【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理企業(yè)還可以為小區(qū)購(gòu)買(mǎi)公共責(zé)任險(xiǎn)，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過(guò)失要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司；另一方面可以將一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、安全風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專(zhuān)業(yè)公司。同時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)培養(yǎng)，從思想上樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)工作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。總之，物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中，找到妥善的風(fēng)險(xiǎn)防范及化解辦法。（六）經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中其他風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施合同管理風(fēng)險(xiǎn)（1）缺乏對(duì)另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，與電梯維修保養(yǎng)專(zhuān)業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時(shí)，如果此類(lèi)公司不具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時(shí)分包給沒(méi)有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負(fù)有明顯的主觀過(guò)錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榇祟?lèi)合同的性質(zhì)屬于承攬合同，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條的規(guī)定：“承攬人在完成工作過(guò)程中對(duì)第三人造成損害或者造成自身?yè)p害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對(duì)定作、指示或者選任有過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！被獯胧赫J(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對(duì)方所提供的證件，必要時(shí)，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門(mén)進(jìn)行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。（2）承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過(guò)度地高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項(xiàng)目的不同而劃分為不同等級(jí)的收費(fèi)水平。雖然從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費(fèi)，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當(dāng)然業(yè)主會(huì)傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實(shí)際而只采取降低收費(fèi)提高服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)方式，因?yàn)閷?duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降低收費(fèi)和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的降低甚至虧損，這對(duì)于本來(lái)利潤(rùn)空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)疑是加重了經(jīng)營(yíng)壓力。同時(shí)，如果服務(wù)內(nèi)容和水平達(dá)不到對(duì)業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將 理企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。化解措施：合同約定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實(shí)際履約能力相一致。（3）合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏?；獯胧何飿I(yè)管理企業(yè)可加強(qiáng)《中華人民共和國(guó)合同法》的學(xué)習(xí)，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對(duì)條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對(duì)于時(shí)間、價(jià)格、違約金的約定要注意上述問(wèn)題），注意免責(zé)條款的約定。承接物業(yè)過(guò)程中所遇的風(fēng)險(xiǎn)（1）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。但是在實(shí)踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。孰不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn)收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來(lái)看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過(guò)了此類(lèi)的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，通過(guò)建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作，對(duì)該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對(duì)不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得以處理和解決。這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問(wèn)題，需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任，及時(shí)予以解決。這些遺留的問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來(lái)困難很多。所以這些問(wèn)題如果不在承接時(shí)得以解決，對(duì)開(kāi)發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿(mǎn)的部分業(yè)主，不僅不會(huì)配合新的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無(wú)疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?；獯胧海?）交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。（2）對(duì)于遺留問(wèn)題或者發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的，向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。3）注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)于驗(yàn)收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)中所遇的風(fēng)險(xiǎn)（1）對(duì)物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，屢見(jiàn)保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類(lèi)事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺姆韶?zé)任的角度來(lái)說(shuō)，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來(lái)承擔(dān)其法律后果的。化解措施：勞務(wù)合同中要明確員工對(duì)違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感?；怙L(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵健全物業(yè)公司管理制度一、建立完善的業(yè)主檔案資料業(yè)主資料的重要性，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是不言而喻的，但是在實(shí)際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來(lái)講，如何健全業(yè)主檔案資料呢？業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核實(shí)和登記。從開(kāi)發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商配合，將資料補(bǔ)充完整。業(yè)主為公司法人的，注意公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照各項(xiàng)登記內(nèi)容、公司財(cái)務(wù)帳號(hào)及法人身份證件資料的核實(shí)和登記。業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時(shí)，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)帳號(hào)及公司法人身份資料的核實(shí)和登記。以上各項(xiàng)證件資料，注意盡量要核實(shí)，并應(yīng)盡量取得原始件的復(fù)印件。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對(duì)物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時(shí)站在法律角度來(lái)說(shuō)，還有著特殊的意義。二、規(guī)范前期物業(yè)管理合同簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，注意要對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)始收取時(shí)間作明確約定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時(shí)直接選用了格式合同，但是各個(gè)物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對(duì)范本的部分條款進(jìn)行補(bǔ)充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，就應(yīng)特別注意對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)始收取的時(shí)間作一個(gè)明確的約定。