【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))由上可見，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)因此，估價人員便可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格。銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。(2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：(1)勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。交易日期調(diào)整的方法在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)。②上漲。③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：可比實例在成交日期時的價格交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點，以經(jīng)過前面修正后的可比實例價格為基準(zhǔn)(下同)，可比實例價格漲跌的百分率為177。t%(從成交日期到估價時點，當(dāng)可比實例的價格上漲的，為+t%。下跌的，為t%)，則：可比實例在成交日期時的價格x(1177。t%)=在估價時點時的價格或者可比實例在成交日期時的價格x(100177。t)/100=在估價時點時的價格上式中，(1177。t%)或(100177。t)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格第三篇：2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其四2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其四 房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念和特點：房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供服務(wù)的經(jīng)營活動，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。：(1)人員特定。(2)委托服務(wù)。房地產(chǎn)抵押的實現(xiàn)條件、方式、程序?qū)崿F(xiàn)條件(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件有三：房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權(quán)。債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。:清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。中國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，:故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)。實現(xiàn)方式(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式一般的抵押權(quán)，其實現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種。在中國，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實現(xiàn)及房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。實現(xiàn)程序(三)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的程序債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權(quán)。在劃撥的國有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。二是拍賣所得價款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。城市規(guī)劃的基本概念按照城市規(guī)劃的實質(zhì)內(nèi)容，可分為制定規(guī)則和執(zhí)行規(guī)則兩個層面。制定規(guī)則。主要包括兩個方面：①通過立法程序形成與城市規(guī)劃相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范。②按照一定程序編制完成的規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃—總體規(guī)劃(分區(qū)規(guī)劃)—詳細(xì)規(guī)劃(包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃)?？傮w規(guī)劃：是對城市作出的宏觀規(guī)劃安排，主要包括確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)，城市的布局結(jié)構(gòu)(如主城、外圍城鎮(zhèn)及其之間的生態(tài)隔離帶)，城市的土地利用和分配(如劃分為居住、工業(yè)、商業(yè)金融等)，城市的主要道路網(wǎng)架(如外圍的“兩環(huán)十二射”、主城內(nèi)的“經(jīng)五緯九”)，等等?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃：是對每一塊土地作出的具體規(guī)劃安排，主要包括土地的使用性質(zhì)，土地的使用強(qiáng)度指標(biāo)(容積率、覆蓋率、建筑高度等)，道路和工程管線的位置，空間環(huán)境的規(guī)劃要求，等等。執(zhí)行規(guī)則。就是根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)以及經(jīng)過審批的規(guī)劃對各項建設(shè)實施規(guī)劃管理的行為。根據(jù)城市規(guī)劃法，城市規(guī)劃實施管理的基本制度是規(guī)劃許可制度，即我們通常說的“一書兩證”。建設(shè)項目選址意見書》 建設(shè)項目的規(guī)劃選址管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對建設(shè)項目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，并核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)用地的規(guī)劃管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃法律規(guī)范及依法制定的城市規(guī)劃，確定建設(shè)用地位置和范圍，審核建設(shè)工程總平面圖，提供土地使用規(guī)劃設(shè)計條件，并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》 建設(shè)工程的規(guī)劃管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)依法制定的城市規(guī)劃及城市規(guī)劃有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，對各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。第四篇：經(jīng)紀(jì)人考試房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論一、P1頁經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：經(jīng)紀(jì)