1我國物業(yè)管理發(fā)展歷史19世紀(jì)中葉到上世紀(jì)20年代，舊中國房地產(chǎn)業(yè)誕生。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建造了許多八九層，甚至10層以上的建筑。在當(dāng)時，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生和保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這是我國物業(yè)管理的萌芽時20世紀(jì)80年代初，我國改革開放逐步深入，開始逐步實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)代化的物業(yè)管理才從香港引入。1988年伴隨著深圳住房制度改革，房管制度的革新也陸續(xù)展開，此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到普通商品房，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化、企業(yè)化和一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。21世紀(jì)以來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也日趨成熟，物業(yè)管理越來越規(guī)范化，科學(xué)化，專業(yè)化。國內(nèi)物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅猛發(fā)展的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨30年發(fā)展歷程。目前，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟。國內(nèi)物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅猛發(fā)展的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨30年發(fā)展歷程。目前，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。[1]2我國物業(yè)管理存在的問題目前，我國有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考?！稐l例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費(fèi)難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