【正文】 防護措施。小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護小區(qū)和大廈良好生活環(huán)境的重要環(huán)節(jié)。但物業(yè)管理公司在上述工作中，要注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來的潛在的風險和隱患。在綠化養(yǎng)護時，物業(yè)管理公司往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通行，以實現(xiàn)養(yǎng)護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷，導致風險的形成。對于物業(yè)管理公司在公共區(qū)域設(shè)置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。在消殺前應在小區(qū)或大廈公示欄（或同時采取其他告之方式）告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，公司實施消殺的時間安排，明示要注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應適當加以封閉，暫時阻止行人通過；消殺完成后的一定時間，應在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標識，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產(chǎn)損害。對小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)管理公司面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進行飲食業(yè)，會給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。因此，物業(yè)管理公司在飲食場所開業(yè)前應審查排污染、排煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應及時調(diào)查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)管理公司不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，則可能發(fā)生新的風險和安全隱患。針對物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時，物業(yè)管理公司應書面通知責任人及時維修養(yǎng)護，要求業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護。相關(guān)費用再由責任人承擔，并向責任人追索。另外，物業(yè)公司擬訂的各項管理制度，經(jīng)過業(yè)主大會確認后，使物業(yè)公司真正成為執(zhí)行機構(gòu)，也能在一定程度上規(guī)避一些管理風險。并且，這也是《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定的業(yè)主大會的權(quán)利之一。綜上所述，物業(yè)公司除了需要將風險防范的措施溶入到規(guī)章制度中去，還需要加強員工的培訓和督導工作，加強執(zhí)行力，才能有效的提升物業(yè)企業(yè)防范風險的水平。第三篇：第十章物業(yè)管理風險防范與緊急事件19第十章物業(yè)管理風險防范與緊急事件一、內(nèi)容提要1．風險和物業(yè)管理風險的相關(guān)知識2．物業(yè)管理風險的內(nèi)容(1)早期介入的風險(2)前期物業(yè)管理的風險(3)日常物業(yè)管理的風險3．物業(yè)管理風險防范的措施4．物業(yè)管理緊急事件的界定5．物業(yè)管理緊急事件的處理6．火警、燃氣泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺風襲擊等典型緊急事件的處理二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是要測試應考人員對物業(yè)管理風險及其防范、典型緊急事件的應急處理知識，以及物業(yè)管理風險防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力?？荚嚮疽笳莆眨何飿I(yè)管理風險防范與處理緊急事件的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)管理風險的內(nèi)容，典型緊急事件的處理。熟悉：物業(yè)管理風險防范的措施，處理緊急事件的要求，處理緊急事件的過程。了解：物業(yè)管理風險的特點，緊急事件的類型。第四篇：淺談物業(yè)管理風險及防范淺談物業(yè)管理風險及防范物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風險的承擔可能導致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行，所以風 險的防范成為擺在物業(yè)管理服務整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。一、風險的來源物業(yè)管理服務的風險是因物業(yè)管理企業(yè)的義務產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任?！钡囊?guī)定，由于義務人未能全面履行法定和約定的義務，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應的法律風險和賠償?shù)姆韶熑?。二、風險的種類風險的類型可以依據(jù)管理服務的具體內(nèi)容而確定。具體來說分為：治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風險和公共環(huán)境不安全因素造成的風險。當然這并不能涵蓋全部的風險，但基本包括了主要的方面。治安風險是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導致的物業(yè)管理服務風險，當前隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來極大的壓力和風險。車輛管理中車輛的損壞滅失風險指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風險。車輛停放服務通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風險。消防事故和隱患風險由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護和養(yǎng)護直接關(guān)系到火災發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑危苯迂熑稳撕推髽I(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風險物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。由于物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風險的頻繁發(fā)生。三、各類風險的防范治安風險防范 首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責。小區(qū)和大廈的治安是由公安機關(guān)負責的，物業(yè)管理企業(yè)的義務是協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務是在一定限度內(nèi)的、有限的義務。其次，針對不同服務區(qū)域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行相應的制度規(guī)定。制度中應明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關(guān)維護公共秩序的職責。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行自己義務，協(xié)助公安機關(guān)維護社會公共秩序，物業(yè)管理企業(yè)才不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。目前，物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理企業(yè)要求的服務。該做法實際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔法律風險的措施。車輛管理風險防范停車場經(jīng)營管理，應從停車場硬件建設(shè)、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。要向公安機關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。同時須負責相關(guān)停車場設(shè)施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營企業(yè)是否承擔車輛的保管責任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。在停車場硬件完善后并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p壞的，應由車輛停放人承擔責任。消防風險防范（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理企業(yè)應堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)將負有不可推缷的責任。（2）業(yè)主入伙后，在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)應審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設(shè)施和器械。對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業(yè)管理企業(yè)應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。（3）物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理過程中，對小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，進行日常的維護和養(yǎng)護。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設(shè)施需要完善整改的，應依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理企業(yè)應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。公共設(shè)施設(shè)備風險防范（1）物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)進行交接過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應向建設(shè)企業(yè)接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理企業(yè)應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。（2）依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。據(jù)此物業(yè)管理企業(yè)應明確自己的管理責任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。對除此之外的公共部位應加強檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。物業(yè)管理企業(yè)全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中