特別是物業(yè)管理費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔(dān)，這個(gè)時(shí)間的劃分應(yīng)該有明確的約定。在實(shí)際中，這個(gè)時(shí)間往往是由開(kāi)發(fā)商單方面下發(fā)一個(gè)入伙通知書(shū)給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)，這在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了諸多糾紛。從法律角度 要有開(kāi)發(fā)商簽字和蓋章，同時(shí)也要有業(yè)主的簽字認(rèn)可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個(gè)較好的方式。如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，該業(yè)主認(rèn)為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書(shū)只是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒(méi)有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求最終沒(méi)有得到法院的支持。三、在實(shí)際管理工作中，注意采用相關(guān)法律形式在實(shí)際管理工作中，特別是在辦理一些手續(xù)的過(guò)程中，物業(yè)公司同樣應(yīng)該注意采取一些法律形式，例如：在前期物業(yè)管理工作中，業(yè)主來(lái)物業(yè)公司拿鑰匙看房，建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書(shū)面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來(lái)看房時(shí)，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書(shū)面許可證明后，方可進(jìn)行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。在催繳物業(yè)管理費(fèi)過(guò)程中，注意采取書(shū)面的催繳形式，如發(fā) 出催繳通知書(shū)等。注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運(yùn)行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來(lái)客來(lái)訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報(bào)刊的登記等。總之，完善管理制度，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)逐漸的過(guò)程。從法律的角度來(lái)不斷完善管理制度，不僅是一項(xiàng)物業(yè)公司長(zhǎng)期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問(wèn)的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，所涉及的空間范圍內(nèi)和時(shí)間范圍都是非常廣泛而長(zhǎng)遠(yuǎn)，同時(shí)與千千萬(wàn)萬(wàn)的業(yè)主和使用人的生活的各個(gè)方面息息相關(guān)，正因?yàn)樯鲜鎏攸c(diǎn)，決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無(wú)時(shí)不在和無(wú)處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對(duì)利潤(rùn)低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行，所以風(fēng)險(xiǎn)的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。目前，物業(yè)糾紛日漸頻繁，糾紛類(lèi)型也呈現(xiàn)多樣化，且物業(yè)企業(yè)敗訴的案例也越來(lái)越多，這些現(xiàn)象都表明，如果我們企業(yè)在物業(yè)上不提高自我保護(hù)水平，那么，當(dāng)我們物業(yè)管理企業(yè)被人告上法庭時(shí)，巨額的賠償足以使企業(yè)破產(chǎn)，那么，應(yīng)當(dāng)怎樣來(lái)規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，提高自我保護(hù)水平呢？首先，要做到對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范，首先要對(duì)“物業(yè)”和“物業(yè)服務(wù)”進(jìn)行充分的理解，只有對(duì)我們所從事的工作有了充分的認(rèn)識(shí)之后，才能有效的規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)務(wù)院2003年6月8日頒布9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有明確的規(guī)定：“物業(yè)”即產(chǎn)業(yè)，是指已經(jīng)建設(shè)完工并投入使用的各類(lèi)房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關(guān)的場(chǎng)地。多指房地產(chǎn)，如公寓小區(qū)、商業(yè)大廈、寫(xiě)字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區(qū)場(chǎng)地等。物業(yè)的所有權(quán)人稱(chēng)業(yè)主?！拔飿I(yè)”就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。同時(shí)，“物業(yè)管理”的稱(chēng)呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的一種消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，和其它的服務(wù)性質(zhì)一樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系應(yīng)該是服務(wù)享用者與服務(wù)提供者的關(guān)系。可以說(shuō)，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者而不是管理者。其次，要有責(zé)任分明的法律意識(shí)，在處理日常物業(yè)管理事務(wù)中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責(zé)任，不可越俎代庖，自己往責(zé)任圈子里跳。因此，提高處理問(wèn)題的法律水平很有必要。第三，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”的規(guī)定，在簽訂《委托物業(yè)管理合同》時(shí)，一定要考慮到以下問(wèn)題：1．在國(guó)家或行業(yè)的強(qiáng)制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；2．管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測(cè)算成本相結(jié)合，不可超出服務(wù)成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；3．權(quán)利與義務(wù)在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責(zé)任不清的事實(shí)發(fā)生 第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗(yàn)物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶(hù)。因此，要將法律規(guī)范有機(jī)地貫穿整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程，管出水平、管出文明、管出和諧。第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護(hù)的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的具體義務(wù)，可以將風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型分為以下幾個(gè)類(lèi)別：1．治安風(fēng)險(xiǎn)：主要是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2．車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)：主要指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車(chē)輛停放服務(wù)過(guò)程中，車(chē)輛發(fā)生車(chē)身受損、車(chē)輛滅失等損壞。車(chē)輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位接受開(kāi)發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，并收取車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)。該類(lèi)事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。3．消防風(fēng)險(xiǎn)：也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿(mǎn)足消防部門(mén)處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任4．公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)：此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)物業(yè)、公共設(shè)備具有多樣性和分布分散性特點(diǎn)，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分5． 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對(duì)業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對(duì)業(yè)主健康的損害等完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度是風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)，針對(duì)以上五類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范首先應(yīng)明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。每一個(gè)小區(qū)和大廈都是社會(huì)的組成單元，都面臨社會(huì)治安問(wèn)題。應(yīng)該明確的是社會(huì)包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理公司的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點(diǎn)物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過(guò)法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因 此，物業(yè)管理公司的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司應(yīng)