【正文】 償。房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對(duì)象。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動(dòng)性，房屋也因而具有不能移動(dòng)性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)價(jià)值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費(fèi)品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率低。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷售困難。1高峰期這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。大批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工。由于消費(fèi)需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋(房地產(chǎn))供給不足，租金和售價(jià)不斷上升。二手房屋的價(jià)格上漲。當(dāng)然，這種所謂的“周期”，不是數(shù)學(xué)上的嚴(yán)格意義上的周期，不像春、夏、秋、冬季節(jié)變化那樣有規(guī)律，而是大體上每隔一段時(shí)間出現(xiàn)市場(chǎng)行情的上漲或下跌，即經(jīng)過一段時(shí)間的上漲之后，預(yù)示著可能會(huì)下跌。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比(又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價(jià)”)、入住率。從入住率來看，之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因?yàn)樵S多人買房而不入住，:等待時(shí)機(jī)再賣掉。因此，泡沫表面看起來是供不應(yīng)求，實(shí)際上是供大于求。它是購(gòu)買房地產(chǎn)后以出租來獲得回報(bào)的需求。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的基本信息是成交價(jià)和成交量。當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。通常以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。(6)交易金額較大，通常需要抵押貸款，依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。②存在著具有購(gòu)買欲望的買方。成本法特別適用于估價(jià)那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價(jià)格就該高，開發(fā)建設(shè)成本低也不一定說明房地產(chǎn)的價(jià)格就不該高。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定評(píng)估價(jià)值。成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”)等。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以經(jīng)過前面修正后的可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)(下同)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為177。t)/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格上式中，(1177。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。(2)委托服務(wù)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實(shí)現(xiàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。城市規(guī)劃的基本概念按照城市規(guī)劃的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，可分為制定規(guī)則和執(zhí)行規(guī)則兩個(gè)層面?？傮w規(guī)劃：是對(duì)城市作出的宏觀規(guī)劃安排，主要包括確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)，城市的布局結(jié)構(gòu)(如主城、外圍城鎮(zhèn)及其之間的生態(tài)隔離帶)，城市的土地利用和分配(如劃分為居住、工業(yè)、商業(yè)金融等)，城市的主要道路網(wǎng)架(如外圍的“兩環(huán)十二射”、主城內(nèi)的“經(jīng)五緯九”)，等等。根據(jù)城市規(guī)劃法，城市規(guī)劃實(shí)施管理的基本制度是規(guī)劃許可制度，即我們通常說的“一書兩證”。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃法律規(guī)范及依法制定的城市規(guī)劃，確定建設(shè)用地位置和范圍，審核建設(shè)工程總平面圖，提供土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。包括下列兩層基本涵義：其一，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介服務(wù)活動(dòng)，主要是通過提供信息和專業(yè)服務(wù)來促成他人交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用：傳播經(jīng)濟(jì)信息、加速商品流通、優(yōu)化資源配置、推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。狹義的是《城市房地產(chǎn)管理法》中所稱的房地產(chǎn)中介，它包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢。C、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年。B、無犯罪記錄。B、因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿五年的。F、法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形。D、經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件。義務(wù)：A、遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德。E、接受國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查。）C、恪守信用（一方面，要言必行，行必果；另一方面，應(yīng)注意不隨意許諾，避免失信。C、人際溝通的技能。B、反復(fù)練習(xí)，不斷實(shí)踐。義務(wù)：（1）依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（2）認(rèn)真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認(rèn)真開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（3）維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密（4）嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)（5）接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查（6）依法繳納各項(xiàng)稅金和行政管理費(fèi)（7）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。房地產(chǎn)贈(zèng)與可分為生前贈(zèng)與和遺贈(zèng)兩種。十二、P83頁(yè)房地產(chǎn)抵押流程與合同：房地產(chǎn)抵押的分類：按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要可分為：土地使用權(quán)抵押、建設(shè)工程抵押、預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押、現(xiàn)房抵押。十四、P93頁(yè)二手房居間業(yè)務(wù)流程：業(yè)務(wù)開拓房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談房地產(chǎn)查驗(yàn)簽訂房地產(chǎn)居間合同信息的悼念與傳播買方或承租方看房交易配對(duì)與撮合成交協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）房地產(chǎn)交驗(yàn)傭金結(jié)算1售后服務(wù)。（二）二手房代理合同的主要條款：當(dāng)事人的名稱（或者姓名）和住所代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的基本狀況服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)勞務(wù)報(bào)酬或酬金合同的履行期限、地點(diǎn)和方式違約責(zé)任解決爭(zhēng)議的方式。拍賣必須符合三個(gè)條件：一是有兩個(gè)以上的買主，二是要有競(jìng)爭(zhēng)，三是價(jià)高者得。十九P146頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息通常包括四方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。行政處罰的種類：警告、罰款、沒收違法所得和非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書）、暫扣或者吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。（二）規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的手段：制訂示范合同文本制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)督管理。[答案]B，C，E7管理模式是由（）所組成的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。[答案]B，C，D，E7房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)崗位設(shè)置中的研發(fā)序列包括（）。[答案]B，C，E）