【正文】 可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時期”。相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人使用，泡沫的危險就存在。(2)交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化(異質(zhì)性)的市場。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用市場法估價的房地產(chǎn)。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價，如果低于該代價，他就要虧本。采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：可比實例在成交日期時的價格交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點(diǎn)時的價格。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件有三：房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。在劃撥的國有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。規(guī)劃部門根據(jù)依法制定的城市規(guī)劃及城市規(guī)劃有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，對各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。三、P27頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格：可以申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的條件：A取得大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年。B、加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位。六、P42頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成：A、收集信息的技能。簽訂二手房買賣合同的注意事項：（1）共有人的權(quán)利（2）權(quán)益轉(zhuǎn)移（3）房屋質(zhì)量（4）承租人優(yōu)先購買權(quán)（5）集體所有土地上房屋的買賣對象（6）住房戶口遷移（7）維修基金交割（8）物業(yè)管理費(fèi)。房地產(chǎn)拍賣也要遵循“價高者得”的基本原則，買受人以最高價購得拍賣的房地產(chǎn)標(biāo)的物。特許經(jīng)營的特點(diǎn)為（）。[答案]A，B，C，E7房地產(chǎn)抵押貸款種類一般包括（）。與居間、代理有本質(zhì)區(qū)別，主要表現(xiàn)在以兩點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的角色不同（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險不同（二）房地產(chǎn)拍賣：拍賣的概念：拍賣是指以公開競價的形式，將特定的物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。九、P67頁房地產(chǎn)交易的內(nèi)容：房地產(chǎn)交易是一種特定的法律行為，是指房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的有償取得或轉(zhuǎn)讓，其內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。五、P32頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的內(nèi)涵：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。D、不在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)或者同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的。房地產(chǎn)代理是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對建設(shè)項目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，并核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》。在中國，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點(diǎn)時的價格第三篇：2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其四2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其四 房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念和特點(diǎn)：房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供服務(wù)的經(jīng)營活動，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。②上漲。成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。從西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模會隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟而不斷擴(kuò)大。當(dāng)供過于求時，價格下跌。如果房價與月房租之比大大高于這個合理的倍數(shù)，則說明房價有泡沫。1上升期在這一時期，需求不斷增加，房屋(房地產(chǎn))供不應(yīng)求。低谷期需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或者很少產(chǎn)生。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運(yùn)。中國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》 建設(shè)工程的規(guī)劃管理的法定文件。交易情況修正的含義。要求評估的估價對象的價格是估價時點(diǎn)時的價格，是應(yīng)該在估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對建設(shè)項目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，并核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。新房換手快，交易量大。判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價格是否持續(xù)、越來越高地背離其理論價格。房地產(chǎn)市場的作用和特點(diǎn)房地產(chǎn)市場具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提供房地產(chǎn)使用效益等作用。房地產(chǎn)市場的基本要素房地產(chǎn)市場的形成必須具備以下三個基本要素：①存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，包括有形的房地產(chǎn)實物和無形的房地產(chǎn)權(quán)利或服務(wù)。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。中國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，:故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力。就是根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)以及經(jīng)過審批的規(guī)劃對各項建設(shè)實施規(guī)劃管理的行為。代理是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。有下列情形之一的，不予注冊：A、不具有完全民事行為能力的。D、為委托人保守商業(yè)秘密。七、P47頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)利與義務(wù)：權(quán)利：（1）享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項經(jīng)營活動并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金（2）按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為（3）委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項、提供不實信息或者要求提供違法服務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)中止經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（4）由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求（5）可向房地產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議（6）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。十六、P104頁二手房代理業(yè)務(wù)：（一）二手房代理業(yè)務(wù)流程：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談房地產(chǎn)查驗簽訂房地產(chǎn)代理合同信息收集與傳播買方或承租方看房房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂房地產(chǎn)交易價款收取與管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）房地產(chǎn)交驗1傭金結(jié)算1售后服務(wù)。二十二、P233頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛規(guī)避及投訴受理：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中常見的糾紛類型：締約過失造成的糾紛合同不規(guī)范造成的糾紛服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛。[答案]A，C，D，E7房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員管理的訓(xùn)練方式主要為（）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征包括5個方面：共享性、多維性、積累性、時效性、增值性。抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。D、供求搭配的技能