【正文】 情況，制訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)準(zhǔn)則或有關(guān)規(guī)定 要求執(zhí)業(yè)人員遵守。房地產(chǎn)政策法規(guī) 熟悉中央至從業(yè)地區(qū)的有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)。（2） 影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素： ①政治形勢(shì)；②政策、法規(guī)；③宏觀經(jīng)濟(jì)；④地區(qū)經(jīng)濟(jì)；⑤市場(chǎng)供求；⑥地理位置；⑦環(huán)境配套；⑧建筑狀況。（2） 投資分析 運(yùn)用正確的投資分析，當(dāng)好投資顧問(wèn)，幫助客戶避免投資失誤，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶信任的砝碼。房地產(chǎn)產(chǎn)品知識(shí) 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費(fèi)水平的日益提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、內(nèi)涵與外延也在不斷地演變，已從單一的建筑物演變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)復(fù)雜、內(nèi)涵豐富、外延多元化的綜合性產(chǎn)品。許多相關(guān)的邊緣知識(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，是很重要的，主要包括：經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，了解這方面的知識(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作有一定的指導(dǎo)性。城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展 城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展影響很大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須了解經(jīng)營(yíng)區(qū)域的城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展，以便順應(yīng)和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（4） 協(xié)調(diào)能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備一定的組織協(xié)調(diào)能力，處理好買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人與客戶的關(guān)系，解決好交易過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。（1） 熟悉樓盤所在工域的規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展變化及前景。（5） 熟悉從業(yè)地區(qū)的有關(guān)購(gòu)房手續(xù)，銀行按揭、保險(xiǎn)、稅費(fèi)、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容、操作程序及相關(guān)費(fèi)用等。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度與行業(yè)規(guī)范一、管理制度的建立 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在古代就已產(chǎn)生，18世紀(jì)40年代以后，有了進(jìn)一步的發(fā)展，到本世紀(jì)民國(guó)時(shí)期以至50年代初期，北京、上海、廣州、天津等城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)比較活躍，當(dāng)時(shí)雖然政府也制定了一些管理規(guī)定，但市場(chǎng)部仍不規(guī)范，哄抬市價(jià)，欺騙行為較多。另一方面，在不違反總原則和方針的前提下，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為具有相當(dāng)?shù)撵`活度，能夠針對(duì)市場(chǎng)的變化采取各種應(yīng)變措施。三、管理形式與手段 目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的形式，由以政府主管部門實(shí)施管理為主，逐步走向政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)共同管理。行業(yè)協(xié)會(huì)的管理 房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)是行內(nèi)服務(wù)和行內(nèi)外協(xié)調(diào)的自律性社會(huì)團(tuán)體，同時(shí)也是政府的助手和參謀，中介行業(yè)協(xié)會(huì)的主要任務(wù)是：（1） 宣傳、貫徹國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)中繼管理方面的政策、法規(guī)；（2） 進(jìn)行行業(yè)調(diào)研、理論探討，向政府提出相關(guān)建議；（3） 制定行規(guī)和行為守則，規(guī)范行業(yè)行為；（4） 組織專業(yè)培訓(xùn)，開展交流研究活動(dòng)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展；（5） 協(xié)調(diào)和推動(dòng)行內(nèi)外的聯(lián)系與協(xié)作。 上述業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，從法律關(guān)系和政府規(guī)定來(lái)看，有些服務(wù)項(xiàng)目是各省市地方管理規(guī)定允許的，有的暫時(shí)尚未規(guī)范，也沒(méi)有受到限制，有的屬于公開市場(chǎng)，有的屬于隱形市場(chǎng)，有的已經(jīng)超越出了經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)范圍，如代理人、咨詢、策劃等從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，是直接服務(wù)而不是居間行為。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍的限定1996年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。中介服務(wù)工作包括房地產(chǎn)投資可行性研究及其策劃、政策資詢、信息提供、物業(yè)代理等”。二、經(jīng)營(yíng)模式 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)模式大致分為以下幾類：按經(jīng)營(yíng)主體劃分 按經(jīng)營(yíng)主體劃分有個(gè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。（2） 有國(guó)營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)，個(gè)人合伙經(jīng)營(yíng)或私營(yíng)等形式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。按經(jīng)營(yíng)規(guī)模劃分（1） 小規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（3） 大規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。在國(guó)際上，根據(jù)業(yè)務(wù)的不同情況，一般是成交總額的210%。除居間服務(wù)費(fèi)可向交易雙方收取外，其他的勞務(wù)費(fèi)都是單向收費(fèi)，即向委托方收取。受托人執(zhí)行委托事務(wù)過(guò)程中，委托人可以要求定時(shí)或及時(shí)報(bào)告事務(wù)處理的進(jìn)展情況、遇到的問(wèn)題。這是委托人最主要的權(quán)利，也是委托人簽訂委托合同的根本目的。受托人違背委托人的意愿，委托人有權(quán)要求受托人承擔(dān)責(zé)任或給予賠償?！逗贤ā返?27條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。承擔(dān)委托事務(wù)結(jié)果的義務(wù) 委托人有及時(shí)接受委托事務(wù)結(jié)果的義務(wù)。知情權(quán) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)要求委托人提供委托事務(wù)相關(guān)資料及真實(shí)情況。經(jīng)紀(jì)人在完成受托的任務(wù)后，有權(quán)要求支付這一類在經(jīng)紀(jì)成本范圍內(nèi)的有關(guān)費(fèi)用。受托人處理委托事務(wù)的行為，是受委托人的委托，為了委托人的利益而進(jìn)行的，委托人對(duì)事務(wù)的處理結(jié)果要負(fù)責(zé)，不能無(wú)故拒絕委托事務(wù)處理結(jié)果，也不得故意托延。受托人在處理委托事務(wù)過(guò)程中所產(chǎn)生的債務(wù)實(shí)際上是委托人的債務(wù)，理應(yīng)由委托人承擔(dān)?！逗贤ā返?99條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。（2） 受托人應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的指示親自辦理委托事務(wù)，以確保委托合同的人身屬性。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《合同法》第401條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，報(bào)告委托事務(wù)的處理情況。忠于職守公平中介的義務(wù) 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事居間介紹活動(dòng)時(shí)，居間人應(yīng)忠實(shí)地履行自己的義務(wù)，本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，按照委托人的要求，進(jìn)行居間活動(dòng)。保密義務(wù) 居間人因與委托人簽訂合同，接受委托事務(wù)，涉及委托人商業(yè)秘密的，或者委托人要求保密的，居間人應(yīng)負(fù)保守秘密的義務(wù)。訂立合同時(shí)應(yīng)遵循以下原則：（1） 合法性原則。（3） 誠(chéng)實(shí)性原則。（5） 完整性原則。 掌握產(chǎn)權(quán)類別房地產(chǎn)交易是產(chǎn)權(quán)交易，產(chǎn)權(quán)可以是完整的，也可以是分立的，產(chǎn)權(quán)還會(huì)隨歷史的變遷和政策的調(diào)整而有相應(yīng)的變